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东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生
影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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行
业〃
证
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研
究
报
告
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报告起因
2014年以来，物管行业龙头企业彩生活、中海物业、绿城服务先后于港股上市，
随着物管行业整体市场化程度的提高，企业也希望通过资本市场的力量来助力自
身发展。我们通过分析当前行业内企业的两种不同发展路径，剖析其内在原因，
并展望行业未来的发展格局。建议投资者关注相关投资机会。
核心观点
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利率逐年下降。2016年物管行业百强企业全年实现营业收入均值6.3亿元，
同比增长16.1%。其中基础物业服务收入均值5.2亿元，同比增长15.3%，
业绩贡献度达82.7%。物业服务业务收入快速增长的核心因素在于管理面积
的扩张。由于管理成本尤其人力成本逐年上升，物管业务的毛利率逐年下降。
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增值业务。由于增值业务的毛利率普遍较高，加之规模的快速发展，使得增
值业务的净利润占比逐年提高，从2011年的56.0%提高到了2015年的
68.9%。增值业务的快速发展，帮助物管企业突破原有利润瓶颈，打开新的
盈利增长空间。
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业的项目获取能力主要由地产母公司开发能力、公司良好的品牌声誉和兼并
收购能力来衡量，企业可通过衡量自身项目获取能力来选择合适的发展策略
发挥竞争优势。专注于物管业务的企业，依靠不断获取优质的项目能使企业
经营情况保持稳定增长；而发展增值业务的企业得益于增值服务市场的供需
错配，未来企业营收和利润都有望迎来爆发式的增长。
投资建议与投资标的
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务业务的物管企业。推荐增值业务转型的领头羊彩生活（1778.HK，买入），
建议关注积极参与增值业务转型的传统龙头企业绿城服务（2869.HK，未评
级）和较稀缺的综合性物管龙头企业中海物业（2669.HK，未评级）。
风险提示
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看好积极发展增值服务业务的物管龙头
——房地产存量时代系列报告之一
房地产行业
行业评级 看好 中性 看淡 (维持)
国家/地区 中国/A股
行业 房地产
报告发布日期 2017年06月28日
行业表现
资料来源：WIND
证券分析师 竺劲
021-63325888*6084
zhujing1@orientsec
执业证书编号：S0860514060003
联系人 房诚琦
021-63325888*6202
fangchengqi@orientsec
-7%
0%
7%
13%
20%/06/07/08/09/10/11/12/01/02/03/04/05
房地产沪深300
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 ——看好积极发展增值服务业务的物管龙头目录
1 行业现状：行业规模稳增，龙头优势渐大 ... 5
1.1物管行业发展进入市场化阶段 .. 5
1.2行业规模：稳步增长，住宅物管规模最大......... 5
1.3行业格局：集中度持续提升，龙头企业优势逐渐扩大 ... 6
1.4行业趋势：物管业务收入快速增长，增值业务利润占比提升 .. 10
1.5行业痛点：行业集中度低服务质量参差不齐，管理成本日渐走高企业盈利能力下降 .. 12
2 行业发展方向：专注物管业务还是开拓增值业务？ .......... 13
2.1守中抱一，主攻物管业务........ 13
2.2开疆拓土，转型发展增值业务15
2.3项目获取能力决定物管企业的发展策略 .......... 17
3 投资建议 .. 18
3.1彩生活：传统物管业务稳步扩张，社区生态圈建设已具规模 .. 18
3.2绿城服务：高端住宅物管龙头，品牌价值促进业绩快速增长 .. 21
3.3中海物业：强大母公司确保业务增长，综合性高端物管服务提供商 ... 22
风险提示 ...... 22
附录 . 23
