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房地产行业
热点城市供需政策双调控，重点城市成交如期下滑
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核心观点：
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2017年2月，中央层面上继续强调“因城施政、分类调控”，三四线去
库存和重点城市控房价处于并重地位。此外，值得一提的是，政策对于供
给端房企融资再次收紧，中基协和证监会分别在债权表外融资和股权融资
两方面限制了地产开发企业对于资金的需求。地方层面上，热点城市纷纷
出台限购限贷政策，由地方政府主导的调控升级是政策收紧的直接表现。

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2017年前两月，受政策调控影响，重点城市成交如期下滑，为了平滑
春节假期影响，将1-2月的成交数据看成一个整体，我们统计的43个重点
城市商品房1-2月累计成交同比下滑3%。分城市看，各线城市出现分化，
1-2月一线同比大幅下滑26.6%，二线同比微幅上涨5.2%，三四线则同比大
幅上涨41.6%，并且从区域上看，中西部三四线成交表现突出。我们认为去
库存政策持续发酵叠加比价效应下的返乡置业是三四线销售超预期的原
因。展望未来，目前重点城市调控全面升级，购房门槛叠加购房成本的提
升，将持续对需求形成压制，而三四线成交热度短期或可持续，但中长期
看，将同步一二线进入下行区间。

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2017年2月，300城市住宅用地推出规划建筑面积6080万平米（环比
-33%，同比+14%），成交规划建筑面积6015万平米（环比-18%，同比+30%），
成交土地出让金1931亿元（环比-18%，同比+101%），楼面均价3211元/
平米，平均溢价率34%。整体来看，淡季叠加春节假期效应，2月供需环比
继续走低，（供给/成交）数值则呈现小幅上行，主要城市楼面均价小幅回落，
溢价率整体平稳，略有回升。

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按揭贷方面，2017年2月份，35个重点城市首套房贷款利率为4.47%，
环比上月增加0.01个百分点，连续两月呈现上涨，首套房信贷持续收紧。

二套房平均贷款利率则为5.40%，环比上月持平，1.1倍基准利率依旧是市
场主流。我们认为在热点城市首付比例从严收紧的情况下，按揭贷利率也
将持续上行。

房企融资方面，目前房企融资渠道呈现全面收紧态势，主要渠道的融
资规模均呈现回落，尤其是资本市场融资显著缩量，而房企融资成本端目
前依旧保持相对平稳。

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政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。

Table_Grade 行业评级 持有
前次评级 持有
报告日期 2017-03-27

Table_Chart 相对市场表现

Table_Author 分析师： 乐加栋 S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf
分析师： 郭 镇 S0260514080003
010-59136622
guoz@gf
分析师： 金 山 S0260515090001
021-60750652
jinshan@gf

Table_Report 相关研究：
房地产行业:行业依旧处于小
周期下行阶段
2017-03-21
房地产行业:政策信号加强，周
期下行压力加大
2017-03-20
房地产行业:热点城市调控继
续加码，部分强三线加入调控
2017-03-17

Table_Contacter 联系人： 李飞
gflifei@gf

-10%
-3%
4%
11%
2016-032016-072016-112017-03
房地产沪深300

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明
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投资策略|房地产

目录索引
政策环境综述：房企融资政策全面收紧 ...... 5
成交市场综述：三四线成交短期呈现超预期......... 10
全国成交市场分述：供需双调控下，重点城市成交如期下滑 ........... 10
各线城市成交分述：一二线表现较弱，三四线表现超预期 .. 14
土地市场综述：整体供需仍处低位，溢价率平稳 . 16
土地市场分述：淡季叠加春节假期，土地供需环比走低 ...... 16
住宅用地市场分述：2月宅地供需维持低位，楼面价、溢价率相对平稳 ..... 18
资金环境综述：按揭贷利率收紧，房企融资渠道受阻 ...... 23
银行个人按揭贷分述：首套房按揭贷利率连续两月上涨 ...... 23
上市房企融资分述：房企融资渠道全面收窄27

图表索引
图1：近几年政府工作报告一览 ..... 5
图2：2017年政府工作报告概览 .... 6
图3：《备案4号》文件明确范围以及潜在使用范围 .......... 7
图4：2017年2月重要中央政策一览（按照时间排序） ... 8
图5：2017年2月重要地方政策一览（按照时间排序） ... 9
图6：全国重点43城市成交指数 . 10
图7：限购和非限购城市成交指数10
图8：重点43城市及限购、非限购城市成交同比增速 .... 10
图9：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）....... 11
图10：全国29城市商品房库存面积及去化周期 . 11
图11：全国35城市住宅库存面积及去化周期 ..... 11
图12：全国商品房销售批售比 ..... 12
图13：百城价格指数变化及环比 . 12
图14：17个重点城市二手房销售指数 ..... 13
图15：中原全国二手房价格指数 . 14
图16：中原二手房指数 .... 14
图17：广发各线城市成交指数 ..... 15
图18：广发各线城市成交同比情况 .......... 15
图19：4大一线住宅库存（万方）及去化周期 .... 15
图20：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ....... 15
图21：15个三四线住宅库存（万方）及去化周期........... 15
图22：各线城市房价环比情况 ..... 15
图23：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ..... 16
图24：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）16