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    房地产专区最新下载 > 地产营销资料 > 房市综合
申银万国_房地产行业专题研究二_行业库存研究和分析_库存日渐攀升_消化尚需时日
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资料类型 房市综合
资料评价 资料评价度
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上传时间 2018-5-15
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    本研究报告仅通过邮件提供给 广发基金 广发基金管理有限公司(yjbg@gffunds.com.cn) 使用。1





    行业研究
    /行









    房地产行业
    2011年10月24日
    库存日渐攀升 消化尚需时日
    相关研究
    证券分析师
    殷姿 A0230210050002
    yinzi@swsresearch.com
    研究支持
    韩思怡
    hansy@swsresearch.com
    竺劲
    Zhujin@swsresearch.com
    联系人
    韩思怡
    hansy@swsresearch.com
    地址:上海市南京东路99号
    电话:(8621)23297818
    上海申银万国证券研究所有限公司
    swsresearch.com
    ——房地产行业专题研究之二:行业库存研究和分析
    投资要点:
    在行业处于周期下行的过程中,房地产行业的库存研究成为广大投资者关注的
    焦点。一方面,库存的积累情况可以反映开发商的资金积压状况,从而帮助我
    们对未来资金链状况形成预期;另一方面库存变化也可以反映楼市供需状况的
    变化,借以为后续价格走势预期提供依据

    从微观层面来看,库存日渐攀升已经成为既定的事实。在我们跟踪的22个城
    市当中,库存平均去化月份今年以来也在逐步攀升,目前已从年初的5.9个月
    升至11.5个月,处于历史高位。其中一线城市平均去化月份已上升到10.35
    个月的较高水平,相当于08年8月的水平;而二线城市库存水平也在高位,
    库存积累还在继续

    用新开工和销售来模拟的动态库存还在持续积累之中。从全国层面看,库存压
    力仍将持续积累,并逐渐向08年时的水平靠拢,但在中性情况下,还不会达
    到。从结构上看,预计今年一二线城市库存压力更大,而明年库存压力则可能
    更多体现在三四线城市。这一结论从模拟的动态库存水平、库存平均去化月份、
    12个月滚动新增库存和新增库存供需比等指标,都能得到支持。导致这一情况
    的原因主要是去年新开工增长较快以及今年销售欠佳

    从中期来看,土地购置的回落将使未来库存压力逐渐减弱。虽然09较大的土
    地购置量给目前市场带来了较大的压力,但目前土地成交面积已经显著回落,
    未来的潜在供给压力将逐渐减弱。但这至少要到明年下半年以后才能体现出效

    研究中的其他思考:1)库存是动态的指标,对销售的敏感度较大,任何静
    态的去看待库存的结果都是有失偏颇的;2)由于数据的可得性,本文对于
    行业库存状况的研究主要是针对一手住宅的库存,而没有考虑二手市场形成
    的抛压影响,对于这方面的研究,我们可以在后期的报告中再做探讨。3)
    库存的研究,可以在一部分反应开发商的资金链的变化,我们将在下一期的
    专题研究进一步探讨行业资金链的情况和降价的压力

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    内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch.com索取有关披露资料或登录swsresearch.com 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾
    处的法律声明

    本研究报告仅通过邮件提供给 广发基金 广发基金管理有限公司(yjbg@gffunds.com.cn) 使用。2
    2011年10月房地产行业专题研究
    请参阅最后一页的信息披露和法律声明1申万研究?拓展您的价值
    在行业处于周期下行的过程中,投资者对库存变化的关注度会提升。我们认为,
    库存研究的意义在于,一方面库存的积累情况,可以反映开发商的资金积压状况,
    进而帮助我们形成对未来资金链状况的预期;另一方面库存的变化,可以反映楼市
    供需状况的变化,借以为后续价格走势预期提供依据

    需要注意的是:1)库存是动态的指标,对销售的敏感度较大,任何静态的去看
    待库存的结果都是有失偏颇的;2)由于数据的可得性,本文对于行业库存状况的研
    究主要是针对一手住宅的库存,而没有考虑二手市场形成的抛压影响,对于这方面
    的研究,我们可以在后期的报告中再做探讨

    具体请见正文

    1. 微观层面:库存日渐攀升
    从静态微观层面的数据来看,库存日渐攀升已经成为既定的事实

    在我们跟踪的可得库存的10个城市当中,北京、上海、深圳、杭州4个城市是
    自2007年以来就开始公布可售面积数据的;而其他城市库存的跟踪时间则是从去年
    的1月份开始。整体来看,库存水平正在逐渐增加,已从年初的4739万平上升至
    6162万平,其中9月上升较为明显。同时,库存平均去化月份今年以来也在逐步攀
    升,目前已从年初的5.9个月升至11.5个月,处于历史相对高位

    图 1跟踪城市合计
    -4812-
    1,000
    2,000
    3,000
    4,000
    5,000
    6,000
    7,000-010
    -010
    -010
    -010
    -010
    -111
    -011
    -011
    -011
    -011
    -0库存去化周期(右)
    资料来源:wind、各地房管局、申万研究
    我们用四个城市的可售量变化来代表一线城市的库存水平。从数据中,我们可
    以看到,一线城市的库存水平从今年年初以来一直在持续积累,截至9月底已从2441
    万平上升到3125万平,大致相当于08年8-9月的水平。与此同时,库存去化周期
    也不断上升,并从7月开始在高位徘徊,目前的平均去化月份已从今年1月的低点
    本研究报告仅通过邮件提供给 广发基金 广发基金管理有限公司(yjbg@gffunds.com.cn) 使用。3
    2011年10月房地产行业专题研究
    请参阅最后一页的信息披露和法律声明2申万研究?拓展您的价值
    5.35个月上升到10.35个月的较高水平,几乎翻了一番,也相当于08年8月的水平,
    但离08年11月时的最差情况(当时平均去化月份为14个月)还有一定距离

    图 2一线城市库存水平处于历史高位
    -481216
    -
    500
    1,000
    1,500
    2,000
    2,500
    3,000
    3,500
    4,000
    08
    -008
    -008
    -008
    -008
    -008
    -109
    -009
    -009
    -009
    -009
    -009
    -110
    -010
    -010
    -010
    -010
    -010
    -111
    -011
    -011
    -011
    -011
    -0库存去化周期(右)
    资料来源: wind、各地房管局、申万研究
    除了以上4个一线城市,具体到二线城市而言,青岛、苏州、广州、厦门、大
    连、宁波6个城市发布了可售面积的数据,但绝大部分城市是从10年1月开始。虽
    然时间较短,但我们仍可以看出,二线城市的库存水平也在不断积累。而平均去化
    月份在今年4月份达到14.5个月的最坏状况后有所回落,但近2个月又开始逐渐上
    升。目前来看,库存上升过程还并未结束

    图 3二线城市的库存上升过程也尚未结束
    -481216
    -
    500
    1,000
    1,500
    2,000
    2,500
    3,000
    3,500-010
    -010
    -010
    -010
    -010
    -111
    -011
    -011
    -011
    -011
    -0库存去化周期(右)
    资料来源:wind、各地房管局、申万研究



     
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