项目联合考察小组2009年6月
北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告
考察工作情况
联合考察小组： 朱海彬总 战略管理部：刘冰，陈路 市场部：符齐 假日风景项目：王昊亮 实地考察 地块实地考察（地块现状，周边环境） 周边竞争楼盘考察（国奥村、龙湖唐宁ONE、中铁翰庭）
情况沟通 与假日风景项目团队沟通 与北京万科803新项目小组沟通 材料沟通 工程采购、成本 市场营销、设计 财务 北京中心城市公司 假日风景项目
主要内容
项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议
1.1 地块基本情况
1.2 项目区位（1）
项目位置示意图
1.2 项目区位（2）
项目毗邻奥林匹克中心区，随着北京奥运会的成功举办，该区域已成为国际一流的文化、体育、会展功能区
项目位于奥林匹克中心区西侧，北五环林萃桥西南
宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值提升空间较大
本项目
1.2 项目区位（3）
项目所在亚奥板块用地规划主要以居住、教育、体育设施、公园性质用地为主，且基本为已建成区，板块成熟度高，土地宜居性强
1.3 宗地四至及现状（1）
地 块
北部（北五环绿化带）
北部（北五环地铁口）
东部（奥运射箭馆）
东部（奥运射箭馆）
西部（水厂）
南部（京师园）
道路及水泥硬化地面
林萃路
视频
1.3 宗地四至及现状（2）
奥林匹克森林公园
林萃路
南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越
1.4 周边景观资源
项目周边交通便利，道路通达
私家车交通：十分便利,周边道路网络发达。主要交通线路 北四环路——北辰西路（或中轴路）——科荟路——林萃路 安立路——科荟路——林萃路 市中心，道路网络密集,方便抵达 轨道交通：在建奥运支线二期林萃路站紧靠地块，2012年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城 公交线路：项目东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹园
1.5 周边交通
项目周边教育、医疗、商业配套丰富
1.6 周边配套
市政条件：项目三通一平条件交地，周边现状路除电力、热力外其他市政管线均已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。红线外市政成本从咨询方案6158万元减少至1860万，优化4298万
1.7 市政情况
1.8 规划条件
1.9 红线内外不利因素
用地方式：定向安置房按照经济适用房政策管理，划拨方式供地 社区管理：定向安置房与其他商品房合并一个小区管理，共享小区公共配套设施，定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取（0.55元/ ㎡,不含电梯费) 户型要求：90㎡户型120套，110㎡户型74套，140㎡户型6套 位置选择：定向安置房位置应安排在该宗地南侧，与所建小区相对独立 交付要求：签订出让合同后18个月内，完成建设工作并交付朝阳区政府 建设标准： 不得建塔楼，南北通透，保证每户有一个阳面朝向的卧室，每户厨房应建阳台 楼房单元安装带有对讲系统的防盗门，每户安装封闭式防盗门，电话、有线电视、宽带网入户，用电、给水、中水、燃气、供暖设施齐备、分户计量 保证房屋其他使用功能，达到入住条件，楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意
1.10 定向安置房特殊要求
07年以来，与项目相临的中关村片区、亚奥片区优质地段项目成交楼面地价全部超过在11000元/ ㎡
1.11 周边可比地价分析（1）
1.11 周边可比地价分析（2）
安外大屯项目（已成交）：6万 安立路西侧（潜在供应）：8万 奥南（潜在供应）：68万（公建为主）
周边存量土地及未来潜在供应稀少，并且相对集中， 板块内土地资源极为稀缺！
1.12 周边存量土地
1.13 土地适合进行高端住宅开发
主要内容
项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议
2.1 宏观市场情况
06-08年以来北京市上市和成交面积均呈现逐年下降的趋势 按照09年1-5月份上市和成交情况来看，预计09年上市量将低于08年；但由于08年成交量萎缩严重，超出正常年份的下降幅度，预计09年成交总量将超过08年，全年预计达到1200-1400万平米 06年以来，批售比于08年3季度达到历史峰值，之后迅速回落，09年以来批售比持续维持在1.0以下
说明：09年2季度数据截至5月底
06年以来分季度批售情况
历年上市成交情况
2.2 亚奥区域市场（1）
本项目为典型的G2土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市场容量约60万平米
本项目位于北五环内奥林匹克核心区，紧邻奥林匹克森林公园，道路交通条件较好，典型的G2类土地，但不适于首置类产品 目前片区内供给稀缺，供给量逐年减少，导致成交量逐年萎缩,
2.2 亚奥区域市场（2）
亚奥片区内成交均价波动起伏不大，呈稳健上涨趋势 片区内成交价格基本保持稳定，07年以来成交均价整体保持上涨态势 08年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目，多数项目仍主要是改善类产品为主
片区历年上市成交情况
08年以来份产品线成交比例（金额）
2.2 亚奥区域市场（3）
各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小
片区内分产品线存销情况
2.3 中关村区域市场（1）
邻近的中关村区域将成为本项目的重要市场，本项目紧邻中关村区域，而该区域07年以来仅3个项目在售，供给绝对稀缺，需求旺盛 本项目距清华科技园约6公里，直线距离约4.5公里，自驾车可在15分钟之内抵达中关村核心区域 07年以来中关村地区仅万城华府、唐宁ONE和中铁翰庭在售，目前万城华府已经售罄，目前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售 中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村、五棵松等片区
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