谨呈：上海富润房地产发展有限公司 策划：绿地东上海销售部 2009.1 绿地东上海项目前期报告 内容纲要 Contents 市场分析篇 项目分析篇 客群定位篇 5 51 63 市场分析篇 市场分析篇土地出让幅度较大 同比去年，周康板块去年住宅用地出让幅度相对较大，出让地块分布在板块的西北部、南部及东南部，尤其是西北部中国电信园区北侧靠外环同时供应三块较大土地。 其中，明年或者后年上半年有较大推盘量的项目有：印象春城，绿洲康城清水湾，保利林语溪，明日华城，万达广场，康虹花苑及绿地、中海康桥项目 区域市场土地供应 保利 绿地 中海项目 印象春城 绿洲康城亲水湾 明日华城 本案 万达广场 康虹花苑 墅外 周康板块2009年推盘量巨大，竞争激励； 总推盘量约60-80万平米，比2008年增加300％以上； 供应较为分散，在板块的各个区域都有推出； 供应主要为小高层、高层，后续有联排别墅、花园洋房和酒店式公寓推出，产品上逐渐丰富 区域市场供需关系 2008年周康板块销售住宅因宏观经济及市场调控而受较大印象； 周康板块2008年商品房供需比在1：0.8，供略大于求； 经济的发展带动了外来人口的增加，新上海人购房居住成为周康板块商品房市场的一个亮点 供需分析 供应需求产品区域消费者对小高层及高层的接受度较高； 区域消费者偏好面积较大舒适类房型，但受单价及总价影响,小房型正逐渐流行； 区域消费者对朝向要求比较高，多喜欢南和东南朝向的住宅 供需分析 供应需求产品 周康板块在售楼盘面积配比情况（平方米） 5% 11% 22% 62% 80平米以下 140平米以上 80-120平米 120-140平米 CPI不断高攀，为抵国内货币相对贬值，楼市投资成最佳途径 宏观经济通货膨胀 市场分析篇 区域市场 市场分析篇 板块市场周康板块作为外环周边起步较晚的高端住宅开发区，市场前景十分看好； 目前区域内仅有三个大型在售楼盘，但2008年的去化率都不是很理想，只有在较大幅度的价格促销下有较大成交； 受土地成本上升等负面印象，开发商对产品的品质越来约看重，后续有较多联、花园洋房及叠加别墅等高品质住宅推出； 明年万达商业广场的竣工营业对板块的商业配套是一个提升，轨道交通的动工建设将是又一大利好； 随着周康板块配套的逐步完善及大型开发商的入驻，未来该区域商品房将成为整个大浦东区域的期待 板块市场简析 目前区域内在售楼盘小高层和高层价格在7500-10000元/平方米； 高品质住房和普通住房差价在30％，价格差距较明显； 未来该区域随着配套等不断完善，价格将继续稳中有升 板块市场价格 目前区域市场内的购房者，以新上海人及周边较高收入人群为主； 由于前期房价涨幅较大，本地购房者越来越无力承受； 随着经济的发展及周边高科技产业园区的发展，园区内较高收入者成为该板块内购房的新兴力量； 周边富裕的私营业主和大型企业内的高收入者，成为该板块内高档住宅的主要消费人群； 收入较为稳定的政府公职人员，也是该板块内购房的中坚力量 板块客源分析 楼盘看点：小区位置、配套、 房型设计、交通 上海知名开发商开发，社区规划合理，房型设计较新颖和紧凑,新古典主义建筑风格。 小区四周生活配套齐全，各商业网点、医院、学校等距离小区很近。 交通便捷，规划中轨道交通在小区东南侧设站，先有较成熟公交线路 开发商：上海瀛浦置业有限公司（中华企业） 地理位置：年家浜路周东路 接待中心：年家浜东路29号（周东路口） 建筑类型：高层公寓,联排别墅,花园洋房 总建筑面积：46余万㎡ 绿化率：40% 总户数：约4000户 项目概况 房型展示 销售情况 印象春城 板块内竞争对手项目 户 型：2房2厅1卫 建筑面积：91.08m2 户 型：2房2厅1卫 建筑面积：91.5m2 目前在售房型 项目概况 房型展示 销售情况 户 型：2房2厅1卫 建筑面积：88.55m2 户 型：2房2厅1卫 建筑面积：113m2 目前在售房型 项目概况 房型展示 销售情况 项目自2008年11月下旬开盘，开盘两栋房源当天即去化60%，后12月份又推出两栋新房源，销售均价为8300元/㎡，2008年12月共销售。 已经有预售证的房源共计989套，现已销售约140套，剩余可销售数量众多，2009年开始销售进度开始缓慢。截至2009年1月 目前销售情况 项目概况 房型展示 销售情况 “绿洲康城亲水湾”位于周康板块的北部，是南汇区唯一一个在外环内的在售楼盘，能充分享受到“普通住宅”政策的实际利好 “绿洲康城亲水湾” 建筑与景观设计均由知名企业打造。小区内部分隔合理，设施齐备，并建有高档会所。规划中有大型卖场和酒店等配套设施 开发商：上海振龙房地产有限公司 地理位置：康桥路御青路 接待中心：康桥路1388号 销售热线：58129898 58129818 物业：茂兴物业 营销代理：上海同策 开盘时间：二期开盘2008年5月 成交均价：约9000元/平方米 建筑形态：独立别墅、多层小高层、高层 占地面积：50万㎡ 总建筑面积：近100万㎡ 绿化率：43％ 容积率：1.46 板块代表项目 楼盘看点：近100万平米超大盘、外环内、 轨道交通11号线罗山路站 绿洲康城亲水湾 户 型：三房两厅一卫 建筑面积：134.68m2 户 型：一房两厅一卫 建筑面积：69.26m2 目前在售房型 项目概况 房型展示 销售情况 户 型：两房两厅一卫 建筑面积：106.05m2 户 型：三房两厅两卫 建筑面积：69.26m2 目前在售房型 项目概况 房型展示 销售情况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看