佛山写字楼市场分析 金燕达观 事业一部 The Foshan office market analysis 佛山宏观经济概况 Macroeconomic Overview 佛山现辖五区： 禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区未来城市发展新目标： 现代制造基地、产业服务中心 岭南文化名城、现代化大都市 佛山行政区划与区位 佛山市 佛山市 总面积3848.49平方公里，珠江角经济重地，全市现辖五区 2011年中国城市GDP排名中，佛山位居11位，广东省排名第3； 根据GDP与房地产发展关系模型，佛山房地产仍处于高速发展时期 2011年佛山市GDP占全省比重 佛山宏观经济 近年来佛山国民经济平稳增长，GDP占全省12% 2011年佛山GDP城市排名全国第11位，经济实力雄厚 佛山市三大产业情况及变化趋势 产业现状 优二进三 制造业城市，工业为主导,第二产业比重超过60% 未来将优化发展第二产业，大力发展第三产业 禅城 桂城 G325 G105 三水城区 佛山二、三产业活跃与经济发达地区主要分布在：禅城区、南海桂城， 105国道沿线、325国道沿线以及三水城区。 主要产业职能： 禅城以第三产业和陶瓷产业为主； 南海以轻工业为主，发展总部或区域总部经济，大力发展金融保险等都市产业。 顺德东部以家电、机械为主，西部以家具、五金为主，空间集聚度相对较强 产业分布及职能 佛山第三产业发展情况 佛山与广州2012年第三产业占全市生产总值比较(34.6%:61.5%) 说明佛山第三产业还拥有巨大的发展空间和潜力 随着佛山产业结构的调整，佛山第三产业以每年高于10%的速度高速增长。 到2015年，佛山将争取实现第三产业在GDP中的比重达到40%。 第三产业发展的同时，也将对写字楼产生巨大的需求 2012年，佛山三大产业中 第二产业占比62.5%，是佛山的支柱性产业和主要的经济增长点 随着产业结构优化，“优二进三” 推进 2012年，佛山第三产业占比达到35.6% 并正以6.4%的增长率发展并不断优化 与毗邻的广州相比，差距比较大，未来提升的空间显著 “随着佛山第三产业在国民经济中所占比重不断增加，金融、保险、物流、展览、旅游、中介服务等高附加值的服务行业的迅速发展，将刺激区域商业房地产市场的发展。” ——高力国际总经理 高凌霄 城市背景 城市经济 佛山市地处珠三角经济圈核心腹地，地理位置优越，是著名的“产业制造业基地”；桂城为南海区域经济重镇，未来将成为佛山金融、保险、总部和区域总部经济聚集区； 佛山经济保持稳定高速增长，2011年GDP排名全国第11位；房地产处于高速发展期；人均GDP达到联合国中上等发达国家标准，居民购买能涟购买意欲均较强； 宏观环境小结： 佛山市宏观环境较优，城市发展处于“上升、转型”阶段，经济与产业均能有效支撑项目长远发展 城市产业 佛山是以工业为主导的制造业城市，第二产业比重超过60%； 未来城市转型，产业将遵循“优二进三”的发展思路，大力发展第三产业； 佛山写字楼市场 Foshan office market 佛山写字楼发展历程 萌芽期 （Befor1990s） （1990-2000） （2000-now） 以政府、银行等国有自建办公物业大楼为主，部分企业在住宅、商业裙楼办公，主要分布在政府行政办公区域，代表项目有政府办公大楼、银行大楼 投资方：政府、国企 市场行为：自用为主 写字楼品质：未有正式的商业办公区 地理位置：祖庙—汾江路、南海大道 起步期 随着经济的发展，在全国房地产开发热的带动下，商业写字楼在佛山开始发展，在祖庙—汾江路、季华路一带出现了出租或出售的纯商业办公的乙级写字楼物业，租金20-30元/㎡为主，代表项目有百花广场、东建大厦、创业大厦、经华大厦等。但与此同时，因为市场发展的不成熟，所以也造成了许多烂尾楼，如环球国际广场 投资方：大型国有企业、房地产企业 市场行为：销售为主，不统一招租 写字楼品质：乙级 地理位置：祖庙—汾江路、季华路 发展期 投资方：发展商 市场行为：自留出租比例逐渐增加，统一招商，统一物业管理 写字楼品质：甲级 地理位置：祖庙-汾江路、季华路、南海大道、千灯湖金融高新区、桂城佛山一环沿线、佛山新城 随着佛山五区合并，广佛地铁开通，广佛同城化进程不断提速，以及佛山产业升级换代，甲级写字楼随之出现，租金也上升到40-80元/㎡，代表项目有环球国际广场、卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心、金安大厦和承业大厦等 佛山写字楼发展现状 在房地产的四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反应一个地区的经济状况和活力，也是反应第三产业是否发达的重要标志。 纵观佛山写字楼的发展历程，写字楼市场从萌芽起步，到逐渐发展，经历了近20多年。伴随着国家的宏观经济调控，佛山产业的结构调整与升级换代，禅城提出将重点扶持LED、云计算等产业，构建“高端化、总部化、低碳化、集群化”的都市型产业体系，大力发展地铁上盖商圈，做大做强“楼宇经济”，佛山的写字楼现在进入高速发展期，许多大型高端写字楼在未来三到五年内密集上市，市场也将迎来高峰期 区域经济状况和活力 第三产业发展程度 写字楼 “产业升级意味着销售模式、展销模式、企业形象在变化，简单的厂房将不能满足佛山本土企业的需求。从佛山新城、季华路、千灯湖等热点区域一些新建写字楼来看，目前已有不少本土企业，如企业家协会、陶瓷、制造业产业等在考虑搬进写字楼。” —— 佛山市南海区工商联(总商会)秘书长 马建华 “佛山是个传统的制造业城市，本土企业多在厂区办公，写字楼不太适合制造业。目前佛山本土企业对于上楼办公还在犹豫和观望。但随着佛山本土企业的产业升级、转型，写字楼需求将会扩大。 ” 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看