广州城市总体规划发展 广州别墅市场情况 PARTⅠ 市 调 篇 【保利林语山庄】整体提案 本案提案思路 PARTⅠ 市场状况 PART Ⅴ 营销推广 PARTⅡ 解读项目 PARTⅢ 项目定位 PARTⅠ 市场状况 开发区的发展对项目的影响 广州市别墅市场竞争格局 别墅市场客户分析 目标客户 城市总体规划——东进西联，北优南拓 本案属于城市发展的东翼大组团，属于城市发展的重点区域 东进 构建广州立体交通网络 开发区相互之间的交通时间缩短至20分钟左右； 到广州市区则在30-40分钟之内； 1.5小时内可到达珠三角的任何一个城市； 地铁四号线2006年开通 广州经济技术开发区定位已从单纯的经济功能区转变为城区，并将成为城市副中心 政府通过减免税费的优惠来吸引外地投资 亚运经济的 兴起和发展 广州市确定的“东进”战略，开发区成为推进广州东部地区城市化的主要力量。 开发区是广州未来几年重点建设的城市副中心。 亚运经济更直接的提升了广州东部的区域地位，推进了广州东部的发展，有效缩短了广州东部与受众群体的心理距离，使扩宽客源成为可能 区域规划发展对本项目的影响 开发区的发展对本项目所产生的影响——有利因素 世界500强企业广州有113家，在开发区落户的已经有83家。目前，开发区内有1700多家企业，其中投资在1000万以上的70~80%。广州经济技术开发区效益指标在全国各大开发区中已达第一 开发区还要扩大行政区域，要将白云区九佛镇、竹料镇归入开发区内，由原来的200万平方米扩大到600万平方米，开发区的规模达到全国第一 开发区内第一个别墅项目--【保利林语山庄】附近区域将成为开发区的一个地理中心 开发区的发展对本项目所产生的影响——有利因素 开发区目前的常驻人口有16万（未包括在开发区工作但在外区居住的人员），其中企业中高层以上人员约3~4万人。这一两年每年都有大约250家企业进驻开发区，所以，人口的潜力是非常的大 开发区企业中高层管理人员的月收入，一般在人民币1~2万元，具有购买联排或独立别墅的能力。 由于以往开发区内没有档次较高的物业可选择，因此这部分人员分散居住在周边的或更远的一些楼盘（如凤凰城、翡翠绿洲、祈福、华南新城或天河区的一些高档住宅物业 【保利林语山庄】将填补这个居住空白！ 结论及建议： 本案距离城市中心区域较远，承接其辐射能力较弱，同时本案的自然资源 并无明显突出之处，目前对外区域的吸引较弱； 相反开发区（科学城）的高速发展以及其发展所带来的经济和投资价值与 本案开发存在着极其密切联系； 本案今后的宣传推广应多与政府及科学城管理中心联动，利用他们的社会 影响力来借势推广本案 开发区的发展对本项目所产生的影响——不确定因素 科学城的建设过程，对本案产生短期的负面影响 科学城招商引资成型后，对本案的可能威胁 中心区域 北部区域 东部区域（本案所在区域） 南部区域 广州市别墅市场竞争格局——从区域角度看 四个区域别墅市场竞争分析 ——中心区域 大多数有着独特的地理环境，四面珠 水环绕或者紧邻公园。 市政配套完善，区位优势明显 本区域充斥大量粉尘和噪声污染，严 重影响了区域环境。 周边是建筑森林，在一定程度上降低 了区域别墅的价值 竞争能力由于土地的稀缺性和 供应量少而显得强； 具有良好的保值能力 四个区域别墅市场竞争分析 ——东部区域 有良好的自然资源和生态资源。 处在中心区域与未来中心区域及珠三角 的结合地带，客源层面会越来越广。 区域发展有高科技的产业支撑。 数个大型项目的联合炒作使区域的板块 效应明显 区域内市政配套极度缺乏，需靠楼盘通 过自身配套解决。 存在一定的交通费用成本 区域的别墅市场已经成为广 州市的主要供应区域之一； 在产业支撑下，有持续发展 的潜力 四个区域别墅市场竞争分析 ——南部区域 有一定的自然资源。 地铁三号线有助于交通环境的改善。 多个大型项目的联动使区域的影响力会持 续相当长一段时间。 会展中心的建立和旧城区工厂的搬迁将进 一步改善区域环境 洛溪大桥和华南快速干线设卡收费，增加 了生活成本，间接影响客户购买欲。 过度开发，造成了区域的交通障碍，也影 响了区域的自然环境 竞争能力随着区域房地产的 过度开发而回落 四个区域别墅市场竞争分析 ——北部区域 本区域先天的优越自然环境； 同和路的扩建使本区域南湖板块与城市距 离拉近，也使这一板块“离尘不离城” ； 政府“北优”的整体规划，对区域环境以及 生态的保护，都将起到良好的促进作用 近郊区域整体的相应配套还不完善； 区域产品设计的稍陈旧在一定程度上影响了 别墅买家的置业选择 由于自然资源的不可复制 性使区域的竞争能力比较 稳定； 但如果产品的设计仍然守 旧的话，会对区域别墅市 场产生一定的影响 小结：本项目在东部区域的竞争力 东部区域西南面已初步形成板块效应，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、甲天下别墅园等大型项目的开发，向市场输出了大量的别墅产品，使消费者对该地段的别墅有了初步的认识和认同。 而本案所在东部的东北面，认知度低。因此，本案将承受的压力较大，消费者（尤其是外区域的消费者）对该地段的接受需要一个过程，前期的宣传引导工作任务将较艰巨。但由于本案所处的开发区有着非常好的发展前景和投资价值，有着巨大的消费潜力；同时，本案是目前该地段唯一的别墅项目，将可填补市场的空白 发挥：处于开发区中心地段的优势 利用：“城市中心+产品+生态资源” 对抗：东部其他项目 建 议 广州市别墅市分析——从圈层角度看 各圈层项目规模指标 第三圈层占地400万㎡以上的超大型项目较多，规模效应很明显； 本项目的占地面积是37 万㎡，在该圈层是属于中小型规模的项目 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看