房地产 增持（维持）

谢皓宇 执业证书编号：S0570515070001
研究员 010-56793955
xiehaoyu@htsc
郝亚雯 010-56793951
联系人 haoyawen@htsc

1《房地产: 繁荣之下，租金陷阱》2017.03
2《房地产: 三线城市，来自全国的估值重估
红利》2017.03
3《房地产: 所有的机会，都在三四线》
2017.03

资料来源：Wind

从金融风险，看房地产调控
对住房金融宏观审慎政策的探索
房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素
从全球来看，近年来房地产市场的重要性不断上升，发达国家财富增量中
房地产占绝大多数，在财富总量中房地产的占比也超过一半，大多数信贷
也投向房地产。房地产行业不仅在国内生产总值（GDP）中占较大的比重，
同时房地产又是资金借贷活动的主要抵押品，是产业链长、影响广泛的行
业。2008年国际金融危机表明，房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要
因素。金融危机以来，主要经济体逐步建立起金融宏观审慎管理框架，并
高度重视调控房地产市场。我国于2009年三季度央行货币政策执行报告
中首次提出“要将宏观审慎管理制度纳入宏观调控政策框架”。

上海人行于2016年率先构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制
2016年6月上海市房地产金融宏观审慎管理框架出台，由“房地产金融宏观审
慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评
估体系”和“政策工具箱”四部分组成。此次房地产金融宏观审慎管理的核心
是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产
金融宏观审慎监测指标体系，且没有完全照搬国外经验，而是从我国的国情以
及上海市经济金融的特点出发，使用的调控政策工具主要有:1）最低首付比例
要求（与国际上通行的贷款价值比LTV相对应）；2）房贷利率要求；3）借款
人偿债能力要求；4）评估结果与MPA激励约束工具相挂钩；5）窗口指导等。

新版住房金融宏观审慎政策引进三个舶来品工具：LTV、DTI、SCR
国际货币基金组织（IMF）研究指出，由于存在金融市场摩擦和各种约束条件，
单靠某一项政策很难达到完美效果，货币政策和宏观审慎政策的协调配合有助
于提高调控有效性。因此在央行四季度货币政策框架中，删掉了我们前面讲到
的以住房贷款余额比金融机构贷款余额这一指标，而是引入了在欧美市场沿用
了几十年的 “针对房地产的资本充足率”（SCR）、“贷款价值比”（LTV）和
“债务收入比”（DTI）这三个宏观审慎政策工具。这三个指标强调在经济上
行期通过增加资本要求、限制贷款规模或控制债务人偿付能力等措施，增强银
行体系抗风险能力，应对过度放贷所引发的系统脆弱性。

2016年我国贷值比LTV 55%的数据不真实，且考虑因素单一
众所周知,不同国家设置不同的LTV限制范围,而且限制范围在不同的周期是
不断演变的，LTV通常在40%~100%。2016年我国LTV为55%，对比2008
年危机前，英国、美国、荷兰等国的LTV超过1，甚至高达1.2。但是这个数
据不真实，因为我国还未考虑消费贷用于购房首付以及首付贷等。目前，我国
首付比仅按照首套、二套比例做区分，考虑的因素还比较单一，针对当前市场
分化的形势，下一步还可以参考国外考虑根据客户的风险情况确定不同的LTV
上限，比如根据1）购房人的身份确定最高LTV（加拿大）、2）根据借款人的
收入情况确定LTV（德国、日本）、3）根据购房动机确定LTV（英国）。

债务收入比DTI是对LTV的有效补充，但DTI数据在我国缺失
由于我国贷款人数跟贷款人群收入没有任何公开数据，因此很难推测出靠
谱的DTI数据，依据IMF2013年的统计，DTI的范围通常在30%~50%。

DTI因为限制了不同收入家庭能借到的债务，因此当遇到收入和利率的波
动，能确保居民的还贷能力和降低居民的流动性风险。而且在解决信贷过
度增长上，DTI会增强LTV的有效性，因为DTI可以通过限制非抵押贷款
从而使居民无法达到最低首付比例。因此DTI是对LTV的重要补充，因为
它将债务与收入挂钩起来，因此不少国家都是综合运用这两个指标。

风险提示：我国LTV或DTI真实数据远超国际上限。

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行业研究/动态点评 | 2017年03月09日

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2

正文目录
起步晚，我国房地产金融宏观审慎管理框架还未成型 .. 4
房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素 ..... 4
上海于2016年率先构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制 ... 4
新版房地产金融宏观审慎政策工具，引进三个舶来品指标........ 6
对比海外，我国“贷款价值比”（LTV）考虑因素较单一 ... 7
“债务收入比”（DTI）是LTV的重要补充........... 9
“针对房地产的资本充足率”（SCR）对房地产信贷市场逆周期 .. 10
借鉴国际经验，住房宏观审慎政策工具设计更合理.... 12
加拿大对贷款人采用信用评分考核其GDS ........ 13
英国由FPC向PRA和FCA下达住房抵押贷款标准....... 13
2005年，韩国使用LTV和DSTI有效遏制了房价快速上涨 ......... 14
新加坡建立TDSR，贷款额度需考虑申请人所有债务 ..... 14
附录 .......... 15
LTV和DTI的监管漏洞以及应对措施 .... 15
各国在调节房地产市场过热时，引进或调整LTV/DTI的措施....... 16
华泰房地产团队精品系列报告.......... 17

图表目录
图表1： 香港收紧LTV和DTI后，房价增速被有效抑制......... 4
图表2： 韩国综合使用LTV和DTI，来调节房价涨幅. 4
图表3： 上海市房地产金融宏观审慎管理框架如下图所示： ... 5
图表4： 宏观审慎政策工具分为一般性、住户部门、企业部门、流动性等四大类 ......... 6
图表5： 在使用宏观审慎工具抑制房地产过热的国家中，对LTV的限制是最常用的工具
....... 7
图表6： 从2000年以来，有27个国家根据自身国情放宽了LTV的上限，且主要在亚太
和欧洲各国 .. 7
图表7： 依据IMF的数据，2013年中国的LTV在40%~80%范围内 .. 8
图表8： 2016年全国贷值LTV比为55% ...... 8
图表9： 从2011年以来，只有10个国家灵活地调节了DTI的范围，且主要在欧洲..... 9
图表10： 2013年DTI的范围通常在30%~50%，除了韩国上限65%，荷兰下限18%
..... 10
图表11： 国家开始或者加强使用SCR的时间，发现国家最常监控的是住房按揭贷款 10
图表12： 房地产贷款占据银行业贷款四分之一江山. 11
图表13： 股份制银行、城商行的资本充足率在下探. 11
图表14： 宏观审慎工具在抑制房价上涨和信贷增长方面比较有效..... 12
图表15： BIS总结了全球60个经济体近20年使用政策工具调控房价和房地产信贷的具