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申银万国_房地产行业专题研究一_房地产行业销售投资预测方法探讨_资金为本、季调为器

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行业研究
/行









房地产行业
2011年10月20日
资金为本、季调为器
相关研究
证券分析师
殷姿 A0230210050002
yinzi@swsresearch
研究支持
韩思怡
hansy@swsresearch
竺劲
Zhujin@swsresearch
联系人
韩思怡
hansy@swsresearch
地址:上海市南京东路99号
电话:(8621)23297818
上海申银万国证券研究所有限公司
swsresearch
——行业专题研究一:房地产行业销售投资预测方法探讨
投资要点:
主要结论:销售继续低迷 投资下行幅度由缓趋急。预计2011年和2012年
销售面积的增速分别为5%和-5%,销售额增速分别为10%和-5%,下降明显,
今年四季度销售面积同比大概率为负。预计今明两年投资增速分别为27%和
15%,但在明年二季度到来之前,降幅并不会很大,预计今年4季度投资增
速平均为22%,但明年二季度以后,则下滑速度可能加快.回落至20%以内甚
至是个位数!1)信贷决定房地产市场销售将持续低迷。由于近年来房地产
的资产属性不断增强,我们通过信贷环境预测房地产销售额,并通过滚动可
售量和销售率预来测销售面积。我们预计房地产销售金额和面积都将持续低
迷,同比下降明显,趋势短期内难以改变。2)投资下行趋势明确,幅度由
缓至急。由于销售对投资具有一定领先关系,我们用销售状况分别预测土地
购置和工程款,进而预测投资。我们预计投资将在未来进入下行通道,但在
明年二季度到来之前,降幅并不会很大,之后滑速度可能加快

预测逻辑和方法:我们将对房地产行业研究方法的认识概括为“资金为本,
季调为器”。一方面,我们将资金作为房地产行业数据预测的基本出发点,
即以企业的销售收入作为先行指标,预测拿地、开工和施工,进而预测投资

另一方面,我们对数据进行了季节性调整,以把握数据月度变动的趋势

研究中的其他思考:需要注意的是,虽然投资者多方质疑官方的统计数据,
但是它毕竟是目前最权威的地产数据来源,我们这里的数据处理也基本是以
官方数据为基础,它在一定程度上反映了房地产市场的运行状况,但相对于
实体经济的经营决策往往有所滞后,从而需要我们正确地进行解读。为了更
进一步完善对于投资变化趋势的判断,投资者需要可以参考的指标包括:1)
销售的变化趋势;2)土地市场的变化趋势;3)微观层面上企业数据的变化
等等。通过这些数据的相互验证,使得我们的预测更为准确,从而为投资提
供更为前瞻和及时的数据指导!
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内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch索取有关披露资料或登录swsresearch 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾
处的法律声明

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2011年10月房地产行业专题研究
请参阅最后一页的信息披露和法律声明1申万研究?拓展您的价值
目 录
1. 信贷政策决定房地产市场销售表现..3
1.1 房地产资产属性不断增强,信贷政策决定市场表现.........3
1.2 给定今明两年的信贷环境,房地产销售额整体增速将显著放缓...5
1.3 可售量增长减少及预期率降至低位,销售面积下降趋势短期内难以
改变...5
2. 投资下行趋势明确,幅度由缓至急..7
2.1 投资滞后于销售...7
2.2 施工面积支撑工程款维持在较高的水平.10
2.3 支付周期导致土地购置费变化滞后........12
3. 研究中其他的思考.13
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2011年10月房地产行业专题研究
请参阅最后一页的信息披露和法律声明2申万研究?拓展您的价值
房地产行业研究中,说不清道不明的是销售预测,看不懂的是统计局投资数据的
变化。在本篇报告中,我们重新梳理和完善了房地产行业的运行模型,试图更为准确
地预测销售和投资的变动。对于此研究的意义,一方面在于更为深入的理解行业本身
的运行逻辑和框架;另一方面在于监控政策的走势和为上下游服务

我们对房地产行业数据研究方法的认识,概括起来,就是8个字:资金为本,
季调为器。1)资金为本,即资金是房地产行业数据预测逻辑的基本出发点。对于房
地产企业而言,销售收入是其资金的主要来源,获取了资金,才有了经营和扩张的基
础,也是我们预测拿地和开工、施工决定的主要依据。因此,销售收入的预测,成为
逻辑框架体系的核心和关键变量。一旦获取了历史的销售收入和预测的销售收入,考
虑到销售收入是典型的投资先行指标,我们便相对容易可以获取投资数据的预测。2)
季调为器,是因为统计数据特别是月度数据波动较大,我们在此次研究中采取了季调
方法进行数据处理,以期更为准确的进行预测,这也是我们此次报告在数据处理方面
的主要改进之一

图1:房地产研究逻辑框架:资金为本
销售金额
销售面积
土地购置费
新开工面积施工面积工程款
销售价格投资额
信贷
资料来源:申万研究
图2:数据处理办法:季调为器
名义值趋势值预测趋势值预测名义值
还原季节
性因子发现规律
剔除季节
性因子
资料来源:申万研究