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浦江镇143号地块前期策划
2011年1月
报告提纲世界顶级别墅项目的启示
世界顶级别墅豪宅先进的设计理念和功能布局，是本项目学习借鉴的重点方向； 学习世界顶级别墅先进理念的同时，还需要结合中国自身的生活方式，做到中西融合； 大空间尺度是顶级别墅豪宅的必备元素，要做到空间的大与功能布局的合理间的巧妙结合； 世界顶级别墅项目的设计风格和布局极为追求与周围环境的和谐统一； 未来富豪的生活方式越来越注重健康、生态、环保、低碳等概念，因此，在产品的建筑用材与科技方面要体现这些主题。Mount Pleasant, SC, United States
主楼与辅楼分开，且布局对称，保证主次生活空间私密性的同时，兼顾了项目的美学价值

世界顶级别墅项目的启示San Antonio, TX, United States
人性化的男女主人双主卧以及卫浴、衣帽间等的设计，充分考虑到男女主人各自的空间需求，尊重彼此生活习惯的独立性

世界顶级别墅项目的启示Pacific Palisades,CA,United States
厨房功能多样化设计，除了烹饪，也是用餐和家庭成员沟通的休闲空间；同时需注意厨房室内外空间的和谐连接，使烹调就餐不再局限于狭隘空间

世界顶级别墅项目的启示Paradise Valley, AZ, United States
世界富豪越来越关注自身健康与生活环境的质量。因此，居所内外的运动设施显得格外重要。本案例中，户外网球场，既是景观，又是运动休闲配套

世界顶级别墅项目的启示Guerande, Pays De La Loire, France
本案例建筑用色与形态极为注重与周边环境的和谐统一。 如户外游泳池，与周边的湖水和蓝天相呼应，呈现水天相连的美景

世界顶级别墅项目的启示专门辟出巨大空间，作为豪华车库，除了放置代步的豪车外，还具备私人汽车收藏馆的功能，收藏古董老爷车，充分体现主人的品味

Coto De Caza, CA, United States
世界顶级别墅项目的启示艺术珍品，历久弥新
世界顶级别墅项目的启示地址: 18 Wilton Crescent, London, W1 简介：位于伦敦，靠近Knightsbridge尊贵地段。项目总建筑面积为34,326 sq ft，是高四层、附地下游泳池的豪宅。 DTZ戴德梁行 成功销售 成交价：￡20,000,000
地址: 12 Eaton Square, London, SW1 简介：列入摄政时期的一级花园洋房，总建筑面积为6,545 sq ft。该物业坐落于Belgravia 于其中一个最好的花园广场。 DTZ戴德梁行 成功销售 成交价：￡12,000,000
仁者乐山，智者乐水， 临水而居，古今如此
世界顶级别墅项目的启示← 新加坡 8 NASSIM HILL 简介：独享永久地权、带电梯的3层高豪华联排房屋。位于最显赫身份地段，拥有私家花园及游泳池。面积由 l4209 至 5759 sq ft (单边)， 层高3.3米, 客厅更高达6.6米，尽显高贵豪华。 DTZ戴德梁行 联合代理
→ 新加坡 吉宝湾映水苑Reflections At Keppel Bay） 简介：面临圣淘沙岛，背倚花芭山。由六栋高层公寓和11座低层公寓共1,129户组成，包括一房到四房豪华公寓和顶层公寓单位。豪华的休闲设施有高级会 所，奥林匹克标准长度泳池，水力按摩池等。 DTZ戴德梁行 联合代理
世界顶级别墅项目的启示←中国香港 地址：香港赤柱滩道6号 DTZ戴德梁行 公开招标 成交价：HK$5.25亿
→ 新加坡 涛源湾（Seascape） 简介：涛源湾屹立于升涛湾临海地段，濒海 而筑，自然海景尽收眼帘。总建面157,108 sq ft，由8幢私人公寓组成，总共提供151个高尚单位。项目提供多种单位选择予买家，单位间格由拥有三 房的2,164平方呎至9,655平方呎的临海别墅不等。 DTZ戴德梁行 联合代理
仁者乐山，智者乐水， 临水而居，古今如此
世界顶级别墅项目的启示←中国香港 地址：香港山顶，歌赋山道1号 简介： 位于香港山顶歌赋山道及山顶道交界处。整个项目由4栋3层高附带停车场的独立屋组成，于1996年落成。公共设施包括带健身房、游泳池的会所，及网球场。项目总建筑面积为41,980 sq ft。 DTZ戴德梁行 公开招标 成交价：HK$4.30 亿
寸土寸金，“地主”情节 奢华占地，身份象征
报告主要结论综述
参考国外顶级别墅案例可见，大空间尺度是顶级别墅豪宅的必备元素之一，建议别墅产品要保证足够的占地面积，普通房源占地1.5-3亩左右，大别墅占地3-8亩不等为宜； 常规情况下，独立别墅项目的容积率大都在0.35左右，所以，为保证项目奢华大宅档次，建议整体容积率要下调至一个效益最大化的平衡点； 为吸引更多客户群、实现综合效益最大化，建议将别墅地上建筑面积段大致划分为500平米、600-900平米，以及1000-1500平米三个梯度

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报告主要结论综述
建议将地块整体呈轴线对称排布，南向不设出入口，主入口设在东侧浦星路上； 景观规划社区内部侧重于水系的利用和堆坡造势，外部斥资打造周边环境； 产品排布结构类似“金字塔”形状；报告主要结论综述
商业配套（星级酒店）规划在靠近北侧入口处，规划建设商务交际和休闲生活“双会所”，分别放在星级酒店底座和中心湖小岛上； 彩色部分作为前期销售重点打造的营销示范区，包括入口国宾级林荫大道，社区内部河景、湖景，豪华休闲生活会所，以及社区别墅社区氛围等；建议项目一、二期销售时，将销售中心设在岛上的生活会所内，后期可移至五星级酒店内部的商务交际会所，营销示范区内位置较好的房源装修成样板房。
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