众望光耀城营销策划报告 谨呈：惠州众望光耀城房地产有限公司 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 商业秘密声明 备注：本次投标仅考虑大一期住宅部分，即281280m2住宅部分营销策略 大一期 项目认知：项目整体近100万平米，是惠阳市场大盘 ——低风险是项目大盘开发的重点/可持续开发？ ——快速销售是大盘滚动开发的保障/如何实现快速销售？ 一切基于开发商的目标 高价格 ——高价格是项目主要的方向/项目能实现怎样的价格？ 快速销售 ——高形象承载光耀的品牌诉求/项目对于光耀品牌是何种意义？ 低风险 高形象 世联经验：目标之间存在矛盾，如何清晰识别目标是项目营销的关键！ 前言：项目目标的深度解析 ——营销的前提 大盘开发模式研究 华侨城波托菲诺：108万m2 ，17年成熟社区 南山后海蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 大盘开发模式研究——项目开发模式意味着什么？ 中心区黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 二线关外四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园 梅林关口星河丹堤：36万m2 ，仰望资本的高度，CEO官邸 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.3 25.9 分期规模 8.4 万M2 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 主力户型 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6400 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛围不浓 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量 蔚蓝海岸的开发策略 3-4分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺的开发策略 波托菲诺 快速销售 启动模式 启动配置：同左 启动规模：7.1万m2 每期开发均值：11.98万m2 大盘启动模型 蔚蓝海岸 每期套数均价值：1667套 快速销售 启动模式 启动配置：缺乏 每期开发均值：18.3万m2 启动规模：8.4万m2 13.3 分期规模 主力户型 时间轴 2000.7 2002.1 2002.5 第一期 第二 期 第三期 第四期 2003.3 10.7 10.5 13.4 价格走势 9200 9000 9000 8500 首期配置：会所 总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快 万M2 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房 黄埔雅苑的开发策略 黄埔雅苑 每期套数均价值：753套 均质化开发，低开高走 开发模式 启动配置：会所（售楼处） 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 大盘启动模型 8.84 4.25 分期规模 物业类型 时间轴 1999年 2000初 2000-10 2001-10 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 9.16 2002-5 2002-9 2001-5 7.64 9.13 8.39 5.58 价格走势 4100 3900 3800 3950 3900 3300 3600 多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅 首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务 首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展 万M2 四季花城的开发策略 四季花城 每期套数均价值：641套 低开平走 开发模式 启动配置：300米花城商业街 每期开发均值：7.57万m2 启动规模：7.64万m2 大盘启动模型 同类项目：阳光棕榈园 大盘开发模式小结： 研究了众多的成功案例的大盘开发模式，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下： 区域成熟度 地块环境资源 低开高走，持续开发： 蔚蓝海岸、 波托菲诺、 星河丹堤 低开平走： 四季花城 高开高走： 香蜜湖一号 高开平走： 黄埔雅苑 大盘开发策略及产品路线的相对位置图 项目区域成熟度：项目位于淡水北部，相对陌生区域，区域成熟度较低 惠城区 本项目 坑梓 深圳 惠阳中心城 大亚湾 淡水收费站 人民路 惠淡大道 北环大道 深汕高速 项目资源认知：项目内有8万平米湖体，具备资源型大盘优势 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看