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山东潍坊健康街项目营销策划报告52页PPT

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潍坊 营销策划报告
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更新时间:2018/4/14(发布于山东)

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文本描述
营销策划报告 潍坊健康街项目 2007年5月8日 市 场 篇 潍坊概况 地理位置 山东半岛中部/交通枢纽/到济南、青岛仅一个多小时的车程 经济 机械装备/海洋化工/纺织服装/造纸包装/食品加工/电子信息 人口 潍坊下辖四区六市两县:潍城区,奎文区,坊子区,寒亭区。高密市,诸城市,青州市,寿光市,昌邑市,安丘市。昌乐县和临朐县。市区人口126万 潍坊房地产市场的基本特征 受国土政策影响,国土及建设规划部门对用地指标的控制力强 近期高层住宅放量较大,新建在售项目较多,奎文区区域供给竞争较为激烈。 公寓项目不断涌现,当地消费者对此类新型产品存在一定接受程度。 房地产置业者消费观念趋于理性 房地产项目广告力度大,传媒多样化 上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状,但是从一定程度上给了我们许多启示: 提升产品价值,差异化的产品路线是制胜的有利武器 为了取胜,我们需要了解对手 ————典型竞争项目分析 项目概况: 位于虞河路与北宫街交叉路口以东,项目占地32亩,总建筑面积72000平方米,其中住宅面积36000平方米,商业面积23000平方米,停车场面积13000平方米,由山东舜都置业有限公司开发。 工程由A 栋、B栋两栋楼组成,其中两栋楼的1——3层贯通为一体,作为项目的商业部分,集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物广场。 A 栋和B 栋楼的4——22层全部为精装商务公寓,共计600余户层高3米。地下一层为停车场,与地上广场共计有800多个停车位,停车位待租。 主力户型: 主力户型面积为46平方米—80平方米 销售价格: 起价2136元/平方米,均价2850元/平方米,9层2716元/平方米,11层2816元/平方米,层差价为50元/平方米,共22层。 物业管理: 康怡安物业管理有限公司负责该项目的物业管理。物业费0.7——0.85元/平方米,工程预计2008年6月30 日交房 竞争项目之1—舜都双子星座 项目概况: 泰华 领域由山东世纪泰华集团投资,DYN(CANADA)德奈国际和山东 城镇设计院设计,项目总建筑面积逾9万平方米.整体规划为地下2层,地上24层。1~3层为商业部分,其中1层为酒店式豪华大堂,2层作 为超市进行规划,3层为波特曼共享空间会所。产品涵盖精装修UNI白领公寓,苹果公社,乐富特公馆,经济型酒店鸢飞快捷酒店。 主力户型: 面积涵盖33㎡—109㎡,主力面积40㎡—50㎡,LOFT产品主力面积在80㎡—110㎡ 销售价格: 七层起,起价2648元/㎡,层差价为20元/㎡,共24层1.50元/平方米月。 项目优劣势分析: 项目底层生活、娱乐休闲等配套设施较为完备,户型办公或居住自由度较大,销售价格较低,宣传力度较大,能够吸引时尚消费人群 竞争项目之2—泰华领域 项目概况: 位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角,由山东英图投资开发有限公司开发。规划总建筑面积16万平方米,包括4.5万平方米的大型购物中心、5.6万平方米的商业步行街、3万平方米的地下大型购物超市以及3万平方米的SOHO商住中心,依托占地42500平方米的城市休闲广场,北面是两栋板式小高层,主体是写字楼和商住楼,裙房为商业,东西长为200多米,作为整个商业区步行街完整连续的一部分。绿化率27 %。 销售价格: 均价2630 元/平米,最低价2180元/平米。 生活配套: 社区内配套:国际品牌店、香港名店街、超市、家具店、文化广场、Coffee Shop、西餐速食、儿童世界 周边教育配套:中小学:潍坊学院、东明中学,儿园:市直机关幼儿园,医院:肿瘤医院 竞争项目之3—上东国际商务公寓 竞争项目总结分析 产品新颖,以小面积户型为主,比较受年轻人和投资客户欢迎。 销售代理队伍专业化素质较高 销售推广力度较大,项目影响力大 舜都双子星座运用公交车体广告;泰华领域在泰华集团的品牌实力影响之下,销售运作状况良好;上东国际商务公寓主要交通路段设置大型户外形象展示广告,效果不错。 多项目只注重,产品的包装,在项目整体形象的提升方面存在纰漏。 生活理念,人居环境,社区内外环境的结合方面宣传推广力度不大 通过研究对手 我们找到了取胜的方式! 通过项目运作 弥补一点缺憾—————将园林景观最优化 阐述一个概念—————时尚、健康、舒适 寄予一种希望—————自由优雅水岸生活 产 品 篇 项目概况 位置:健康街与新华路交叉口西南角 总建筑面积:44568平米 公建建筑面积:28824平米 住宅建筑面积:15744平米 规划:沿街1栋26F商住公寓+12F楼裙,1栋11F小高层住宅,2栋18层点式高层住宅 项目SWOT分析及产品建议 优势(S) 傍依健康街、新华路,交通便捷。 靠近虞河景观带,空气清新,居住环境好。 人民广场、市政府办公大楼、教育局、环保局、国土规划局等政府部门多,市政配套设施齐全。 本案沿街规划底商,引进各种社区商业,能够满足社区业主日常生活的需要。 项目沿街预留出一定的广场,停车、休闲十分便利 劣势(W) 本项目用地规划红线与健康街之间尚有建筑物没有拆除,影响项目的运作 周边缺少大型的购物中心,商业氛围较为淡薄,日常生活存在不方便因素。 南边建筑靠近锅炉房建筑,影响本项目建筑体的形象 项目用地面积较小,除去建筑物占地,空地较小,绿化景观规划受到一些限制 社区全部位高层建筑,需要设计地下停车场,建筑造价成本增加 机会(O) 城市规模的膨胀,潍坊原驻居民二次置业,产生住房需求。 潍坊下辖县乡居民为改善居住环境,提高居住档次,来潍坊市区买房。 潍坊的城市规划以及该区域的规划定位为本项目开发带来利好因素。 近期投资型公寓产品不断刺激市场,潍坊消费者对投资型公寓接受度较高。 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看