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核心观点
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的影响下,成交量将逐步回落,成交价短期可能会有小幅调整。从近4年的
成交情况来看,新房成交量稳中有增,成交均价一路上扬,15、16年均价同
比涨幅高达20%、19%。二手房2016年的成交均价涨幅高达22%,创近4
年的新高。
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板块成为涨幅最大的板块。市区中的杨浦、徐汇、虹口由于刚需“上车盘”
老公房及大量学区房的原因,房价涨幅领跑各区。郊区中的金山、崇明等区
则在2016年迎来一波需求带动的补涨行情,房价涨幅超5成。各区中浦东
新区、闵行、宝山等户籍人口较低且拥有多个大型居住社区的区成交活跃。
从板块来看,郊区板块的涨幅普遍高于市区板块。
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主力段,成交均价涨幅整体呈现橄榄型分布。从二手房的情况来看,500万
以上区段的增速开始明显加快,800万以上更是达到100%的增长,说明改
善型需求是2016年上海楼市的主要需求。300万以下区间的成交量占比仍
是所有区间中最高的,达到73%。300~500万、500~800万及800~1500
万,这3个区间满足了刚需首臵、首改和二改等主流的购房需求,是成交的
绝对主力区间。
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区段成交量上涨明显。成交均价来看,随着面积的增加,涨幅逐步递减。
80-120平米区段在新房、二手房的成交占比分别为50%、30%,这一区间
的两房、小三房满足了大多数购房者的居住功能要求,且总价也符合其预算,
因此成为了成交的主力区段。小两房及小三房的需求是最强烈的,同时总价
较低,具备较好的价格弹性,因此相对大户型成交均价同比涨幅更大。
投资建议与投资标的
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融资等各方面调控政策的作用下已逐步恢复理性。上海等一线城市房地产市
场的集中度也正在提升,龙头公司在拿地端和融资端的优势逐步显现,未来
中小房企将很难再进入核心一线城市。我们认为,当前房地产市场现状将使
两类公司受益:1)已完成三大核心城市布局的龙头公司,推荐万科A(000002,
买入)、招商蛇口(001979,买入)、保利地产(600048,买入),建议关注华侨
城A(000069,未评级)。2)楼市平稳及融资受限将给房地产金融公司带来价
值重估和扩张机会,推荐世联行(002285,买入)、嘉宝集团(600622,买入)。
风险提示
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往者不可谏,来者犹可追
——回顾2016年上海楼市表现
房地产行业
行业评级 看好 中性 看淡 (维持)
国家/地区 中国/A股
行业 房地产
报告发布日期 2017年06月26日
行业表现
资料来源:WIND
证券分析师 竺劲
021-63325888*6084
zhujing1@orientsec
执业证书编号:S0860514060003
联系人 房诚琦
021-63325888*6202
fangchengqi@orientsec
-7%
0%
7%
13%
20%/06/07/08/09/10/11/12/01/02/03/04/05
房地产沪深300
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 ——往者不可谏,来者犹可追目录
1 上海2016年楼市概览 ......... 4
1.1新房市场量跌价涨 ........ 4
1.2二手房市场量价双升 ..... 5
2 各行政区楼市情况 .. 7
2.1杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首7
2.2浦东新区成交套数领跑各区 .... 10
2.3彭浦板块成为涨幅最大的板块11
3 划区间成交情况 .... 12
3.1总价区间:高端住宅成交量显著增长 .. 12
3.2面积区间:小户型成交占比较高 ......... 14
4 投资建议 .. 15
风险提示 ...... 15