[Table_MainInfo][Table_Title] 2017.05.03
投资销售增长持续，库存盈利持续下行

——房地产2016年年报暨2017年一季报综述
侯丽科（分析师） 卜文凯（研究助理） 申思聪（分析师）
0755-23976713 010-59312756 0755-23976926
houlike@gtjas buwenkai@gtjas shensicong@gtjas
证书编号 S0880514030004 S0880115100075 S0880515010002
本报告导读：
2016年至2017年一季度地产上市公司的整体表现：投资销售增速回升、盈利平稳、
偿债有所改善。维持板块增持评级，2017年投资策略是精选主题，业绩为王。

摘要：
[Table_Summary]投资:增速全面上扬，三线开发商尤为亮眼。2016年全年购买商品与
劳务支出的现金同增24.6%（+15.3pc），其中一二三线分别增23.7%
（+13.4pc）、增24.9%（+8.5pc）、增47.4%（+41.0pc）。

销售:延续2015年的态势，2016年继续保持较快增长。2016年全年
销售商品收到的现金同增38.2%（+12.5pc）。其中一二三线公司同增
32.5%（+10.5pc）、45.6%（+1.8pc）、61.5%（+22.6pc），增幅较大。

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（-3.9pc）。其中一二三线为+15.1%（+3.0pc）、+19.2%（-3.2pc）、+11.4%
（-16.6pc）。

去化：总体去化时间持续缩短，三线公司降幅最为明显。2016年末
行业的存货去化周期为1.74年（-0.37年）。其中一二三线为1.66年
（-0.25年）、2.08年（-0.46年）、1.92年（-0.86年）。

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入同增29.5%（+15.0 pc）。其中一二三线为+25.2%（+10.7 pc）、+35.4%
（+12.6pc）、+46.2%（+29.0pc）。

盈利：行业整体毛利率呈下降趋势，净利率略有回升。①2016年度
毛利率为25.8%（-1.2pc）。其中一线为25.1%（-0.7pc）、二线为30.5%
（-1.9pc）、三线为25.7%（-2.9pc）；②2016年度三项费用率为9.2%；
③2016年度整体净利率为8.1%。

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升，2016年度每股现金流0.67元，2015年同期为0.02元。

偿债：真实资产负债率有所回升，净负债率略有回落，短期偿债能力
大幅增强。

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业绩为王”；推荐：
1）区域主题以京津冀区域和粤港澳大湾区为代表。京津冀区域：荣
盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份；粤港澳大湾区：珠海区域
（华发股份、格力地产）、深圳区域（天健集团、招商蛇口）、广州区
域（保利地产）；
2）全国和区域龙头受益于市场集中度的提升，竞争优势凸显，业绩
的确定性较强，推荐：招商蛇口、保利地产、万科A、华侨城A、荣
盛发展、中天金融、蓝光发展、新城控股；
3）随着行业分化的加剧，房地产分工将进一步精细化，房地产服务
商迎来较好的发展机会，推荐：世联行。

[Table_Invest] 评级： 增持
上次评级： 增持

[Table_subIndustry] 细分行业评级
房地产经营 增持
房地产开发 增持

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行
业
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券
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报
告

行业专题研究
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目录
1. 投资——增速全面上扬，三线尤为亮眼 ......... 3
2. 销售——政策成效显著，销售强势增长 ......... 4
3. 去化——存货增速下降，去化持续缩短 ......... 5
4. 成长——营收增速提升，净利整体上行 ......... 7
5. 盈利——毛利持续下行，净利略有回升 ......... 9
6. 资金——经营现金好转，借款增速上升 ....... 12
7. 偿债——长期维持平稳，短期能力上升 ....... 14
8. 我们的观点——精选主题，业绩为王 ........... 17