深圳万科沙井项目前期策划
Page 2
报告提纲
一、项目定位
二、建筑规划建议
四、租售模式及收益测算
三、业态组合及布局
Page 3
一、项目定位
影响项目定位的因素主要有以下三大方面：
项目定位
1.1 发展商因素 1.1.1 发展商品牌实力 1.1.2 发展商开发目标
1.2 项目立地条件 1.2.1 地块基本条件 1.2.2 地块周边环境
1.3 市场关键因素 1.3.1 商业市场因素 1.3.2 商家反馈意见
Page 4
1.1 发展商因素分析
1.1.1 发展商品牌实力
发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值

万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一 ，定位为中国房地产业领跑者；
Page 5
1.1 发展商因素分析
1.1.2 发展商开发目标
Point1
商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，
商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；
项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性

Page 6
1.2 项目立地条件分析
1.2.2 地块周边环境分析
1.2.1 地块基本条件分析
项目经济技术指标分析 地块区位分析 地块四至分析 地块商业价值分析
区域商业环境分析 区域交通条件分析 区域竞争分析
1.2.3 项目SWOT分析
Strength优势分析 Weakness劣势分析 Opportunity机会分析 Threat威胁分析
Page 7
1-01
1-02
2-01
2-02
1.2.1 地块基本条件分析
项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响

项目经济技术指标分析
Page 8
1.2.1 地块基本条件分析
根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型

外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大

项目的商住面积比为15%以上，为典型的外向型社区商业；
Page 9
地块区位分析
项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；
1.2.1 地块基本条件分析
项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件

Page 10
注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；
北面 临永安南城百货，有一定的商业氛围；
东面 临华盛地块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业面积约3万平米；
南面 以居民房和工厂为主，居住人口密集；
西面 隔环镇路临沙井镇政府和居民房；
新沙路
地块四至分析
1.2.1 地块基本条件分析
东
北
南
西
Page 11
地块商业价值分析
1.2.1 地块基本条件分析
新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售
Page 12
1.2.2 地块周边环境分析
区域商业环境分析
环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态为主，经营状况良好; 单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；
片区商业特点：
新沙路
环镇路
现状:
未来:
本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间； 本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围

沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础
Page 13
项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围
区域交通条件分析
项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交通路线主要分布如下：
地块周边主要道路： 新沙路、环镇路 地块周边规划道路： 迎宾路、地铁13号线
1.2.2 地块周边环境分析
规划路
约1公里
Page 14
项目周边主要街道人车流统计如下：
注: 以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成

区域人车流分析
1.2.2 地块周边环境分析
Page 15
如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍； 由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。 新沙路及环镇路项目地块路段人流相对较小；
新沙路与环镇路人、车流统计分析折线图
1.2.2 地块周边环境分析
总体上，本项目周边目前的人车流主要集中在新沙路，流量相对较大，但流动性不强，缺乏凝集人流的设施

Page 16
区域规划分析
沙井是未来西部工业组团的核心，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。 沙井的城市发展以宝安大道为中轴，东西两边城市发展差异较大，其中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中居住区，商业发展现状及趋势良好；宝安大道以东发展较缓慢，处于待开发阶段

1.2.2 地块周边环境分析
项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能规划发展良好，商业开发具有先机条件

功能规划：
Page 17
轨道交通10号线：在组团内沿线规划4个站点（沙井三村、沙井西站、西部工业城站、沙井南站）； 轨道交通11号线：连接机场快线，在组团内沿线规划2个站点沙井中心站、沙井南站； 轨道交通13号线：在组团内沿线规划2个站点（沙井万丰站、沙井中心站（距本项目约1.5KM）； “六纵四横”交通网络： “六纵”是广深高速公路、沿江高速公路、海滨大道、龙大快速路、南沙快速路、广深公路（107国道）；“四横是大外环、沙井南环路—甘霖路、沙井北环路、松白路

沙井轨道交通规划图
备注：资料来自规划网
宝安大道
区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来契机
1.2.2 地块周边环境分析
交通规划：
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看