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1、宏观经济概述
2008年以来,受国际经济震荡加剧、宏观政策趋紧、自然灾害冲击、通货膨胀明显等因素的影响,南京全市上下负重前行,努力化解经济运行中的突出矛盾和问题,整体社会经济继续处于平稳较快上升轨道,主要经济指标继续保持增长
1-10月份,南京市规模以上工业完成现价产值5452.52亿元,同比增长16.8%,低于1-9月增幅2.9个百分点。1-10月份全社会完成固定资产投资1840.08亿元,比去年同期相比,增长20.8%
1-10月份,南京市对外贸易进出口总额为349.41亿美元,同比增长18.8%,比去年同期高出4.2个百分点。其中,出口总额完成202.24亿元,增长19.8%。1-10月份,南京市实现财政收入612.97亿元,比去年同期同口径增长16%,受工业和房地产业效益下滑的影响,增幅比上半年下降6.5个百分点;其中,地方财政一般预算收入308.47亿元,增长14.6%
1-10月份,城市居民人均可支配收入为19568.27元,同比增长13.9%,增幅为今年2月份以来的最低点,低于去年同期2.6个百分点。2008年以来,南京市CPI总体呈现“前高后低”、逐月走低的态势。10月份,南京市居民消费价格指数涨幅同比上升4.5%,是2008年以来南京市CPI的月度最低涨幅。与9月比较,全市食品类价格下跌1.5%,比今年2月的峰值下跌15.5%
2、房地产开发经营分析
1-10月,南京市完成房地产开发投资436.33亿元,比去年同期增长17.21%。其中共完成住宅投资额354.47亿元,同比增长33.23%。1-10月全市共完成商品房销售额254.98亿元,同比减少42.05%
图1:住宅竣工面积与销售面积
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
1-10月,南京住宅投资额为354.47亿元,同比增长33.23%;施工面积为2948.42万平方米,同比增长13.68%;竣工面积为514.31万平方米,同比增长94.03%
1-10月,南京住宅的累积销售面积为460.18万平方米,同比下降42.98 %,其中现房销售面积为88.48万平方米,同比下降31.87%,期房销售面积393.8万平方米,同比下降45.74 %;实现住宅累积销售额213.92亿元,同比减少42.42%,其中现房销售额为34.94亿元,同比下降36.01%,期房销售额为196.98亿元,同比下降43.42%
图2:房地产开发投资额与商品房销售额
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
1-10月,住宅的累积空置面积为32.58万平方米,较去年同期继续增加,占整个商品房空置面积的67.51%,2007年底以来南京楼市成交量较低,楼市一直处于供大于求的状态,住宅空置面积不断增加
1-10月,南京市别墅和高档公寓的累计新开工面积为64.01万平方米,累计施工面积270.86万平方米,累计销售面积23.45万平方米,累计销售额25.41亿元
3、商品住宅新增供应量明显下降
由于南京2008年商品住宅销售始终低迷,开发商推盘比较谨慎,特别是下半年。总体说来2008年1-11月新增供应量比2007年同期明显减少,2008年1-11月批准上市总套数55015套,同比2007年减少18279套,降幅为25.94%;批准上市总面积5871492平方米,同比2007年减少1889546平方米,降幅24.35%。虽然供应明显下滑,但相对销售量而言还供大于求。截止到11月底,南京住宅可售套数为51833套,以南京楼市1-11月平均月销量3288套计算,要全部消化掉现有存量需要约16个月,总体供求形势不容乐观
图3:南京商品房2007-2008年商品房新增供应面积对比
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
4、商品房成交量大幅下滑
2008年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响,后两季度更多受国内外经济形势恶化影响,南京楼市持续低迷,成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年1-11月南京共成交商品住宅36163套,与去年同期相比减少49256套,同比降幅57.66%。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块,也就是新三区,约占总销售量的70%
图4:2007-2008年南京商品住宅成交量对比
数据来源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
5、商品住宅供大于求
对商品住宅供应和成交情况进行比较,可以发现2008年1-11月商品住宅总体表现为供应量大于成交量,同时不同月份变化极大。2008年1-11月南京商品住宅总供销比为1.37,其中一季度供销比为1.28,二季度供销比为1.52,三季度供销比1.55,四季度前两个月供应量明显回落,供销比降到0.67。结合现有住宅存量情况,南京楼市总体销售形势严峻。只是临近年关,最近5周成交量持续上涨,市场变化值得关注
6、当地房地产企业运行状况
面对2008年严峻的房地产形势,南京各房地公司改变了以往提价和捂盘惜售的营销策略,加大了促销降价
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