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世联重新定义济南城市格局鑫苑名家192页

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世联济南 鑫苑名家
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更新时间:2018/4/7(发布于山东)

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文本描述
重新定义济南城市格局
一、背景
回顾鑫苑中国及世联地产的多轮沟通,双方就项目需通过区域炒作带动品牌提升、项目重新站位、客户圈层扩大等达成一致。基于此,世联地产提交此次提案,聚焦以上三大问题,提出切实可行的营销动作,从而促成项目的绝对成功

二、引言
【济南写真】
济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一,是北承渤海 经济圈,南接大长三角经济圈功能的核心城市
济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市,它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈,是南北经济融通,东西经济接轨的核心城市

济南北接京津唐,南接长三角,西连黄河中上游,东连胶东半岛,在全省处于承东接西的位置;在全国来说是连接华东与华北的门户,是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽,京沪锁钥;位于环渤海经济圈,是黄河三角洲最大的中心城市
济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升
济南市生产总值及固定资产投资逐年稳步上升,房地产投资额占固定资产投资额比例呈上升趋势
产业发展平稳健康,三产比重日益增强,为城市商务发展奠定基础
居民收入和消费稳定增长,为商业发展提供足够支撑
【济南房地产格局】
北部关键词:住南不住北,住东不住西 ;南高北涝;工业及物流聚集区;脏乱差旧臭
大品牌、成熟产品线、成熟营销模式,极大提升了济南开发水平;鑫苑必须在强大的竞争对手中突围
【豪强逐鹿】
绿地新里卢浮公馆——上海绿地集团山东置业有限公司 位置: 纬十二路与经四路交汇处 项目总建面:49万平方米 建筑年代:2010年 建筑类型:16-33层高层
保利大名湖——保利山东置业有限公司 位置: 历下明湖东路北侧 项目总建面:23万平方米 建筑年代:2010年 建筑类型:13层小高层
香港南益地产——名士豪庭 位置: 历下经十东路与浆水泉路交汇处 项目总建面:100万平方米 建筑年代:2010年 建筑类型:18-30层高层
全国品牌:已进入(恒大、绿城、保利、绿地、万达、中海、华润、天鸿);即将进入(远洋、万科、龙湖) 本地品牌:鲁商、鲁能、重汽、海信、海尔
【主流大盘】
济南一线主流大盘占据了天时、地利、人和,与其相比,鑫苑名家并不占优势
名士豪庭
保利大名湖
绿地卢浮公馆
鲁能领秀城
【鑫苑在济南】
鑫苑品牌在济南已经形成了中档盘的市场印象,没有进入一线品牌行列
【滨河新区】
随着小清河的改造,滨河新区雏形已现,但板块价值尚未得到认可,对项目来说既是机会也是挑战
“十二五”期间滨河新区发展规划 总体空间布局: “一心、一轴、四片”。其中:“一心”为北部城市副中心;“一轴”为小清河生态发展轴;“四片”为新东站片区、华山片区、济泺路片区和美里湖片区。 规划思路:围绕“拓展城市发展空间,打造现代产业体系”的总体要求。以“构建发展新空间、创造宜居新生活、塑造泉城新景观、实现风貌新传承、打造北跨桥头堡” 。 产业定位:以商贸物流、休闲旅游、商务办公、商业居住为主导
滨河新区目前处在房地产开发初期,未来将有大量项目入市,预计未来三年竞争项目约有150万平米入市
【滨河新区—开发现状】北大资源 徐李片区 300万㎡
绿城 盛福庄项目 57万㎡
绿地项目 待定
重汽 翡翠清河 20万㎡
重汽 华光日化地块 40万㎡
天鸿 万象新天 600万㎡
杭州中能浪漫和山 深圳香蜜湖
完善配套
历史人文积淀
生活模式
优质资源
产品驱动
高端大盘核心 驱动力
上海华府天地 杭州西湖8号公馆
运动元素生活示范—天泰奥林匹克花园 生态休闲拉丁式小镇—中海怡美山庄
万科十七英里 万科东海岸
万科城
代表案例: 杭州中能浪漫和山 深圳香蜜湖深圳红树西岸 万科十七英里 万科东海岸 天泰奥林匹克花园 中海怡美山庄 上海华府天地 杭州西湖8号公馆 ……
【一线高端大盘驱动因素】
【新政下的济南市场】
2011年3月份(套数):同比下降31.12%; 2011年3月份(面积):同比下降26.37%
三、解读项目
项目印象1——区域:位于小清河和历山路交汇处,属于城市中心蔓延区,未来规划的滨河新区城市副中心,区域价值明显,发展空间巨大
核心价值: 滨河新区:项目处于滨河新区发展带上,且属第一批面市大盘,市场机会大。滨河新区是济南继奥体中心、西客站之后又一个城市副中心级重点发展区域,未来价值不可限量。 济南城心:项目位于济南城央边缘,经交通动脉西接火车站、汽车站交通枢纽,东接洪楼广场、南抵家乐福、泉城广场

项目印象2——交通:项目位于历山路龙头,北园大动脉,有BRT快速通道,交通四通八达
项目印象3——景观资源:项目周边有小清河、北湖景观资源,景观价值极高
项目印象4——产品:项目规划为70万平米大型组团社区、具有城央墅品洋房及紧凑产品、清河印象主题园林
清河印象主题园林
大组团、小邻里规划
精英稀缺小户型产品
城央绝版墅品洋房
项目印象5——配套:周边外部配套较为欠缺
购物:主要有泺口商圈、北园银座商圈、家乐福商圈、洪楼商圈; 医疗:北山大二院、中心医院、胸科医院、空军医院; 教育:杨庄小学、北全福小学、北园街道中心小学; 公园:北湖公园、小清河环河公园、板桥广场、大明湖公园、百花公园

教育配套
杨庄小学
北全福小学
北园街道中心小学
购物配套
泺口商圈
北园银座商圈
洪楼商圈
医疗配套
山大二院
胸科医院
中心医院
项目区域5公里内主要城市配套
家乐福商圈
休闲配套
项目印象7——项目2011年品牌目标&销售目标 保守“保15冲20”
销售目标:
2011年销售目标 确保15亿,力争20亿
品牌目标:
提升鑫苑品牌,进入第一方阵
【15亿&20亿的意义】
解析2010年济南房企销售额20亿俱乐部
15亿:济南市2011年单盘销售额前10名
20亿:济南市2011年单盘销售额前3名,此外,20亿意味着 1、2010年济南北部区域楼盘销冠(尚品清河)9.3亿,20亿是其两倍; 2、单盘年销售额占到济南北部市场整体份额的50%以上; 3、20亿意味着要跳出整个北部区域,与整个济南市的一线 品牌开发商进行竞争。
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