北京房地产标杆企业研究 ××××咨询公司 2008年1月22日 北京楼市判断与研究定位 珠三角区域楼市调整已经明显，在区域楼市调整中，北京将是形势乐观的一个特例： 1、北京与国内其他城市比较，房价的虚高成分相对较小。 2、“后奥运效应”对置业预期一直有比较广泛的负面影响。但客观分析线现实情况很可能是反预期的。况且，奥运相对于北京的外来置业投资需求，是比较明显的放大效应。 3、2008年北京新房供应量偏紧，已成定局 04-07年北京土地供应 2008年北京市场供应偏紧 2004年公开出让土地546万平米（建筑面积）； 2005年公开出让土地432万平米（建筑面积） ； 2006年公开出让824万平米（建筑面积） ； 2007年公开出让1233万平米（建筑面积）； 按照开发周期一年半到三年——2007年、2008年、2009年供应量。 2008年偏紧的旁证： 2007年9月份，北京主管部门要求预售项目，保留20%比例面积，现房销售 该政策从合理角度，难以理解，并且与扩大供应的政策背离。 该政策与11月份取消，从合理逻辑的唯一解释——2008年供应很紧 奥运会举办城市2005年名义GDP占全国比重（十亿美元） 数据来源：世界银行、瑞士信贷估算 北京“后奥运效应”房价走势将反预期 对于2008年后的北京房价，早前市场90%的观点是负面。但实际情况是相反的。 “后奥运效应”指的是奥运主办国及主办城市在奥运会后出现的经济衰退现象。其原因在于，奥运筹备阶段，投资剧增，消费收入激增，奥运会后大量体育设施闲置并产生庞大的维护成本等。 研究从1964年至今奥运会举办国及城市的有关情况后发现，“后奥运效应”与一个国家的经济规模及举办城市在这个国家经济中所占的比重有关。一些大国完全可以避免“后奥运效应”。 举办城市在本国经济中的地位是决定奥运后效应的一个因素。奥运会后出现经济下滑的国家中，举办城市的GDP一般要占到本国GDP的10%以上，有些地方超过20%。像韩国的首尔、澳大利亚的悉尼在本国的人口和GDP中所占的比重都超过了20%。 北京的人口和GDP在中国分别只占1.4%、4% 北京楼市后市看好，直接影响房企操作。 国内房地产行业环境，正发生变革： 货币政策从紧下的市场、行业资金面变化； 土地调控政策的系统化和指向性。 一、存量土地市场启动，将成为08年房企关注重点； 二、资本充足度，对企业发展的重要性提升； 三、北京区域市场受重视程度提高，将成为各集团公司年度业务重点； 四、在高速市场阶段，房企对运营能力和内部协作、支持要求提高 房企发展指向： 2007年各家房企北京销售收入比较 天鸿有限“单飞” ，未计入首开集团 包括合生创展 与珠江投资 包括：首开、城开、天鸿集团 因诉讼纠纷，未包括金泉项目 2007年各家房企北京销售收入比较 各家房企按物业类型的销售面积汇总（万平方米） 各家房企按物业类型的销售收入汇总（亿元） 万科2007年北京市场表现： 在售项目：四季花城、紫台、万科中粮假日风景、万科东第、金阳国际 据房地产交易网，对北京万科期房项目销售的统计，销售收入约36.23亿元。 万科结束了北京区域不理想状态， 07年进入收获期 住宅底商，并且车位部分也销售 万科土地储备： 万科改变了”零土地储备“的尴尬，在招投标以及存量市场上收获颇多。 万科近年公开土地交易情况 储备项目：西大望路项目、宋家庄两限房项目、金隅万科城 万科土地合作策略： 1、朝开： 07年初万科控股朝开，土地储备当年转化为销售 2、金隅：金隅万科城（昌平科技园）金隅控股51%，万科占股49%。另外，万科红狮涂料厂地块，金隅下属企业参与土壤污染治理 3、中粮：全国战略合作。万科与中粮在北京项目，万科占50%股权 4、一航：品牌和技术输出 一航60%、 万科40% 2007年万科在全国新增项目中，总面积60%通过合作方式获取。 2008年该策略将延续——存量土地市场已是万科2008年重点，合作、收购方式将是主要形式。 合作方式和层面多样化 北京公司发展动态 95年万科进入北京，2004年之前仅开发四个项目。 04年4月东北区域中心总经理周卫军调任北京。 05年5月挂牌方式获得小屯项目，打破了北京4年土储零增长局面。 万科对周卫军的评价——原沈阳市房地产开发协会会长，作为开发商担任这个社会职务，说明他在当地政府部门、同行中的认可度很高。北京市场人际关系比较复杂，会比较适合。 万科当前土地储备主要方式：整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发 北京也将延续该策略。存量与公开并重。 北京是万科集团中的业务重点明确——07年春节后上海万科总经理丁长峰调任北京万科董事长。 （1）强化北京；（2）北京成为北方区公司，辐射天津、东北等7个城市；（3）北方产品研发中心成立；（4）董办北迁-宣传、政策公关 万科战略：北京在业绩贡献地位将提升 万科在宏观形势判断下，已进行战略调整: 楼市缩量背景下，万科整体周转率下降，08、09业绩增长有压力。加快销售速度，成为保持业绩持续高增长的关键。 在南方楼市调整下，北京区域市场重要性提升。 北京项目储备增加，在售项目和储备项目相比以往有显著改善。 北京项目07年进入收获期，后续“拿地”资金充裕 万科长板：资本 资本优势将更为突出： 1、万科在证券市场上的融资配股模式，已为广泛借鉴。 2、万科近年来业绩的高增长，与资本推动有直接联系。 3、万科单一住宅模式（长期有风险）、发展模式与激励机制，均指向 高速”这一目标。核心：先做大，后做强。 4、万科的行业地位，在资源汇集的多元化上将更加体现。未来在资本 方面的优势，将更为突出 万科长板：超前研判与策略 王石拐点的解读 2006年上市房企平均资产周转率为0.32，万科近年来的资产周转率在0.5上下波动 万科平均每个项目的开发周期小于12个月，最快的项目可达到9个月。 价涨缩量，周转率下降，是万科维持高增长的壁垒。 “做大” 目标下，周转率是业绩持续高增长的关键，同时万科内部一系列资源培植均服务于该策略。 万科2007年中报、三季度报告，已经明确了上述调整 从过往发展情况看，万科行业研讨的深度和准确性是领先的 设立研究中心和信息中心 研究海外地产趋势（其他公司认为没有价值的领域） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看