瑞麟国际新城项目营销策划提案 2010年4月20日 目录 第一部分：公司介绍 第二部分：项目核心成员介绍 第三部分：项目营销策划方案汇报 第四部分：广告表现 第五部分：服务内容及合作方式 目录 第一部分：市场分析 第一章：政策影响 第二章：区域影响 第三章：竞品影响 第二部分：市场定位 第一章：地块概述 第二章：地块SWOT深度分析 第三章：项目定位 第三部分：营销及推广策略 第一章：推广主题 第二章：推广策略 第三章：推广费用 第四章：营销总体思路 第五章：阶段性营销推广计划 第四部分：车库售卖建议 第一章：在售车库情况 第二章：车库售卖建议 经济刚刚复苏，今年GDP“保8”压力； 截至今年2月份，各级政府融资平台债务余额已达7万亿元，在不改革分税制前提下，地方政府仍然只能依赖于土地财政来弥补债务； 两会释放缓和气氛 年内房价稳定是基调 点评：GDP和地方政府财政的双重压力，预示今年的房地产市场将在稳定中前行 鼓励将农民工纳入城镇住房保障体系 该文件提出，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益 点评：户籍制度的改革将极大地推动城镇化的进程，同时他们的购房需求将对本来就需求旺盛的房地产市场带来空前的繁荣 第一章：政策影响 经适房、廉租房用地比例不得低于70% 城市申报住宅用地的经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地比例不得低于70%；征地率或供地率未达到规定要求的，按其中较大的差值，等比例扣减申报用地规模 点评：以上政策的落实，对高价拿地的开发商来说，无疑是个头疼的问题。要解决其项目利益最大化，就只能提高目前的房价 物业税拟定基点按面积征收 首套房不征物业税 据透露物业税拟2010年开始实施，并将采取渐进方式逐步展开，初步在商业用房范围开始征收，其后开始在新房范围征收。先期是在一些地区试点，把土地出让金转化成物业税，并采取新老划断的办法，第一套房子不征物业税 点评：物业税开征的时间、范围等信息的发布，且待此项政策实施前，必定会照成购房的需求进一步放量和房价的攀升 首次购买普通住房有关契税政策 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 个人首次购买90平方米及以下普通住房，可以享受1%契税优惠税率 点评：此项政策的实施，抑制了多次置业的客群，抑制了投机，但同时也引导了首次置业的潜在客群购房 国资委令78家央企退出楼市 78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，按照国资委要求，这78家企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后“有序”退出房地产业务 点评：据调查央企在整个房地产行业中所占的份额并不高，统计显示，2009年中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5% 四大行关停首套房7折利率 据新闻晨报，继工行、建行之后；自4月1日起，农行调整了首套房贷利率定价政策，如果首套房首付比2成，最优惠利率由7折上调至8折。至此，国有四大银行已全线收紧了首套房贷7折优惠 点评：此项政策对投机需求和改善性需求会有一定影响，因09年楼市回暖超预期，是信贷紧缩防泡沫的一个手段，对炒房团影响较大。通过取消贷款优惠利息、提高首付成数，严格控制开发贷款，能在一定程度上抑制房价 二套购房新政 国务院4月14日常务会议——购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 三套购房新政 17日政策：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 政策解析 2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。从政策层来看，土地至金融进入新一轮的调控。 根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度“宽松的货币政策”将有所改变，货币有从紧倾向，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。 国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。 货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。 因此东岳建议，尽快出货，快速收回资金。 购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力等因素的影响，下半年影响成交量走势 绵阳行政区划 涪城区：位于绵阳市核心区域，政治、经济、文化中心，区位优势十分明显。 游仙区：绵阳核心居住区，是绵阳科技城的核心层，工业对经济增长的贡献率达到60.4%，经济位居全市县市区第一。 高新区：位于绵阳城西，是高新技术产业和科技成果转化的基地、长虹进入世界500强的主要基地，目前政府重点打造的区域。 科创园区：规划面积12.89平方公里。园区成立于2001年8月，是绵阳创新创业和科技城建设的重要载体 第二章：区域影响 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看