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小结：07年整体别墅市场较06年风险较大，不同区域的产品也会对项目的销售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好的市场表现
竞争分析——07年别墅市场分析
竞争分析——07年别墅市场分析
4、本项目与07年市场供应交叉分析
夏阳溪韵风景湾 朗矩天域 社会山 团泊新城 滨海湖
从产品、面积、价格等几个维度进行对比，与东丽湖三期存在竞争关系的项目：夏阳溪韵风景湾、朗矩天域、社会山、团泊新城、滨海湖
竞品分析——竞争类产品分析
夏阳溪韵风景湾
7月开盘
9月开盘
剩余产品：联排43套 双拼106套 联排形式：四联排和六联排两种 （独栋不开放） 面积区间：独栋320㎡、双拼180㎡-244㎡ （233㎡-244㎡为三层）、联排180㎡-220㎡， 总房款：162万—219万（双拼）、209万—219万 （双拼三层）126万—154万（联排） 价格： 均价：涨幅500元/平方米左右，双拼单价：9000元/平方米左右，联排单价：7000元/平方米左右 销售情况： 处于顺销中，每日到访客流平均五组，年后样板间开放后双拼售70余套，联排售50余套， 下半年开放资源：主要已双拼产品为主，开盘时间7月和9月，联排产品持续推售， 项目二期占地1000亩，容积率0.7，现正在规划中，年底将推出二期公寓产品。 成交客户特征：政府官员、海归创业资本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、开发区区域的客户占70%
竞品分析——竞争类产品分析
朗矩天域
剩余的主力产品：剩余主力产品多数已双拼、联排，剩余资源双拼14套、 联排20套、合院12套、独栋5套
价格动态： 基本稳定，8000/平米（联排）、12000/平米（双拼）， 总房款180万—160万（联排）、380万—320万（双拼） 、800万—700万（独栋）
下半年的推盘节奏：下半年主推双拼、联排产品，现在别墅产品已向洋房产品转型， 联排总价区间180万—160万、双拼总价区间380万—320万
成交客户特征：客户大多数来自东丽区、河东区、河西区、南开区所占60%、 外省市占20%、其他区域占20%，客户职业主要是以自营为主，置业目的外省市客户 用来投资，本市客户多数用来自住及变相投资
联排产品比例：联排占总体的70%
产品余量、价格情况 独栋 280套 均价8000元 /平米 总价180万左右 四联排 30余套 均价6000元/平米 总价90——100万
客层定位：
销售状况 开盘至今，首期推出的80套联排，还剩20余套，而200套独栋已全部售完，销售情况令人满意；一期刚刚推出，已基本清盘，价格无明显涨幅，但一期销售的火爆，势必会对二期的定价产生影响，价格呈上升趋势
整个一期统称为B组团，共80套，为七种户型。目前已全部售罄
B2组团目前已经进行认购，大部分已被消化。只余少部分位置差的户型
B3组团目前已经进行认购，大部分已被消化。甚至有部分客户已经缴纳房款，只余不足十套位置差的户型
团泊新城
竞品分析——竞争类产品分析
竞品分析——竞争类产品分析
社会山
主力产品：主力产品院墅、联排、宽house
下半年的推盘节奏：6月认购
意向客户特征：
项目信息：占地190万，分三期开发、五年内完成
首开产品：院墅 8000元/平米 共76套 联排产品 6800元/平米 共66套 宽HOUSE 7500元/平米
项目环境：距离西南外环17公里，紧邻丰产河，项目内 引入丰产河水洗进入社区内，有部分产品邻水
滨海湖
竞品分析——竞争类产品分析
主力产品：首开别墅31套250——400平米 双拼96套 210——250平米
双拼类产品的主力户型：
资源位置图
下半年的推盘安排：预计9、10月份开盘
交通位置：位于东丽湖西黄岗水库，紧邻杨北公路，与开发区西区一路之隔，市区到此项目35分钟左右，开发区到此项目约20分钟左右；
项目信息：项目占地2万亩，主要布局于环湖高尔夫球场周边，生态资源较佳，大部分别墅产品可邻水系
推广计划：主要推广针对开发区，预计将在6月份设立开发区的外展场，推广主力在塘沽开发区
配套环境：主要依托于开发区母区、开发区西区配套，第二居所特征显著
双拼户型特点：户型方正，开间较大13米，进深 13米，多露台赠送，但面积较小。产品采光效果 设计较好，功能分区简单。
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