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第一阶段工作思路简图
发展机遇研判
案例借鉴 专题研究
项目发展定位
项目发展策略
项目定位体系
发展属性界定
物业开发思考
物业组合思考
容积率思考
住宅物业层面研判
商业物业层面研判
城市发展层面研判
酒店物业层面研判
项目属性界定
核心问题分析
外围休闲市场
客户价值梳理
禹州常住市场
项目初步理解
项目属性界定 —— 准确理解和认知项目属性是发展策划工作的基本前提……
大区位背景：项目位于禹州，行政隶属许昌市（河南省几何中心），属于中原城市群的核心圈层范围，受到多个不同层级城市（市场）的发展辐射
中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。从地理上看，禹州正好处于河南省的几何中心，其发展受到郑州、许昌等不同层级城市的辐射
中原群圈层示意图
许昌行政区划图
大区位背景：交通非常发达，便捷连接周边地区，50分钟抵达郑州，20分钟抵达许昌市区，许禹快速通道建成后许昌、禹州两地的联系将更加紧密
禹州对外交通便捷 郑南公路和许洛公路贯穿全境 东临京广铁路和京珠高速公路 多条省级公路和高速公路交汇市区 许禹快速通道建设将大大提升本项目与许昌市区的联系 2011年底动工，预计2013年8月底完工，设计行车速度为80公里/小时，主车道宽32米，双向八车道，为沥青混凝土路面 距离： 到达郑州车程50分钟车程（80公里） 到达新郑机场40分钟车程（60公里） 到达许昌20分钟车程（30公里）
许昌市
郑州市
平顶山市
登封市
新郑市
新郑国际机场
永登高速
郑南高速
南阳方向
京珠高速
珠海方向
北京方向
湖北方向
开封方向
洛阳方向
S237
80km
30km
区域经济背景：禹州经济实力雄厚，人口基数相对较大，但市区人口偏少
禹州自然资源非常丰富，享有“瓷都”、“药乡”、“煤海”之称，是河南省重要的能源、原材料和农副产品生产基地。 矿产资源有煤、石灰石、石英、铝钒土、粘土、焦宝石、白土、长石、青坩、稀土等30余种，是全国15个重点商品煤基地之一和河南省主要建材基地之一。 农副产品以盛产中药材、三粉（粉条、粉丝、粉皮）、烟叶、蔬菜而著称，是全国重要的中药材集散地和优质烤烟基地以及河南省最大的出口创汇农业基地
2011年禹州经济数据
资料来源：禹州市2011年统计公报
禹州是经济一直都是高速运行，一是煤炭资源丰富，二是特色经济（钧瓷、药材）突出，三是生产型工厂众多，不过相对产生有钱人的地方都是下面的乡镇…… ——禹州某政府工作人员
禹州房地产市场背景：现有置业人群主要来市区，但其整体量极有限，近年来禹州年总成交量不足30万㎡，个盘年成交量估算峰值约5-6万㎡
禹州客户以市区自住客户为主，部分周边乡镇客户，少量返乡客户； 2012年，禹州市域年末人口约126.7万，其中市区常住人口16.8万，非农人口12.2万，人口规模小，客户数量有限。 禹州个盘年消化量集中在2-5万㎡，最高为7-9万㎡
禹州现有的置业客户约有80%为市区自住客户，主要以市区公务员、企事业单位职工以、个体工商户为主，周边镇区客户约为15-20%，返乡客户比重小，约3%-5%…… ——禹州房地产专业人士 何先生
2012年禹州人口结构（单位：万人）
注：此处人口为年末总人口，2012年全市常住人口为113.12万。 数据来源：禹州统计年鉴（2012年）
数据来源：合富辉煌市场调研
禹州代表性个盘年度成交量
本项目可以利用发挥的资源：夏文化、药文化、钧瓷文化等
禹州历史悠久，是中华民族发祥地之一，被誉为华夏第一都，以钧瓷文化、大禹文化、中医药文化著称。文化博大精深
项目开发目标理解：回笼资金实现滚动开发，并兼顾整体开发利益最大化
企业愿景： 考虑项目资金快速滚动的同时，也兼顾价值最大化，打造品质高、去货快的产品
禹州崔庄 这个项目，我们是通过城中村改造介入的，首先是考虑资金的快速滚动，打造出来的产品要既高端、又实惠、卖得掉…… ——与甲方的沟通
项目属性界定
——三四线城市之城市新区延展区域 具有一定资源支撑的 超大规模居住社区项目
根据项目属性的界定，我们认为本项目发展的核心问题： 在有限的市场容量下，如何破市，并实现大盘价值持续兑现？
基于项目发展属性，本项目面临的主要发展矛盾：
有限的城市及市场容量 VS 本项目超大规模开发
近五年禹州市国民生产总值逐年递增，国民生产总值平均增长率维持在15％以上，超过许昌市近年整体平均增长率，呈现稳定上升的趋势，预计未来继续保持快速增长态势； 2011年禹州市GDP总值在许昌市各区县中位列第一，同时名列河南强县榜单前列，为许昌市经济重点发展区，经济实力雄厚
2007-2011年禹州市生产总值情况 （单位：亿元）
资料来源：禹州市统计年报
2011年许昌市各区县生产总值情况
资料来源：许昌市各区统计年报
许昌市近五年平均增长率
13.5％
宏观经济：禹州市GDP总量逐年递增，增长率较高，经济总量位居许昌首位，呈现良好的发展势头，属河南经济强县，整体经济实力较强
禹州属资源型城市，拥有丰富的矿产资源，矿业、钧瓷产业及药业是经济重要支柱。近年禹州形成以第二产业为核心的产业格局，第二产业占比逐年递增，呈上升的发展趋势，地位十分突出； 禹州市政府工作报告指出，未来禹州将对工业实施转型，继续提升工业经济的核心竞争力，预计工业将仍然是禹州未来的经济支柱产业，但产业转型升级将是未来重点扶持的发展方向之一； 发达的二产为禹州房地产发展形成了极强的支撑作用
2007-2011年禹州市三次产业情况
坚持“集约集群集聚、高端高质高效”的发展理念，持续推进产业产品结构调整，加快工业由资源依赖型向创新驱动型转变，着力提升工业经济核心竞争力…… ——禹州市十四届人大一次会议政府工作报告
产业结构：二产主导发展，三产占比低，存在产业结构调整的需求。矿产资源以及产业对整体经济快速增长的贡献大，对房地产发展形成较强支撑
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