首页 > 资料专栏 > 地产 > 地产前期 > 房地产项目定位 > 中原深圳龙岗金海港商务公寓定位报告90P

中原深圳龙岗金海港商务公寓定位报告90P

资料大小:4641KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/4/11(发布于河北)

类型:积分资料
积分:15分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
龙岗金海港项目定位报告Ⅱ本项目定位是偏商还是偏住,还是其它形式?
什么样的产品打造更能紧贴市场需求,创造较高利润?
Q1:
Q2:
基于发展商沟通,本报告解决以下两个核心问题:我们的技术思路
问题界定
项目定位
案例分析
客户调查
市场回顾
项目发展战略方向
物业发展建议
设计建议
4市场回顾项目区位:中心城的西边,偏离中心城中心地带 项目地块特点:面积偏小,前面有绿化带阻隔 项目最大的优势:交通通达性好,昭示性佳 项目最大的劣势:南边的环境较差,尚未有明确的规划 项目卖点:地铁、通达性、奥体板块 项目问题:南边环境、周边规划,医院

项目地块小结回顾供给:中心城历年供应呈存在较大起伏,04年在大规划前提下供应呈井喷态势,05、06年由于新政及04年存量的影响,供应有所回落。 需求:02年起批售量逐年上升,06年出现小幅回落,中心城刚性需求在连续被释放后,预计在未来本地需求将会出现调整,但因中心城区域影响力不断扩大,外来需求将以更大比例支撑整个市场.
价格:自04年后一直保持较大增幅。片区的房价一方面取决于供求比,另一方面,是由于产品结构的变化所导致,价格一路上扬

市场回顾
龙岗中心城市场整体供需□中心城内需市场特征明显,本土客户依然为主导。 □规划的逐渐发展,中心城的影响力日益扩大,引发周边各镇、关内客户的关注度逐渐上升,但目前来看,上升幅度较缓,区域外需市场的形成有待时日

□中心城客户具有明显的“屯盘现象”大家族观念,未来子女的住房考虑 未来大户型的稀缺,期待价值的进一步攀升
□中心城产品特征:房型概念模糊 片区客户家庭结构导向,大家庭格局对房间的要求; 片区客户居住需求导向,以面积体现舒适度的置业观 竞争加剧,赠送面积成为竞争王牌
市场回顾
龙岗中心城市场整体特点□截止到7月,07年的推售量已达42万之多,整体销售率在90%以上,总体需求较为旺盛,两房、三房成为市场最畅销的户型
□ 07年下半年推售量约在32万以上,其07年全年总推售量将达74万以上,预计将会达到中心城近6年内的新高,从推出套数上看,两房、三房依然是未来半年市场的主推户型

□ 07年下半年推售量约在32万以上,其07年全年总推售量将达74万以上,预计将会达到中心城近6年内的新高,从推出套数上看,两房、三房依然是未来半年市场的主推户型

市场回顾
龙岗中心城市场推售趋势龙岗住宅市场未来趋势研判:
龙岗住宅市场呈现品牌化,规模化的趋势,未来越来越多的品牌发展商进驻,大盘不断涌现。 未来两年供应量充足,以大盘为主
剧增的供应与客户吸纳能力的矛盾将有可能形成市场过剩局面;
本土客户具有明显的屯房现象,三级市场的隐形供应量实不可忽视的潜在竞争

市场回顾物业类型:纯写字楼多为政府机构自建自用型;商住型大厦及商业群楼成为写字楼的重要替代品; 租金:纯写字楼集中在40—50元/ M2之间,商住楼集中在30—35元/ M2之间; 使用面积集中在100平米左右 租售情况:基本满租,写字楼供应量与需求量无法匹配。 按照两年后的发展状况,未来中心城将有更多的办公物业入市,09年—11年将是一个推盘高峰期,例如:近期的珠江广场,09年底推出

市场回顾
龙岗中心城办公市场整体特点需求一:
龙岗产业升级,大力发展第三产业,必然带来更多的写字楼需求
需求二:
奥运板块的崛起,必然带动相关产业进驻,必然带来写字楼需求
需求三:
高新技术的发展,引入高新科技企业必然带动写字楼置业需求
需求四:
交通升级,必然带来更多的关内置业者,有投资写字楼的需求
需求五:
作为香港的后勤服务基地,写字楼需求将会激增
需求六:
周边庞大的工厂办公的企业者,有将企业行政办公移至写字楼的需求
市场回顾
龙岗中心城办公市场需求趋势项目定位物业选择的判定本项目发展方向综合分析与判定
从风险角度综合判定本项目往商务公寓方向发展
14客户调查调查人群条件 1)我司中心城及龙岗区代理楼盘成交客户或诚意客户 2)在龙岗有开办公司或工厂 3)有行政办公人员 4)有购置办公物业的意向 调查形式:通过电话及现场访问形式 回收问卷情况:发出135份,回收124份 最终有效样本:115份
客户调查情况需求面积:以100平米一下为主 50-100平米占到42.3,其次为50平米以下的
户型间隔需求:喜欢大开间面积,自己间隔空间。 客户多半喜欢自己间隔空间
启示1:客户需求面积在100平米左右,单户面积不宜设置过大,且重点考虑大开间设计
客户需求调查厨房需求:没有太明显的需求 52%客户对此无所谓,35%客户表示需要
装修需求:过半客户需求带装修 过半客户需要装修,30%客户无所谓
启示2:厨房可考虑缩小面积,可在销售过程中为客户提供装修套餐
客户需求调查现有物业使用年限:多半在五年左右 46%客户物业使用年限在3-5年,29%客户在5年以上
办公物业拥有情况:六成客户是在自己物业里办公 61%客户是在自己物业办公,仅39%客户是租赁物业办公
启示3:5年左右是一个换房的高峰期,也正是购买物业的高峰期
客户背景调查从事行业:贸易、实业、电子占了六成 贸易占了30.2%,实业16.3%,电子14%
公司成立年限:3-6年公司为主流 3-4年为30.4%,5-6年为26.1%,10年以上为23.9%
启示4:贸易,实业,电子是传统的写字楼需求大户
客户背景调查办公所在地:中心城及周边工业区 龙岗中心城办公为29.2%,龙岗周围工业区为35.4%
现办公场所:厂房办公为主。 38.8%客户在厂房办公,22.4%在商业群楼办公
启示5:本项目地址对龙岗中心城及周边工业区的客户吸引力还是挺大的

客户背景调查
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看