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申银万国_房地产行业专题研究一_房地产行业销售投资预测方法探讨_资金为本、季调为器
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资料类型 房市综合
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    行业研究
    /行









    房地产行业
    2011年10月20日
    资金为本、季调为器
    相关研究
    证券分析师
    殷姿 A0230210050002
    yinzi@swsresearch.com
    研究支持
    韩思怡
    hansy@swsresearch.com
    竺劲
    Zhujin@swsresearch.com
    联系人
    韩思怡
    hansy@swsresearch.com
    地址:上海市南京东路99号
    电话:(8621)23297818
    上海申银万国证券研究所有限公司
    swsresearch.com
    ——行业专题研究一:房地产行业销售投资预测方法探讨
    投资要点:
    主要结论:销售继续低迷 投资下行幅度由缓趋急。预计2011年和2012年
    销售面积的增速分别为5%和-5%,销售额增速分别为10%和-5%,下降明显,
    今年四季度销售面积同比大概率为负。预计今明两年投资增速分别为27%和
    15%,但在明年二季度到来之前,降幅并不会很大,预计今年4季度投资增
    速平均为22%,但明年二季度以后,则下滑速度可能加快.回落至20%以内甚
    至是个位数!1)信贷决定房地产市场销售将持续低迷。由于近年来房地产
    的资产属性不断增强,我们通过信贷环境预测房地产销售额,并通过滚动可
    售量和销售率预来测销售面积。我们预计房地产销售金额和面积都将持续低
    迷,同比下降明显,趋势短期内难以改变。2)投资下行趋势明确,幅度由
    缓至急。由于销售对投资具有一定领先关系,我们用销售状况分别预测土地
    购置和工程款,进而预测投资。我们预计投资将在未来进入下行通道,但在
    明年二季度到来之前,降幅并不会很大,之后滑速度可能加快

    预测逻辑和方法:我们将对房地产行业研究方法的认识概括为“资金为本,
    季调为器”。一方面,我们将资金作为房地产行业数据预测的基本出发点,
    即以企业的销售收入作为先行指标,预测拿地、开工和施工,进而预测投资

    另一方面,我们对数据进行了季节性调整,以把握数据月度变动的趋势

    研究中的其他思考:需要注意的是,虽然投资者多方质疑官方的统计数据,
    但是它毕竟是目前最权威的地产数据来源,我们这里的数据处理也基本是以
    官方数据为基础,它在一定程度上反映了房地产市场的运行状况,但相对于
    实体经济的经营决策往往有所滞后,从而需要我们正确地进行解读。为了更
    进一步完善对于投资变化趋势的判断,投资者需要可以参考的指标包括:1)
    销售的变化趋势;2)土地市场的变化趋势;3)微观层面上企业数据的变化
    等等。通过这些数据的相互验证,使得我们的预测更为准确,从而为投资提
    供更为前瞻和及时的数据指导!
    本公司不持有或交易股票及其衍生品,在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务;本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或
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    内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch.com索取有关披露资料或登录swsresearch.com 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾
    处的法律声明

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    2011年10月房地产行业专题研究
    请参阅最后一页的信息披露和法律声明1申万研究?拓展您的价值
    目 录
    1. 信贷政策决定房地产市场销售表现..3
    1.1 房地产资产属性不断增强,信贷政策决定市场表现.........3
    1.2 给定今明两年的信贷环境,房地产销售额整体增速将显著放缓...5
    1.3 可售量增长减少及预期率降至低位,销售面积下降趋势短期内难以
    改变...5
    2. 投资下行趋势明确,幅度由缓至急..7
    2.1 投资滞后于销售...7
    2.2 施工面积支撑工程款维持在较高的水平.10
    2.3 支付周期导致土地购置费变化滞后........12
    3. 研究中其他的思考.13
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    2011年10月房地产行业专题研究
    请参阅最后一页的信息披露和法律声明2申万研究?拓展您的价值
    房地产行业研究中,说不清道不明的是销售预测,看不懂的是统计局投资数据的
    变化。在本篇报告中,我们重新梳理和完善了房地产行业的运行模型,试图更为准确
    地预测销售和投资的变动。对于此研究的意义,一方面在于更为深入的理解行业本身
    的运行逻辑和框架;另一方面在于监控政策的走势和为上下游服务

    我们对房地产行业数据研究方法的认识,概括起来,就是8个字:资金为本,
    季调为器。1)资金为本,即资金是房地产行业数据预测逻辑的基本出发点。对于房
    地产企业而言,销售收入是其资金的主要来源,获取了资金,才有了经营和扩张的基
    础,也是我们预测拿地和开工、施工决定的主要依据。因此,销售收入的预测,成为
    逻辑框架体系的核心和关键变量。一旦获取了历史的销售收入和预测的销售收入,考
    虑到销售收入是典型的投资先行指标,我们便相对容易可以获取投资数据的预测。2)
    季调为器,是因为统计数据特别是月度数据波动较大,我们在此次研究中采取了季调
    方法进行数据处理,以期更为准确的进行预测,这也是我们此次报告在数据处理方面
    的主要改进之一

    图1:房地产研究逻辑框架:资金为本
    销售金额
    销售面积
    土地购置费
    新开工面积施工面积工程款
    销售价格投资额
    信贷
    资料来源:申万研究
    图2:数据处理办法:季调为器
    名义值趋势值预测趋势值预测名义值
    还原季节
    性因子发现规律
    剔除季节
    性因子
    资料来源:申万研究



     
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