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项目位于长沙主城区，火车站片区，城市主干道人民中路与朝阳路交界处，属于城市主城区成熟区域，区域人口密集，商业繁荣；居住价值、商业价值高
项目认知
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项目可行性研究四大关键问题 关键问题一：区域房地产市场前景如何？ ——房地产特别是商业地产的规划，需要一定的前瞻性， 从项目规划到项目开业（开盘）一般需要1-2年，甚至更长，加上商业1-3年的培育期，我们必须以发展的眼观来看待市场，并且需要有一定的耐心去看待市场前景。 关键问题二：房地产市场的竞争环境与风险评估？ ——商业地产规划的另外一个考虑因素就是现有的市场风险，控制风险，意味减少潜在的损失。 关键问题三：市场机遇在哪里？如何平衡前景与风险？ ——通过市场研究，发现市场机遇，并通过竞争分析，规避市场风险 关键问题四：选择什么样的物业组合方式能在控制项目风险的前提下，最大限度的挖掘项目商业价值？ ——通过对市场前景的研判，基于市场竞争环境与风险评估寻找项目未来的发展机遇，选择合适的物业组合方式，最大限度的挖掘项目的商业价值，并通过财务分析加以论证
项目关键问题梳理
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关键问题梳理分解
关键问题梳理： Q1：长沙房地产发展宏观环境分析 Q2：长沙房地产发展现状及未来趋势研判 Q3：各类型商业物业市场及竞争分析 Q4：长沙商业发展分析 Q5：项目所在区域分析 Q6：重点项目分析 Q7：项目本体分析 Q8：项目物业组合及发展建议 Q9：财务分析
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长沙房地产发展宏观环境分析
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GDP与产业结构
2009到2013年间，长沙市地区生产总值呈上升趋势，但增长速度有所放缓,长沙经济开始进入高水平稳步发展的阶段。2013年，长沙市地区生产总值达到7153.13亿元，人均GDP100091.37元（16161.50美元）
长沙市产业结构逐步升级，第一产业比重下降，三产占比开始不断提升。从长沙三产结构看，长沙经济已完成工业化进程，开始进入后工业化时代，商贸、金融、旅游等第三产业比重开始加大，经济水平进一步提高
长沙地区生产总值的持续稳定增长及产业结构优化（进入后工业化时代，第三产业比重持续上升），为城市房地产、商业、金融服务等行业的升级发展创造有利的基础条件
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人口与社会消费
从社会消费品零售总额看，长沙消费市场经过高速增长后进入稳步增长的阶段，消费规模已达较高水平
经济的快速发展，吸引大量外来人口进入长沙。随着长沙未来的稳步发展及长株潭一体化的大区域规划，作为中心城市，未来将会有更多高素质的外来人口进入长沙，进一步扩大长沙消费市场的需求规模
经济的快速增长带动居民收入和可支配收入水平的提高，居民消费能力提高，消费需求及消费能力强劲 经济的快速发展也带来大量的高素质外来人口，人口的持续流入进一步扩大商业市场、房地产市场的需求。未来长沙商业市场发展势头强劲
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房地产发展
近几年长沙房地产投资在GDP比重不断增加，长沙房地产市场经历高速发展阶段，住宅开发商为寻求突破，转型做商业地产的趋势已经显现，未来几年内商业综合体项目的推出量会大幅度增长，竞争也会更加激烈
2008-2013长沙房地产开发投资额走势图
房地产投资占GDP的比例过小说明该行业开发萎缩，过大则会导致行业经济泡沫。 如左表中所示，长沙2013年房地产投资占GDP的比例为16.2%，近几年的长沙房地产投资在GDP 比重不断增加，目前已到警戒状态（参照房地产市场预警预报指标体系），说明长沙房地产行业发展过快，未来房地产市场竞争风险较大。 随着房地产竞争市场的加剧，市场内早期以住宅为主的开发商为寻求突破，转型做商业地产的趋势已经显现，未来房商业地产开发将成为长沙地产开发主要发力点之一。未来商业地产竞争会日益加剧
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区域规划与城市规划
长株潭一体化的大区域规划大大提升长沙未来城市的发展潜力。作为长株潭一体化的核心城市，长沙未来的吸附力和辐射力将会进一步放大，未来长沙将成为大区域的经济中心、商贸中心、文化中心、综合服务中心
长株潭一体化的规划，给长沙城市发展带来极大利好。长沙作为长株潭一体化的核心城市，未来城市的吸附及辐射能力将进一步得到加强，未来长沙将成为大区域的经济中心和商业中心，城市未来发展潜力巨大
长株潭一体化中心城市主要职能：信息与交通中心、商贸中心、科教中心、文化中心、综合服务中心 未来城市规划中，长沙城市将形成一个核心城区+多个区域经济中心的格局
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长沙房地产发展宏观环境分析总结
长沙地区生产总值的持续稳定增长及产业结构优化（进入后工业化时代，第三产业比重持续上升），为城市房地产、商业、金融服务等行业的升级发展创造有利的基础条件
经济整体向好，已经入较高水平的稳步提升阶段；经济水平、人口数量、收入水平等基础环境的发展利好将有利于长沙房地产的发展和商业市场规模的扩大；随着长株潭一体化大区域规划的实行，作为中心城市的长沙未来吸附能力大大加强，未来将会有大量的人口导入，城市发展潜力大
GDP与产业结构
房地产发展
社会消费与人口
区域规划与城市规划
经济的快速增长带动居民收入和可支配收入水平的提高，居民消费能力提高，消费需求及消费能力强劲 经济的快速发展也带来大量的高素质外来人口，人口的持续流入进一步扩大商业市场、房地产市场的需求。未来长沙商业市场发展势头强劲
近几年长沙房地产投资在GDP比重不断增加，长沙房地产市场经历高速发展阶段，住宅开发商为寻求突破，转型做商业地产的趋势已经显现，未来几年内商业综合体项目的推出量会大幅度增长，竞争也会更加激烈
长株潭一体化的大区域规划大大提升长沙未来城市的发展潜力。作为长株潭一体化的核心城市，长沙未来的吸附力和辐射力将会进一步放大，未来长沙将成为大区域的经济中心、商贸中心、文化中心、综合服务中心
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