房地产 增持（维持）

谢皓宇 执业证书编号：S0570515070001
研究员 010-56793955
xiehaoyu@htsc
郝亚雯 010-56793951
联系人 haoyawen@htsc

1《房地产: 财产性收入井喷，房价梯度收窄》
2017.01
2《房地产:国改之力，看效率与卖壳之间》
2017.01
3《房地产:周期之力，辩不可能三角》2017.01

资料来源：Wind

每一次改革，又一次重造
房地产税制改革专题研究之开篇（一）
央地博弈与地方机会主义造就土地财政
当前央地财政关系最为突出的问题，在于收入划分和事权支出责任划分不匹配。

2015年中央和地方的收入划分比例大约是45∶55，但是支出划分比例却是15∶
85。自1994年分税制改革以来，很多最初定为地方税的税种逐渐成为了共享税，
比如个人所得税、纳入共享范围的地方企业和外资企业所得税，真正属于地方的税
种和收入逐渐减少，由于事权下放和财权上升给地方财政带来了巨大的压力。在土
地使用上，中央政府与地方政府建立了不同的目标函数，中央政府致力于严守18
亿亩耕地红线不动摇，保持房价稳定、为低收入者提供住房保障，地方政府因债台
高筑致而力于财政收入最大化，由此发展出“土地财政”的第二财政模式。

土地财政收入由：土地出让收入、房地产税和费三部分构成
中国目前由房地产业直接带来的政府收益包括租、税、费三部分。1998年
至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段，货币化分配取代了实行
40余年的住房福利分配制度，土地出让收入占地方财政收入比重从1998
年的10%上升到2003年的55%。之后我国房地产投资快速发展，在这期
间土地出让收入占地方本级财政收入的比重至少超过三分之一甚至二分之
一。虽然房地产税收占比地方财政收入不及土地出让金，但是其占比却在
逐年稳步爬升，未来随着保有环节房地产税对居民的推出，该占比还会大
幅提升。而房地产费用在我国征收门类繁多，且有地区差异。

土地出让金是土地财政收入中的主体部分，占比财政收入为45%
我国城市供地制度经历了从无偿到有偿，从划拨、协议出让到招拍挂出让为主。

历经土地供地制度的变革，截止目前我国建设用地供应分为划拨、出让、租赁和
其他供地方式四类，其中招拍挂从2002年实施以来就成为我国主要土地出让方
式。从1978年改革开放开始，严格限制行政划拨供地、减少协议出让、全面推
行招拍挂出让的趋势贯穿于我国土地出让金制度发展的全过程，历经近三十多年
的改革，我国逐步形成了政府垄断土地供给、以竞争性的招拍挂为主要出让方式、
一次性缴纳未来若干年土地出让金的土地出让制度。且土地出让金从1994年全
部划归地方，2007年从预算外纳入地方政府性基金预算管理。

房地产税保有环节缺位，占比财政收入仅为29%
如今海外发达国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主的房地产税收体系，从
我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由
于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”
的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费，但保有
环节房地产税缺位，导致房地产市场长期处于“买到即赚”的状态，市场投机严重。

房地产税自开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个
阶段，近5年房地产税占比地方财政收入的比重保持在29%，其中占比地方财政
收入前三的是营业税、契税和土地增值税,分别为7.1%、5.3%和4.2%。

2011年沪渝房产税试点实转开启，对房价和缩小贫富差距影响微乎其微
其实早在2003年财政部和国家税务总局就先后批准了北京、江苏、深圳、辽宁、
宁夏和重庆作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点——此为物业税的空转
。直到2011年上海和重庆开始房产税的实转试点工作，数据表明此次试点对房
价和缩小贫富差距影响微乎其微。但我们看到在需求方，房产税起到了调整房屋
销售结构的作用，使得普通住房销售占比增大，别墅和高档公寓占比相对下降，
2011年重庆高档住宅的销售面积下降了36.3%，而全国仅仅下降了11%。观察
到供给方，房产税在引导房地产企业提高普通住房的投资比例、增加房地产市场
上中小户型的供应、活跃房屋租赁市场方面也取得一定成效。

风险提示：对引用的数据信息、基本假设、估值方法等影响证券估值评级
的风险因素作充分说明，阐释可能导致盈利预测结果不成立的原因、估值
定价不成立的原因。

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房地产沪深300
行业走势图
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行业评级：

