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无锡XDG17地块可行性分析报告59页PPT
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资料类型 其他可研
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上传时间 2018-4-16
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      资料简介
     
    XDG-2005-17地块可行性分析报告
    2008年3月12日
    目录
    二、项目分析
    一、市场分析
    前言
    三、项目定位
    四、结论
    前 言
    房地产项目的可行性分析报告是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评估指针为依据,对房地产项目进行综合性评估,得出准确的项目可行性分析结果,以求使项目获得最佳收益。 以下便是对XDG-2005-17地块的可行性分析报告
    一、市场分析
    1、无锡整体房地产 市场分析
    2008年1月份,与上月相比,由于上月商品房供盈中放量,本月我市商品房新增供应量下降幅度较大;商品房市场成交量有所减少,但与去年同期相比基本持平;二手房市场成交量有所下降,房地产市场运行态势平稳健康。下面为本月我市房地产市场具体情况:
    房地产市场供应情况
    2008年1月各行政区商品房新批准预售汇总表
    2008年1月各分区商品房新批准预售汇总表
    房地产市场成交情况
    2008年1月市区商品房销售情况
    2008年1月市区商品房市场销售情况
    2008年1月市区二手房市场成交情况
    2008年1月市区二手房成交情况
    商品房销售结构情况
    分区位销售情况
    按各行政区商品房销售情况分析,本月惠山区商品房成交面积最大,为10.03万平方米,占到24.98%,滨湖区略有相差,为9.66万平方米,占到24.05%;按各分区商品房销售情况分析,东区商品房成交面积最大,为12.16万平方米,占到30.28%,北区次之

    2008年1月各行政区商品房销售汇总表
    2008年1月各分区商品房销售汇总表
    住宅户型面积销售情况
    按商品住宅成交面积分析,以120-144平方米的户型为主,所占比例为30.13%,比上月下降了7.24%;90平方米以下的所占比例比上月下降了1.25%

    住宅单价销售情况
    按商品房住宅成交价格分析,本月单价4000-5000元/平方米的成交比例占到了17.69%,处于首位;而单价3000-4000元/平方米的所占比例比上月下降了4.54%。此外,受万豪公寓等高价位楼盘成交量较大的影响,单价10000元/平方米以上的成交比例突破了10%,比上月增长了2.63%

    住宅购买对象销售情况
    按商品住宅购买对象分析,以无锡市区为主,占到89.96%,比上月下降了0.68%;境外与江阴宜兴的所占比例有所增长,分别比上月增长了0.5%、0.51%

    结论:
    楼市缓慢回暖,降价悬念依旧。平淡的销售形势,引发消费者对商品房降价的更大期待。随着国家一系列宏观调控政策逐步发挥效力,今年锡城商品房价格涨幅放缓将成为大趋势。但我市楼市刚性需求强劲,加上绝大部分购房者为“自住型”,楼市供需基本平衡,因此商品房价格下跌的可能性并不大。但也不排除去年涨幅过高的一些区域,或者一度被炒得过高的楼盘,价格出现“理性回归”

    2.区域市场调查与分析
    环太湖区域是无锡房地产市场发展的热土,借助于独一无二的自然景观、生态环境以及政府规划的大力扶持,品牌开发商、高品质楼盘云集于此,现已初步形成了地域由蠡湖、太湖两大新城为主,产品以高档公寓住宅和高档别墅为主的高尚生活区

    蠡湖、太湖市场概述
    蠡湖、太湖两大新城是无锡房地产市场发展的主要潜力区域。该区域板块不断完善的生活配套和便捷的交通网络,再加上政府对该区域大手笔的超前规划,使该区域形象得到极大的提升。未来该区域将成为中高档住宅的聚集区,CLD的潜在价值将得到初步显现

    1、该板块住宅物业形态的发展历程、现状及特点
    (1)发展历程 随着城市规划的“南拓、西优”。2 0 0 3年,金色江南作为当时规模最大的项目第一个进入该区域.从此拉开了西区房地产的大幕。 2004年受全国房地产市场由一线城市转入二线城市的影响.太湖新城、蠡湖新城板块凭借特殊位置使其成为各大开发商的必争之地。 进入2005年,由于受6月新政以及前两年拍卖土地集中开发上市的影响,该区域房价涨幅开始回归理性.但至8月份,刚性需求者在持币观望后开始购房,消费市场开始复苏。 06和07年伴随着无锡整体房地产市场的火热,滨湖板块体现出其无可比拟的价值,整体均价一路走高,最终也成为了无锡整个房地产市场的领军板块

    (2)开发现状及特点 该区域板块向来是无锡本地人认为适宜居住的区域。瑜憬湾、山语银城、万科魅力之城、湖滨壹号、太湖国际社区及顺驰天鹅湖等知名楼盘的进驻。使该区域迅速发展,经过一段时间该区域已经进入成熟期。另外由于城市战略规划的倾斜,该区域板块价格蓄势待发,大有直逼中心区之势

    总结以上现状.该区域住宅开发呈现出以下几个特点: ■ 滨湖区位优势明显,产品竞争激烈; ■ 滨湖区整体成交价格在2003年一季度之前维持低价位徘徊,之后则快速稳步上升; ■ 滨湖区西南片区内项目规模及档次均较高; ■ 随着单价的快速上升,户型面积出现有针对性控制现象

    从销售情况来看,该区域项目凭借优良的品质和较大的规模并选择在房地产的高潮期入市,前期销售相当好。但随着市场转向“买方”,购房消费出现理性回归。从而销售率出现大幅度回落。 从余房来看,该区域项目都还剩余大面积,位于底层或顶层、沿马路,复式的产品。因此我们可以看出,由于客户定位重叠.大面积户型的去化确实存在一定的难度。但那些以现房销售,在降低利润点,增加产品附加值的项目还是能在后期的市场销售中突出重围

    (3)价格走势 该区域房价从2003年5月到2004年5月,年增幅约在30%左右。而近年来滨湖区域的房价更是稳步上升,07年以来该区域的价格更是突飞猛进,以阳光蠡湖一号、蠡湖公馆、太湖国际社区为代表的一大批实力大盘将该区域的价格一路推上新的高点,并且一再刷新区域记录,这从某种角度来讲,证实了该区域市场的成熟和理性,也反映了消费者对区域价值的认同。
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