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随着房地产项目成本控制有关的探究持续的加深，其成本控制已经不再只停
留在战术层面的控制程序及控制系统的搭建，却是上升到了战略层面之上，并建
立起多维度和多层级成本控制体制。随着互联网时代的到来，大量成本控制相关
的软件也不断的被推出，构建标准化、规范化以及系统化的成本控制平台，必然
会变成将来该领域成本控制发展的趋势。
文章借鉴了前辈学者有关房地产开发项目成本控制方面的一些现有成就，并
根据金域蓝湾项目的现实状况，搭建起房地产项目的成本控制框架系统，同时给
出该项目成本控制方面的一些建议。经过对于实践的分析，归纳出在对于房地产
项目实施成本控制的时，潜在产生的风险，并以此为进一步加强房地产开发项目
的成本控制提供相应的参照。
关键词：房地产企业；WK地产；成本控制；项目研究；成本管理
II
Study of the cost control of the WK Golden Bay Project
Abstract
The real estate industry is an important supporting industry that stimulates the
growth of domestic GDP. In recent years, the government has continuously strengthened
the macro-control over the real estate market and its operating environment has
undergone tremendous changes. However, among the real estate companies The
competition has also become more and more intense. In a certain period in the future,
housing prices will become the most crucial competition among real estate companies,
low-cost real estate companies will inevitably become the ultimate winner. In view of
this, the cost control of real estate projects the performance of the more critical, for the
real estate business, the effective cost control is its lifeline, but also the basic survival
and development of enterprises to protect.
With the continuous deepening of the exploration in the field of cost control of real
estate development projects, the cost control has ceased to exist only at the tactical level
of control procedures and control systems, but has risen to a strategic level to build a
multi-level and multi-dimensional cost control mechanism. With the advent of the
Internet era, many software related to cost control have been introduced. Building a
standardized, standardized and systematic cost control platform is bound to become the
trend of cost control in the future.
The article draws on some of the existing achievements of predecessors and
scholars in cost control of real estate development projects and builds a cost control
framework system for real estate projects according to the actual conditions of the
Golden Bay Project. At the same time, it gives some suggestions on cost control of the
project . After the analysis of practice, this paper summarizes the potential risks in the
implementation of cost control of real estate projects, which will provide some
reference for further strengthening the cost control of real estate projects.
Keywords: real estate enterprises; WK Real Estate; cost control; project research;
cost management
III目录
摘要 ......... I
Abstract ..... II
第1章 绪论 ........ 1
1.1 研究背景及意义1
1.1.1 研究背景 .. 1
1.1.2 研究意义 .. 3
1.2 国内外研究现状4
1.2.1 国外研究现状 ...... 4
1.2.2 国内研究现状 ...... 5
1.3 研究的内容及办法 ........ 8
1.3.1 有关主要内容的研究 ...... 8
1.3.2 研究办法 .. 8
1.4 创新点 .... 9
第2章 房地产项目成本控制相关理论 .......... 10
2.1 房地产项目成本的内涵 .......... 10
2.1.1 房地产项目成本的概念10