行业研究/深度研究 | 2017年02月07日

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2

正文目录
中国不动产市场中的央地博弈与地方机会主义 ..... 4
中国财政的形成与发展：1994年分税制的前因后果 . 4
由房地产行业逐步构成财政收入主要收入 ..... 6
土地出让金制度建立，逐步完成中央和地方的权益划分 ........... 7
房地产税贡献地方财政收入近30% ....... 8
土地财政开始：土地出让收入、房地产税和费三部分构成 ........... 9
土地出让金是土地财政收入中的主体部分 ..... 9
我国供地制度从无偿到有偿，从划拨、协议出让到招拍挂出让为主 ..... 9
当前城市土地出让制度形成以“政府垄断、招拍挂、批租制”为主的三大特征 .. 10
第一，我国城市土地统归国家所有，并由各级政府代为行权 .. 11
第二，政府土地供应双轨制，按照市场参与程度的不同，可以分为划拨、协议、
招标、拍卖和挂牌 ....... 11
第三，从缴纳土地出让金的方式看，实行土地的“批租制” .. 11
目前房地产税集中在流转环节，而保有环节缺位，市场投机严重 ... 12
开发环节：以耕地占用税为主 . 13
流转环节：税收收入前三的依次是营业税、契税、土地增值税 ........... 14
保有环节: 城镇土地使用税和房产税缺针对居民住房是缺失的 ........... 16
房地产费用门类繁杂且有地区差异 .. 18
2011年房产税试点实转拉开帷幕20
从开征物业税转向开征房地产税，试点举步维艰 .... 20
从2003年开启物业税空转，到2011年上海和重庆开启房产税实转 .......... 20
上海和重庆房产税试点的调节功能有限 ....... 22
沪渝房产税试点政策细节差别较大 ...... 22
沪渝房产税试点效果不明显 ..... 22
附录： ..... 24

图表目录
图表1： 1950-1979统收统支财税阶段下：大跃进过度放权引发财政虚假，文革十年造
成财政体制变革频繁 ......... 4
图表2： 1950年以来中国国家财政制度与财政管理模式5
图表3： 1994年分税制后中央财政收入大幅提升并超过地方财政，2011年起地方财政开
始大幅超过中央财政 ......... 6
图表4： 1990年至2015年，中央财政支出占比从33%下降到15%，地方财政支出占比
则从67%上升到85% ....... 6
图表5： 政府收入由公共财政收入、政府性基金、国有资本经营收入、全国社保基金四部
分组成 ....... 6

行业研究/深度研究 | 2017年02月07日

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3
图表6： 1994年土地出让收入全部划归地方，2007年从预算外纳入地方政府性基金预算
管理 ........... 7
图表7： 土地出让收入占比地方公共财政收入45% ........ 7
图表8： 税收收入是财政收入的最大来源8
图表9： 现行房地产税收主要集中在流转环节，占地方财政收入比重29.5% ..... 8
图表10： 2014年土地出让收入占地方财政收入45%，房地产税占地方财政收入29% . 9
图表11： 划拨→划拨、协议→划拨、协议、招标、拍卖→划拨、协议、招标、拍卖、挂
牌10
图表12： 我国建设用地供应方式为四类：划拨、出让、租赁和其他 .... 10
图表13： 现有土地出让制度形成以招标、挂牌、拍卖为主的竞争性出让方式 . 11
图表14： 招拍挂从2002年实施以来就成为我国主要土地出让方式 ..... 11
图表15： 挂牌从2005年开始成为土地出让方式中的主流 ....... 11
图表16： 从2014年开始，我国土地出让金增速大幅下滑21% ........... 12
图表17： 从2014年开始，我国土地出让金额和面积大幅下滑12
图表18： 房地产征税发生在三个环节：开发环节、流转环节、保有环节 ........ 12
图表19： 房地产税收已过了高速增长期，如今维持在8%个位数增长 . 13
图表20： 房地产税占比地方财政收入的比重近5年保持在29% .......... 13
图表21： 城市房地产税最早从1951年就开始征收了 .. 13
图表22： 历年来开发环节耕地占用税占比地方财政收入在缓慢增加，到2014年占比2.7%
.... 14
图表23： 流转环节房地产税中营业税、契税和土增税分别占地方财政收入前三 （单位：
亿元） ..... 14
图表24： 营业税是地方公共财政收入中最大的房地产税种，2014年占比7.1%.......... 15
图表25： 最新房产交易契税要求 .......... 15
图表26： 契税增速趋势性往下，到2014年仅为4% ... 15
图表27： 土地增值税实行四级超率累进税率 .... 16
图表28： 土地增值税年复合增长率55% .......... 16
图表29： 保有环节的房地产税收占比地方财政收入较小，2014年合计为5%（单位：
亿元） ..... 17
图表30： 2007、2008两年城镇土地使用税增速都超过100% . 17
图表31： 房产税从1997年以来保持平稳的增速，平均增速为18% .... 18
图表32： 房地产收费门类繁多且有地区差异，下表列出74项房产费用 .......... 19
图表33： 上海市房产税试点税收减免政策........ 21
图表34： 重庆市房产税试点税率和税收减免 .... 21
图表35： 沪渝房产税试点政策在范围、税率、征收对象、计税依据、免税面积和征收用
途均有不同 .......... 22