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安徽远大未来城教育菁英社区项目策划报告82p营销推广方案
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资料类型 营销报告
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      资料简介
     
    远大未来城2008年项目策划报告
    二00八年三月 智岛地产顾问机构
    前言
    2007年对于整个房地产行业来说注定是不平凡的一年。从上半年房价的一路高歌猛进,到下半年争论纷纷的“楼市拐点论”;从为数不少的开发商的捂盘惜售,到全国主要大城市“金九银十”的惨淡业绩;从所谓的政府愈调控愈上涨大势预期,到现在政府痛下决心全面调控下的初见成效,在这所有的因素综合作用之下,如今的地产行业竞争的激烈性不言自明,但是不同的地方与城市,房地产状况是大不相同的,我们需要从全国的整体态势下,找到怀远市场他特有的规律与局势,这样才能做到心中有全局,在一线城市整体不好的形式下,抓住三、四线城市的房产大局,以更好的指导我们今后的工作。 此次策划报告主要就市场、策划、商业建议、物业建议、小高层建议等几个方面进行分析与总结,群策群力,为下一阶段工作的开展提供建议,也使我们在今后的工作上有个更清晰的认识,从而在市场研判上做到知己知彼,不打无把握的仗

    第一部分 策划推广


    第一篇:市场回顾
    一、2007年市场回顾
    1、【回顾2007】
    从去年全县的销售面积来看,新城区共销售约13万方,老城区共销售约1.8万方,整个怀远城区共约15万方,主要的销售热区还是在怀远新城区,说明怀远市民比较看好新区的发展,都有意愿移居新城区,享受更好、更优美的居住环境。在去年的大好销售态势下,新城区出现了历年来房地产销售面积最好的喜人局面

    2、【价格嬗变】
    2007年对怀远来说,是一个房产价格丰收年,整个市场的房产均价从1500元/㎡飙升到2200元/㎡,对我们而言有喜也有忧,喜的是利润空间更具诱惑力,忧的是购买力提升跟不上。整个市场的竞争将趋向白热化

    3、【客户心态】
    去年房价的上涨幅度已超过客户的心理底线,传统的购买理念(主要表现为总价在20万左右,不贷款或少量贷款)正经受着强大冲击,2007年的第一批客户中,一次性付款的客户比例为38.2%,而在2008年这个比例仅为19.3%,可以看出价格与需求双方正在激烈的博弈,也决定了未来的销售将是一场攻坚战

    4、【投资人群】
    怀远人一直有着强烈的投资情结,在房产市场上活跃着一群投资客,他们的出现在一定程度上增强了怀远房产市场的活力,随着房价的快速上涨,投资收益空间严重不足,使得这群投资客的投资变得越来越谨慎,大多持币观望,调整心态

    二、2008年市场展望


    在价格上涨的推动下,各大房产商陆续加大供应量,如中央花园今年的推出量计划在4万平方米左右,阳光花园在4万平方米,禹都华庭5万平方米,禹都雅苑在5万平方米,远大未来城在2008年也将推出约3万方的面积,今年的市场放量呈现几何式的增长局面。根据以上各房产公司的初步销售目标,可知在2008年整个怀远市场的推量将高达21万方,而去年全年的销售量只有13万方,供应量大增改变了以往趋紧的市场供应态势,使怀远市场从供不应求的卖方市场逐渐走向均衡局面,并向着供大于求的态势发展。尤其是在经过价格洗礼的2007年后,2008年的销售将是一场攻坚战

    三、二期销售分析


    2007年2月11日一期发售,共178套,至4月2日(共51天)销售率达90%,销售面积为18986平方米,总销售额2889万元,均价为1522元/㎡ 。 2008年1月31日二期发售,共68套,至3月25日(共55天)销售率达91%,销售面积为7600平方米,总销售额1559万元,均价为2260元/㎡。 纵向比较一期与二期,销售速度持平,二期推出的量为一期的40%, 但销售总额为一期的54%,从总量来看,销售速度处在正常范围内。 横向与其它房产公司相比较,如禹都雅苑、中央花园同时期开盘相比他们的销售速度基本上也在这个范围之内,因此我们二期的整体销售业绩是比较理想的

    二期销售数据统计(截至3月31日)
    从2月20日和3月31日的两个时间段来分析:

    ●从两组数据可以看出,1月31日二期开盘,短短20天的时间里销售量即达到72%,可以说明整体销售形势比较正常,是一个比较匀速且合理的速度,价格控制在较为合理的区间。

    ●14#去化最快最好,原因是面积小,单价最低,总价也低,客户的接受度较高。

    ●在前期,10#、12#同为107㎡的面积,但在相同的时间里,10#的销售好于12#,主要原因在于单价,可见客户对于价格已经达到了一个比较敏感的程度。

    ●同样在销售前期,13#的销售率为66.67%,销售不甚理想,主要原因在于面积过大,导致总房价过高(28-30万),需要客户具备较强的经济实力。

    ●从两个阶段比较来看,主流产品(100-120)比较受市场欢迎,价格和面积是最主要的抗性,如价格最高的12#、面积较大的13#去化速度最慢

    二期销售数据统计(截至2月20日)
    建议:
    后期主流房型的面积范围应该控制在90-120㎡之间,超过120㎡,由于单价的上升,导致总价较高,销售上面会产生较大的抗性。 主力户型应以90-110㎡的三房为宜,适当的增加86㎡两房和94㎡三房的供应量。 130 ㎡以上的大面积的户型可适量安排,从市场来看,此类产品尚有一定的客户群存在,只是销售速度相对要慢。可以适量控制数量,比例不应超过15%

    四、成交客群分析(不完全统计)


    1、客户区域来源分析
    总体上来说,县区与周边乡镇的客户群体大致相当,但从前期的推广力度上来讲,县区是要大于周边乡镇的,因此可见周边乡镇极具市场潜力,在今后的工作中要加大对于周边乡镇的推广,以积累更多的客户资源

    2、客户职业分析
    分析:
    ●个体户、外出务工人员、事业单位的客户占了较大的比重。这与我们前期的客户定位是相吻合的,要继续深入挖掘,并做好客户维护工作,巩固他们对本项目认可度。 ●公务员占的比例不大,主要是90年代的福利分房政策,大都已经拥有第一套居住房,想拥有第二套住房的思想尙在萌芽中。这个客群的部分人具有较强的经济实力,同时也是最具投资意识的人,但由于房价的快速上涨,导致其持币观望的心理加重。 ●教师和医护人员在怀远属于收入较为稳定的客群,有一定的经济实力,在今后的销售中要重点加强对这部分客群的公关。
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