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对项目的理解
本项目由写字楼、商业、酒店式公寓、酒店、会馆等多种不同的物业形态组成，是一个大型复合型的都市综合体项目；
执行总结篇
项目理解
本地块位于苏州市未来的发展方向——独墅湖板块，项目形象要求高，业态组合复杂，本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：
顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位
树立精品形象，弘扬双冠品牌
取得良好的投资效果
执行目标
执行总结篇
执行目标
执行总结篇
在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研包括：
市场调研内容
项目总体定位 独墅湖板块活力源
苏州未来生活方式的源动力
辐射区域 面向金鸡湖CBD 服务周围区域 辐射全苏州
项目功能：
打造苏州全新”一站式“的购物天堂 搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台 树立独墅湖板块楼宇建设新标杆 构筑苏州商务、休闲的核心高地
实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式，面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的
执行总结篇
总体定位
执行总结篇
体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型Shopping Mall，成为独墅湖板块的“商业航母”
与独墅湖高档住宅区相匹配的高品质甲级写字楼
以独墅湖未来的前景规划为蓝本，以板块的升值潜力为诉求，是理想的居住/投资两相宜的产品
商业
写字楼
酒店式公寓
分物业定位
企业会所
依托环金鸡湖CBD、面向苏州市区的高品质住所及提供高档服务的形态上类似别墅的企业会所
立足于金鸡湖CBD，辐射全市的大型偏度假式四星级酒店，是商务办公/会务的交流所，是生活/旅游的栖息地
酒店
展馆
突出主题、创意与个性化，集教育文化、休闲娱乐、展示等于一体的现代化展馆
分物业定位
执行总结篇
环金鸡湖CBD
独墅湖高档住宅区
周边未来人口50万
本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围以及环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成，CBD的形成过程必将漫长而艰苦，此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间
项目前景
商业物业篇
执行总结篇
商业物业篇
写字楼篇
酒店篇
展馆篇
别墅篇
酒店式公寓篇
投资效益篇
规划建议篇
分析思路
商业经营者调研
周边区域调研
消费者消费偏好调研
辐射商圈确定
商家预期
体量、业态确定
商 业 定 位
商圈分析
未来商业供应
商业市场现状
商业趋势预测
否
是
商业物业分析思路
商业市场分析
苏州市商业市场现状综述
业态格局：以大型百货为主导，超市连锁迅速发展 。 规划布局：布局较为合理，高、中、低端百货错位竞争与合作的格局已经形成，能为不同层次的顾客提供更多的选择，商圈布点较为均衡。但仍然存在较多的问题，主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。 零售业发展潜力巨大：社会消费品零售总额年均增长17.85%
商业市场分析
苏州市商业市场现状综述
按照2008年苏州市区人口计算，苏州市区的人均商业面积约为0.92平米/人，与商业发达地区水平相比（相对其城市人均收入），苏州市人均商业面积并没有太大差距。 未来随着苏州宏观经济的持续看好，以及城市化进程平稳发展，因此，可以预测，苏州未来的商业物业市场总体增长空间有限，局部未被填补的市场空缺有潜力与机会发展
商业市场分析
主要商圈分布
苏州市主要商圈有观前街商圈、石路步行街商圈、南门商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、高新区狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏州生活广场
0、本项目地块 1、观前街商圈 2、石路步行街商圈 3、南门商圈 4、李公堤商圈 5、左岸商业街商圈 6、东环路商圈 7、高新区狮山商圈 8、湖东CBD商圈 9、南苏州生活广场
商业市场分析
主要商圈比较
规模比较之商业面积
苏州市各主要商圈现有零售商业面积约280万平方米，其中湖东CBD商圈的规模最大，接近70万方，其次为观前街老商圈，也有47万平米
传统商圈
新生商圈
商业市场分析
主要商圈比较
苏州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为17个，以湖东CBD商圈、石路步行街商圈、观前街商圈大型商场较为集中
规模比较之大型商场数量
商业市场分析
主要商圈比较
苏州市各商圈沿街铺面总计约3425个，观前街单店面积较小，有1200个商铺供应，而左岸商业街、石路步行街以及湖东CBD商圈单个店面超过300平米的次主力店较多，因此总店面数量相对较少
规模比较之街铺数量
商业市场分析
主要商圈比较
老牌商业街观前街商圈租金为各商圈之首，达12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新区狮山商圈、南门商圈通过十来年的发展，此三个商圈租金处于中游水平。湖东CBD商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈属于城市新区，目前人气较差，租金相比也最低
商铺（街铺）租金比较
各商圈的业态组合具有明显的差异，业态的分化集中过程已基本完成
商业市场分析
主要商圈比较
商铺业态组合比较
服饰业态分布较多的商圈：观前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、狮山商圈、东环路商圈；餐饮业态分布较多的商圈：南门商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、湖东CBD商圈； 休闲娱乐业态分布较多的商圈：南门商圈、湖东CBD商圈、左岸商业街商圈。
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