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二期地块被低品质社区包围，组合地块紧邻主要干道
地块分析——交通条件/公共
公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心
■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结
地块分析——交通条件/道路
众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好
■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结
地块分析——周边配套
商业配套成熟： 地块周边两公里内三个大体量商业体； 经营面积达到近20万平米，品类齐全； 多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。 教育资源丰富： 项目紧邻区重点中学-兴华中学； 翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校； 周边多所大学分校，学院气息浓厚
各类配套完备，满足生活需求
■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结
地块分析——规划指标/二期地块
总建筑面积约为14.7万平米，容积率为2.2~2.5之间，纯住宅产品
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■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结
地块分析——规划指标/组合地块
总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.5~3.3之间，多物业形态
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三期代征绿化 ： 30660m2
■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结
单位：平米
地块分析——小结
利于打造满足生活需求的居住型社区
打造豪宅产品具有一定困难
■ 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结
汇 报 纲 要
地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议
宏观背景——中央政治局会议
中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策。 明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩 固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。 明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点， 落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性
整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
宏观背景——中央经济工作会议
会前声音：保增长、调结构、扩内需、 防通胀
主要影响：大势仍会持续利好； 刺激消费，有利购买力增加
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
土地市场——北京市历年成交情况
2003—2009年土地成交量年均涨幅为46.1%，08—09年涨幅为22%
数据来源：北京市土地整理储备中心
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
单位：平方米
土地市场——北京市历年成交情况
2003—2009年，土地成交价格平均涨幅为17.7%，05、07、09年涨幅较大
数据来源：北京市土地整理储备中心
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
土地市场——大兴东片区历年成交情况
2003-2009年大兴东片区土地成交量年均涨幅率为73.1%
数据来源：北京市房地产交易管理网
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
土地市场——大兴东片区历年成交情况
2003—2009年，大兴东片区土地价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛
数据来源：北京市房地产交易管理网
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
土地市场——小结
大兴已经成为京城土地市场的主战场
近年涨幅渐小
近年涨幅增大
■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论
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