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房地产行业行业深度报告港珠澳大湾系列研究二_深圳城市更新_大湾之上_城市生长2017年海通证券24页

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[Table_MainInfo]

行业研究/房地产/房地产 证券研究报告
行业深度报告 2017年05月16日

[Table_InvestInfo]
投资评级 增持 维持
市场表现
[Table_QuoteInfo]
-2.89%
1.21%
5.31%
9.41%
13.51%
17.61%
2016/52016/82016/112017/2
房地产海通综指

资料来源:海通证券研究所
相关研究
[Table_ReportInfo] 《库存、成交、房价、投资——海通房地
产四维跟踪月报(5月刊)》2017.05.14
《库存、成交、房价、投资——海通房地
产四维跟踪月报(4月刊)》2017.04.10
《设立河北雄安新区,京津冀红利再次升
级》2017.04.02

[Table_AuthorInfo]

分析师:涂力磊
Tel:(021)23219747
Email:tll5535@htsec
证书:S0850510120001
分析师:贾亚童
Tel:(021)23219421
Email:jiayt@htsec
证书:S0850512080005
联系人:杨凡
Tel:(021)23219812
Email:yf11127@htsec
联系人:金晶
Tel:(021)23154128
Email:jj10777@htsec
深圳城市更新:大湾之上,城市生长!
——港珠澳大湾系列研究二
[Table_Sumary]
投资要点:
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括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)按照城市规划和有
关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。作为一个受到天
然地理因素限制而导致土地资源不足的城市,城市更新对深圳的意义非常重
大。此外,研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发,同
样具备借鉴意义。

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开城市片区功能的改造升级,离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级,
离不开与产业工人息息相关的住房建设,更离不开与之配套的土地资源的重
组供应。所以,整体粤港澳大湾区的推进对于新增土地、以及存量土地升级
的需求在不断上升。处于粤港澳核心地区的深圳,尤其需要通过城市更新来
进一步释放存量土地资源。

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改变类和拆除重建类。深圳城市更新历程大致分为四大阶段:1)报城市更新
单元计划;2)报城市更新单元规划;3)确定单一实施主体;4)建筑物拆
迁并取得建设用地规划许可证。

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平方公里。其中,拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里。在规划期
内,完成城市更新固定资产投资约3500亿元。在城中村改造方面,完成100
个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目,完成约20个城中村住宅改造
项目,满足50万人的现代化住房需求。力争通过更新配建人才住房和保障
性住房约650万平方米,配建创新型产业用房总规模约100万平方米。

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增供应面积全部转化为新开工面积,则2016年到2020年新开工面积每年在
800到900万平方米左右;2)对区域地产投资影响。按照深圳市城市更新
十三五计划,深圳2016年到2020年的房地产开发投资有望保持8%左右年
均增速;3)对区域供给和房价的影响。对增加供给,缓和供需矛盾起到积
极意义。但从历史情况看,仅仅单纯增加供应并不是、也不能成为抑制房价
上涨的主要手段。

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房地产板块动态(TTM)PE在16.9倍。考虑深圳土地供给瓶颈,具备较强
项目储备企业中长期盈利能力保障性明确,重点推荐招商蛇口、中洲控股、
华联控股、金地集团、粤泰股份。

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行业相关股票
[Table_StockInfo]
股票代码 股票名称 EPS(元) 投资评级 2016 2017E 2018E 上期 本期
001979 招商蛇口 1.21 1.39 1.67 买入 买入
资料来源:Wind,海通证券研究所

行业研究〃房地产行业

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目录

1. 深圳城市更新的背景、意义和历程 .... 5
1.1 深圳市新增土地供不应求,问题显著 .. 5
1.2 深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 . 6
2. 深圳城市更新的政策、目标 ... 7
2.1 深圳市城市更新发展历程......... 7
2.2 深圳市城市更新政策 .... 7
2.3 深圳市城市更新目标 .... 9
3. 深圳城市更新的主要模式和流程 ..... 10
3.1 深圳城市更新的主要模式....... 11
3.2 深圳城市更新的主要流程....... 13
4. 深圳城市更新的潜在影响 .... 14
4.1 对房地产供应的影响 .. 15
4.2 对房地产投资的影响 .. 17
4.3 对深圳市房价的影响 .. 18
5. 投资建议 ...... 19