以四海视角 我们发现 SEARCH/市场寻位 项 目 寻 位 本案区域内有内环线、中环线、明珠线三条交通枢纽，还有217、52、101、942、139、川虹线等十几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也比较方便； 生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板块内，住宅区域成熟度较高 本案 但在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱，而在纪念路广纪路一端有一条铁路通过，使得本项目的环境和整体品质有别于板块内的其他楼盘 四海市场观 住宅 从数据走势看，今年国6条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势平稳。在经过2年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。自住购房的需求依然旺盛 连续的政策出台对房地产整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特别以自住为主区域来说，所受影响有限 单位:万平方米 随着上海产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富，对于CBD区域的写字楼需求逐步外延。中小企业因规模与实力的限制，将逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的中环区域内的写字楼，这一变化使得中环地区写字楼的第二梯队日渐成型 而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势 四海市场观 办公 商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商铺为主：华联、联华等一些中型超市分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各类经营业态，整体环境成熟度相当高。但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，商业并不十分发达 四海市场观 配套 个案分析 欣逸家园位于纪念路上，是位于本项目最近的楼盘，小区由4幢15－17层的小高层组成，整体品质一般。该项目开盘时间较早，已进入尾盘销售，整体威胁并不大，周边在售的新盘量较少，目前只有少量大面积尾盘单位在售。 该案上半年整体成交基数较高，下半年随着可售量的减少，成交量开始减少。相对的，全年成交价格则较为平均，并未随着成交量的减少使得价格出现过大的波动。全年成交量为2.2万平方米，月度的成交价维持在8000-8500元/平方米之间。全年整体去化较好 欣逸家园 个案分析 丰景湾项目位于场中路和凉城路之间，物业形态主要由多层和小高层组成。小区距离凉城公园仅几百米，公园的景观，绿化效果也十分明显。大部分小高层单位被虹口区政府整体收购，可售量也相当有限。 作为凉城地区的一个供应量较大的在售楼盘，自06年6月开盘以来，除了8月出现过一次成交低谷外，其他月份成交量较为平均。成交价格也随成交量一样，起伏波动不大。6个月累计成交面积为1.7万平方米，成交价则维持在8900-9300元/平的区间 丰景湾名邸 个案分析 水木年华位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，东近广灵路，南临广灵四路，实际该案的是位于凉城板块与曲阳板块的交界处。 整个小区为中型社区。总建筑面积为3万多平方米，共由８幢１８层左右的小高层构成，整体品质较为一般。该案所处的曲阳板块西侧整体配套不如东部。所在位置也较为僻静， 生活设施和交通出行配套一般。但由于是处于曲阳板块内，所处区位还是具有一定优势 水木年华 水木年华11月开盘推出首批房源277套，目前已售出272套，去化率高达90%。开盘价格低是高销售的主要因素，该案目前成交均价在9332元/平，是目前整个曲阳板块中售价最低的楼盘之一 个案分析 北辰佳苑位于虹口内中环间的曲阳板块内,其东北临甘河路，西北面中山北一路，南靠曲阳公园，紧贴逸仙路高架宝山方向中山北一路上匝道。轨道交通3线赤峰路站和大柏树站离小区各约800米左右，在距小区1公里左右设有在建中的轨道交通8号线站点。周边环境较好,区域配套相当成熟,交通出行也较为方便。是虹口区较有知名度得在售楼盘之一。 北辰佳苑自10月开盘以来,凭借其良好得区位、成熟的配套以及较好的品质受到了市场的普遍关注，目前累计成交面积为8387平方米，成交均价为12283元/平方米，去化较好 北辰家园 个案分析 位于汶水东路、广纪路的中环明珠建筑总面积100000平方米，整个小区由7幢高层住宅和1幢30层办公楼组成。该案是目前离我们最近的在售写字楼,且产品结构类似与本项目，因此价格对于本案具有一定参考价值，同时地理位置有一定优势。 从数据上看, 该案今年只有在1 2 7 8四个月中有成交, 全年总计成交面积为1907平方米, 去化较缓慢,成交价格也呈高开低走之势, 目前成交均价在11100元左右. 中环明珠 个案分析 曲阳商务中心的复城国际，整个项目包括办公、商业、别墅和公寓产品，占地面积15万平方米。 其为景观办公楼橘座和智能化办公楼银座组成。由知名开发商复地集团打造，无论从长远的规划和定位包装上都体现出了一定的品质和水准，有成为未来曲阳板块标志性楼盘的潜力。 开盘一个月来成交71套,总计4611平方米,成交均价为14817元/平方米. 复城国际 对手项目概况 虹口区作为上海一个各项配套齐全、成熟较高的区域，但可供销售的新盘较少，区域供应量明显不足. 以四海观点我们认为 ORIENTATION/产品定位 深度认知 经过以上对市场的全面分析, 我们可以对本项目进行一个 客观全面的界定. 我们的优势: 区域人文优势 本项目虽然所处虹口，杨浦与宝山三地交界，但从地区划分上看，隶属虹口区。作为一个具有浓厚人文历史底蕴的区域，虹口区相比其他2区有着不可比拟的传统地域优势。特别是对于周边的老上海居民，在置业时，区域所处地仍是其考虑的重要因素。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看