前言
关于市场
市场背景分析
沂南概况
沂南向南与临沂市相连，向北与沂水县相接，距临沂市区65公里，境内京沪高速、日兰、东红高速，胶新铁路，205、206两条国道贯通全县，汶河与沂河上游分列县城西部和东部。 随着城市规划发展以及旅游、温泉等产业的发展，沂南县与临沂市区的关系越来越密切，成为临沂市休闲度假的“后花园”

2011年沂南县完成地区生产总值152亿元，增长13.5%；规模以上固定资产投资95亿元，增长28%；实现地方财政收入5.75亿元，增长36.7%，增幅居全市第一位，总量在全省、全市排名分别上升了5个和4个位次。地方财政收入过千万元的乡镇13个，比2010年增加7个。城镇居民人均可支配收入15596元，农民人均收入7582元，分别增长13.2%和14%

市场战国图
①东方明珠 ②新星花园 ③芙蓉花园 ④丽水家园 ⑤万豪上品 ⑥卧龙小区二期 ⑦上上城 ⑧永兴商城 ⑨锦绣花园
沂南县城目前在售楼盘数量不多，以城区东部以及沿历山路中心街两侧最多，整体有向城区东南侧迁移趋势；项目区域内主要竞争对手为：芙蓉花园、锦绣花园、芙蓉花园二期、上上城、丽水家园等

本案
23579
区域市调研1
区域市调研2
楼盘个案——永兴商城
楼盘个案——上上城
楼盘个案——锦绣花园
楼盘个案——丽水家园
楼盘个案——芙蓉花园2期
楼盘个案——东方明珠
市场大背景
发展趋势： 沂南县房地产发展相对较慢，在售楼盘相对较少，且集中分布在城区东南方向，老城区内楼盘较少

客户趋势： 基本上以城区原住居民以及乡镇优质客户为主，外地客户还没有显示出明显的增加趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关

价格趋势： 整体楼盘不论档次的高低，基本价格非常平均，均价均在3200元/㎡左右，小高层和多层的差价并不大且区域差价不明显，高层和小高层在沂南县有较强的吸引力

产品趋势： 面积区间在90-150平米。高层、小高层、公寓均已出现，并显示出强劲的势头，在品质及户型创新上都有明显的优势，小高层即将成为市场的主流

关于地块
地块价值挖掘
本项目处于沂南中心街城南区域，拥有沂南二中、双语实验学校、界湖镇中心小学等优质教育配套

1、两条大道区位优势：项目地处历山路与澳柯玛大道交汇处，历山路为沂南主要商业中心街，而澳柯玛大道以澳柯玛电动车公司命名，交通通达性好，在沂南知名度高，区位优势明显。 2、完善的配套：本项目附近有沂南二中、双语实验学校、界湖镇中心小学等一批沂南优质教育配套；历山路沂南中心街，向北3分钟即可到达城区中心，购物、休闲等配套资源优势明显

项目属性
区域位置
①沂南二中 ②双语实验学校 ③沂南妇幼保健院 ④新华书店 ⑤卧龙学校 ⑥界湖镇中心小学 ⑦东方购物广场 ⑧沂南第三中学 ⑨沂南汽车站 ⑽沂南实验三小
本案24
679本项目位于县城南部区域，周边配套设施较齐备。居住、商业氛围正在逐渐形成

项目四至
南面： 临澳柯玛大道，有噪音隐患
东面： 临历山路，县城中轴线；
西面： 靠澳柯玛大道，有沿街商业，档次较低；
北面： 北临银杏路，路北为城区住宅小区；
地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高

地块价值
地块面积大，大盘开发，可塑性高。可以实现多种产品组合，具有打造市场领导型品质楼盘的空间

紧临城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影响

周边配套较齐全，居住氛围逐渐形成，地处城区南部澳柯玛大道一侧，未来的商务交通核心区域，发展潜力大

项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现商业价值的最大化

项目SWOT分析
优势
城市中轴主干道历山路和澳柯玛大道的交汇处，交通便利，地块价值高； 周边教育配套较好； 地块规模大，可塑性高； 地块整体较为方正

劣势
市场发展不成熟，片区整体形象还不高； 澳柯玛大道噪音大。 项目周边商业配套暂时缺乏

机会
县城向东扩张，本区域必将成为未来县城新中心； 高层、小高层目前市场走势看好； 发展商为本地著名企业家，同时企业的知名度在本地具有很强的影响力和带动力。 目前本区域缺少大型超市及小型商业配套

威胁
周边有经济适用房、旧村改造项目以及较多新开发在售楼盘，必将分流部分意向客户，未来竞争较大

战略选择
领导者
—垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥
追随者
—搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者
补缺者
—目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
挑战者
—改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值
行业老大
非行业老大，中大规模市场
次/非主流市场
敏锐的机会主义者
充分发挥项目优势，抓住机会，做行业老大，引领市场

关于客户
我们的客户是谁？
客户特点
市场主流客户为刚性和改善型自住换房需求客户，其需求面积在90~150m2
这部分客户大部分已有一套住房，对产品品质要求高 需求面积：140㎡以上三房、四房 置业关注点：居住环境、产品品质、资源的绝对占有 创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如观景阳台等设计；
期望居住环境获得改善 需求面积：110-130㎡——三房为主 置业关注点：居住舒适度、性价比 创新偏好：受原有居住习惯和市场现有水平影响，缺乏想象力，但对新生事物接受度高
高端客户——追求品质私营业主
主流客户——县城中产阶层
需求面积：首次置业客户需求面积85-90㎡两房和100-110㎡三房左右 置业关注点：价格、生活配套、交通 创新偏好：受购买力影响，对于赠送面积、增加房间比较感兴趣
首次置业者——比较分散
高端客户
中端客户
普通客户
投资型客户——比较分散
追求投资回报率，通常出现在市中心和学校周边 需求面积：70-80㎡两房 置业关注点：投资回报率和的升值潜力 创新偏好：服务配套
其他客户
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