2.1.2 房地产项目成本的构成10
2.2 房地产项目和成本控制相关的内容 .. 11
2.2.1 房地产项目进行成本控制的内含 ........ 11
2.2.2 房地产项目进行成本控制的对象 ........ 12
2.2.3 房地产开发项目成本控制的特征 ........ 13
2.2.4 房地产项目对成本进行控制的原则及策略 .... 15
2.2.5 房地产项目成本控制的影响因素 ........ 18
第3章 WK地产金域蓝湾项目成本控制的状况及存在的问题 ....... 22
3.1 WK地产金域蓝湾项目简介 .... 22
3.2 WK地产金域蓝湾成本控制现状 ........ 23
3.3 WK地产金域蓝湾项目成本控制中存在的问题 ........ 24
3.3.1 决策阶段的问题25
3.3.2 设计阶段的问题25
3.3.3 招投标阶段的问题 ........ 25
IV
3.3.4 施工阶段的问题 . 26
3.3.5 竣工结算阶段的问题 ..... 27
3.3.6 营销阶段的问题 . 27
第4章 WK地产金域蓝湾项目成本控制的对策 ....... 28
4.1 金域蓝湾项目成本控制的原则 ........... 28
4.2 金域蓝湾项目的成本控制方法 ........... 30
4.3 金域蓝湾成本控制的对策 ....... 33
4.3.1 决策阶段的成本控制 .... 33
4.3.2 设计阶段的成本控制 ..... 35
4.3.3 招投标阶段的成本控制 . 37
4.3.4 施工阶段的成本控制 ..... 38
4.3.5 竣工结算阶段的成本控制 ......... 40
4.3.6房地产销售过程中的价格成本处理 ...... 41
第5章 结论 ....... 44
5.1 结论 ....... 44
5.2 研究展望 ........... 44
参考文献 . 45
在学研究成果 ..... 47
致 谢 ....... 48第1章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
房地产行业作为我国的龙头产业，目前其产业规模之广使其产业链逐渐变长，
与之关联的房地产建筑材料种类繁多，品种繁多。高速发展的房地产业推动了城
市化的发展、提高了社会健康的质量。在政府对于房价调控等有关政策的背景之
下，我国房地产企业正经历着新型的调整状态阶段，无论是生存还是发展，都承
受着更大的挑战。按照最新的数据显示，国内大多数城市，尤其是经济发达城市
的销量遭遇滑铁卢，使其一改往日繁荣景象，利润回归为正常值。各种信贷、限
制、税收的政策目的就是为了抑制异常销售上涨，使房地产经济快速恢复为正常
水平。政府众多政策的颁布，为房地产的市场供需均造成了极大的影响。基于此，
房地产企业正经历着竞争激烈与低盈利的阶段。急剧下跌的房地产销售、持续增
加的发展成本、开发成本、资金匮乏等问题极大的冲击了房地产企业开发的利润
幅度，伴随的还有同行间的激烈竞争，使之生存都变得异常艰难。
房地产业在这些年中作为我国迅速发展产业中的一员，推动了国民经济与社
会发展。中央政府在1998年七月时，出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，
加快住房建设的通知》的重要文件，下文简称“23”号文件，明确指出“要推动
住房变成新型经济增长点”，把带有福利住房分配特征的国内现行住房改革机制彻
底废除1。从这之后，房地产企业的数量迅速上涨，随之房地产开发公司对于房地
产开发的投资也呈快速上涨趋势，并且在中国高利润率产业中占得一席之地。
我国房地产行业自2003年起就飞速发展，伴随而来的是土地使用权被拍卖与
挂牌，地皮价与房价也呈快速上涨的趋势。中国人民银行于2003年6月颁布《进
一步加强房地产信贷业务管理》，下文简称“121”号文件，文件重点在于调整商
业银行业务当中，有关个人住房贷款方面的政策。上涨了高端商品房和别墅、或徐世刚.DX公司桃源房地产项目成本控制研究. [D].吉林大学.2014.5是两套及以上商品房购买借款人的首付比例，住房利率的优惠政策结束2。这个举
措是首次房地产市场大热之后，国家第一次开始针对这一现象所颁布的控制措施。
中央办公厅在2005年三月末时，颁布针对实用与稳定房价所采取的八个抑制房地
产价格过猛上涨（简称为“国八条”）的相关措施，成立相对应的政府责任体系，
将稳定房价上升到政治层面。接着国务院常务会议于2006年5月发布了六项针对
性措施（简称为“国六条”），进行住房供应结构调整，并将其作为控制点。在2008
年伊始，国家国币政策从“适当收紧”转变成“全面收紧”，而这时的财政政策仍
然趋于平稳。因受那一年下半年全球金融风波的累及，国家银行对外公布，由于
“双利率”的下跌，货币政策将从“收紧”转换成“适当放宽”。我国房地产市场
于2009年一改往年低迷状态，进而迅速活跃地发展，由萧条迅速转向繁荣，伴随
的是由“去库存”到“挤压泡沫”的转变。为抑制一些城市高速上涨的房价，中
央政府于2009年12月改变于08年底发布的二手房地产企业税收减免相关政策，
将个人住房转让营业税免征时间改成5年，对房地产市场投机操作进行抑制。接
着又给出了“保证普通商品房的稳定供给；持续鼓励民众自住及改善性住房消费，
限制炒房行为；强化市场监督管理；进一步加快推动保障性住房建设”等4项有
力措施，以下称作“国4条”，这也给房产市场的稳健发展带来了有力的保障3。
到了2010年时，房地产价格上涨幅度逐渐稳定，对于房地产的相关调整也处
于一个关键阶段。国务院于2010年4月27日发布国务院关于坚决遏制部分城市
房价过快上涨的通知，这次通知也就是“历史上最为严格的监督管理政策”。为了
保证房产市场能够实现长久稳定发展，中央政府联合中国银行业监督管理委员会
2011年出台多条相关政策促进房地产市场的稳定发展，不管是对购买的限制或抵
押贷款利率，还是其他有关措施，均对房价进行调控起到了至关重要的作用。胡
锦涛同志于2012年十一月时，在第18次正式报告当中明确指出，为了“构建市
场配置与国家保障相衔接的住房机制，强化保障型住房的建设及管理，保障贫困
家庭的合理需要”，在政策上必须加强对于房地产市场的监管，这些内容亦是“住
房建设”第一次被收录在党代会报告之中4。国务院常务会议2013年2月20日明
确了被称为“国5条”的房价抑制政策。主要涵盖的内容有：健全稳定房价责任孙丽.房地产公共政策对房价调控的效果研究--以昆明为例.[D].云南大学.2013.12 3
徐世刚.DX公司桃源房地产项目成本控制研究.[D]2014.5 4
徐世刚.DX公司桃源房地产项目成本控制研究.[D]2014.5
