营销顾问 整合推广 国贸润园 策略提报 敬呈厦门国贸地产有限公司 2012年3月 思考原点 按照事物本来的面目去认识他 按照事物应有的面目去改造他 国贸润园是什么？ 国贸润园应该是什么？ 2005年12月8日，国贸拿下2005G17、2005G18、2005G19三幅地块，蓝海诞生； 2007年9月8日，国贸创纪录拿下2007G28、2007G29 两幅地，天琴湾诞生； 2010年11月19日，国贸拿下2010P20地块，润园现世 这是国贸地产在五缘湾的“第三次成长与成熟” 思考一：国贸品牌的丰富和升华 从五缘湾最早的豪宅、最贵的豪宅，国贸在润园应收获什么？ 人居巅峰，五缘湾奢华七年 需要更具体的生活形态 思考二：在奢华五缘湾独特占位 均好性、“平淡无奇”的外象下 专业内涵深刻 思考三：专业内涵深刻的产品如何向市场传达？ 零商业纯住区，容积率1.82，绿化率45.6%， 内外双园林，70米超大楼间距，主力户型南北通透 …… 2012年，限购、限贷，调控仍不放松 2012年伊始，降价潮风起云涌 莫测市场是共同压力 2012年特殊市场环境 共荣与竞争齐头并进 思考四：突围市场的特殊姿态 2012年，自住需求主导市场 2012年，建发进入五缘湾 奢华五缘湾即将拉开“生活大幕” 为国贸润园量身定制突围策略 品牌 地段 产品 市场 市场分析 一、宏观政策环境研判 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展 ---2011年12月14日中央经济工作会议发表公报 温家宝指出巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。 ---2012年1月31日国务院全体会议 “要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。”“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。” --- 2012年3月4日温家宝在十一届全国人大五次会议的记者会上 1、中央层面分析 方向不改变，力度不放松，决心不动摇 2011年第四季度以来，18个城市购房门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠等方面，对房地产调控进行微调政策，力挺刚需。 但是一旦触及“限购、限贷”等调控核心内容，立即被叫停，显示中央牢牢主导本轮调控，基调并不会改变 2、地方政府层面分析 微调政策，适度放松，力挺刚需 人民银行：提出满足首次购房贷款，落实差别化房贷政策 央行近日在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。 下调人民币存款准备金率0.5个百分点 2月18日，中国人民银行宣布，决定从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，央行将一次性释放约4000亿元资金。 四大银行：首套房贷利率回落至基准利率 工、农、中、建四家银行在京召开座谈会，提出要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策。要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。同时强调要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款最低首付款比例的政策规定 3、货币政策层面分析 差别化房贷政策，优先保障首套房 4、厦门楼市表现层面分析 2008年，受世界性经济危机和房地产调控政策的双重挤压，楼市陷入低迷，全国成交量大幅下滑。 2011年，政府祭出史上最严厉的调控政策，土地、信贷、财税、限购等组合推出，楼市压力倍增。但受通胀压力影响，加上2008年调控政策解除后，2009年市场出现报复性反弹，消费者对于房产抗通胀预期增长迅猛。2011年厦门全市成交对比2009年虽下滑不少，但仍保有近250万平的量，且价格环比大幅上涨 在当前中国投资环境下，房产仍然是保值、增值最有效的产品，加上刚需和改善需求的大量存在，市场需求空间仍然非常庞大 短期抑制，长期向好 保障首购等合理住房需求，对货币政策“预调、微调”，落实房地产信贷差异化政策， 市场机会仍在。 继续压制投资、投机，今年仍将延续严厉的房地产调控政策，中央强力主导，地方难有大 突破，“限购”和“限贷”政策短期不会内改变，依靠政策市场回暖没有可能。 投资大环境不变，市场仍将长期向好 2011年是房地产调控手段升级、政策全面落地的一年…… 2012年在中央与地方的博弈中，在落实差异化政策中，房地产调控延续 2012年抢夺刚需、合理定价、小步快走将是市场制胜法宝！ 翼丰行观点： 二、厦门楼市现状及走势分析 1、楼市现状 观望期缩短 价跌量升 近四周成交“回暖” 岛外贡献大 1）全市价跌量升，“回暖”来自刚需和首改 成交量：受政策影响明显，近期再探底 岛内商品住宅高端化，客源以改善型、投资性为主，更容易受到国家调控影响，2011出现倒“V”走势。从第四季度开始，由于调控叠加效应影响，以及2012年的市场下行预期，岛内成交量再次探底。 价格：2011年整体向上攀升，2012初呈下行 厦门岛内土地资源具有稀缺性，楼市整体价格相对比较平稳，2011年在调控中仍呈现攀升趋势。但进入12月，受政策影响，部分项目“以价换量”，岛内楼市价格显著波动 2）岛内近期量价下滑走势明显 量价下滑 3）以价换量显成效 2012年1-3月主要活跃楼盘成交量价 调控之下，厦门楼盘积极求变，在售楼盘或直接降价或低价加推，均取得良好业绩 2、2012年走势分析 1）价格走势——短期下行压力增大，但不会暴跌，中长期仍向上 A、一二线城市降价潮已经蔓延至厦门，厦门楼市已有10余个楼盘实质降价 2012年调控走向已基本明朗，严调延续，开发商为回笼资金，降价让利将成为常态，预计未来平价入市、打折、特价房和优惠将成为市场主旋律 目前降价楼盘主要降幅在15—20%。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看