2017年5月11日

业绩增速创新高，去库存效果显著
-房地产板块2016年年报点评
房地产行业
推荐维持评级
核心要点：

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括：规模高增速、盈利能力平稳、负债情况改善、去库存效果
明显。2016年四季度政策面逐步收紧，楼市调控史无前例，重
点城市销量降幅近30%，尽管三四线城市表现依然靓丽，但在一
二线地王频出，三四线量升价平的情况下，我们认为2017、2018
年板块盈利水平依然面临下行的压力，但规模上可能会保持较
快的增长。

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制能力，龙头组的业绩增速领跑，并且在楼市较为低迷的2014
年依然维持正增长，表现稳健。此外，在亮眼的存货周转速度
下，龙头组的去化周期总是维持在相对最低的水平。负债方面
龙头组负债率低于第二组的水平高于第三组的水平，处于居中
的位置。尽管龙头组稳健领跑，但估值却相对最低。同时我们
注意到，第三组在楼市周期中波动最大，2014、2015年营收遭
遇负增长，2015年业绩甚至为负，而随着楼市回暖，2016年业
绩实现扭亏为盈，表现出相对较大的弹性。此外，第三组中分
化也十分明显。高弹性及转型预期可能是第三组估值相对较高
的原因。

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都功能区主线个股，包括华夏幸福、荣盛发展、首开股份及金
融街，此外维持推荐两条投资主线：1）低估值资源型标的，包
括招商蛇口，2） 三四线去库存标的，包括新城控股。

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板块财务状况概览
指标 2012 2013 2014 2015 2016
营收增速/% -27.7 14.4 15.8 30.6
业绩增速/% -12.2 4.0 -2.4 32.0
ROE/% 16.34 15.99 14.29 11.70 12.94
毛利率/%36.8 32.7 30.9 30.2 28.8
净负债率/%65.2 84.9 97.3 95.4 85.5
存货周转率/次 0.245 0.278 0.270 0.276 0.322
资料来源：中国银河证券研究部
分析师

陈智旭
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执业证书编号：S0130516090001

相对沪深300表现 2017-5-11

资料来源：中国银河证券研究部

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-5%
0%
5%
10%
15%
20%
2016/5/122016/8/122016/11/122017/2/12
房地产沪深300

行业研究报告/房地产开发
请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。

一、 板块年报研究：规模高增速、盈利能力平稳、负债情况改善、去库存效果明显
我们按1）2016年地产业务收入占营收85%以上，2）有2012-2016年完整财报，3）2012-2016年无重大资
产重组，为标准在地产板块中选取样本公司69个，在样本不含绿地、招商、华夏幸福的情况下，2016年样本总
营收占板块营收54%、样本市值占总市值42%（2017/5/8）。

1、利润表：2016年营收与归母净利润升幅均超30%
（1） 2016年营收、业绩增速均创新高
2013年板块营收增速达到27.7%，业绩增速12.2%，随着政策收紧楼市转冷，2014、2015年营收和业绩增速
都经历了明显下滑，2015年业绩增速甚至遭遇负增长，随着2014年中政策逐步宽松，2016年板块表现触底反弹，
营收与业绩增速均创新高，分别为30.6%及32.0%。

（2） 毛利率持续下滑、成本管控能力显著提升
在三四线城市去库存一二线城市地价高企的背景下，2012年至今，板块毛利率持续下滑，由2012年的36.8%
降至2016年的28.8%。尽管盈利能力下滑，但成本管控能力有显著提升，三费率由2012年的8.18%降至2016
年的7.21%。

（3） 2016年少数股东损益影响减弱、投资收益占比趋稳
随着企业间的合作增多，投资收益与少数股东损益对业绩的影响逐渐增大，2014年投资收益占营业利润的
比重大幅攀升至12.8%，相比2013年上升了超过4个百分点，2016年占比13.4%，近三年逐步趋稳。少数股东
损益占净利润的比重2015年攀升至22.7%，相比2014年上升超过8个百分点，2016年小幅下降至20.2%，影响
减弱。

表 板块利润表主要指标
指标（样本量：69） 2012 2013 2014 2015 2016
营业收入/亿元4,227 5,400 6,179 7,157 9,347
营收增速/% 27.7 14.4 15.8 30.6
销售毛利率/%36.8 32.7 30.9 30.2 28.8
营业税率/%10.8 9.7 9.3 9.4 8.8
三费率/%8.18 7.56 7.58 7.62 7.21
营业利润/亿元817 925 971 1,057 1,382
营业利润增速/% 13.2 4.9 8.9 30.8
投资净收益/营业利润/%7.0 8.1 12.8 13.3 13.4
净利润/亿元618 693 728 790 1,011
净利润增速/% 12.3 5.0 8.5 27.9
归母净利润/亿元537 602 626 611 806
归母净利润增速/% 12.2 4.0 -2.4 32.0
归母净利润/净利润/%86.9 86.8 86.0 77.3 79.8
净利率*/%12.7 11.2 10.1 8.5 8.6
*净利率=归母净利润/营收
资料来源：Wind, 中国银河证券研究部