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北京正华致远房地产雁栖湖公园项目定位策略报告中广信71页

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更新时间:2018/4/4(发布于湖南)

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文本描述
雁栖湖公园项目定位策略报告
ZHANG-GUANG-XIN, Marketing & AD – 02. 24,2011
谨呈:北京正华致远房地产开发公司
市场机会来自于不断改变的总体环境。因此,企业必须擅长找出趋势的走向。 ——科特勒
“办法永远比困难多”中广信人铭记的话 用心去解决客户面对的问题, 用专业和经验面对市场 这是一次实实在在解决问题的提案, 不是一场秀
Concept 目录
PART 1 —— 本项目机会和定位方向
PART 2 —— 对本项目的售价建议
PART 3 —— 本项目的推售思路和营销策略
PART 4 ——对本项目精装修及配套建议
本项目机会和定位方向 1. 本体审视 2. 发展方向评断 3. 项目市场定位
Part 1:
“不确定性规划和战略”下的方法论及哲学论
We will decide what you want & need
做什么产品,装什么东西,吸引什么人来 时间有限,我们只能告诉大家能做什么 和适合做什么 形成目的:一本物业指导书
项目位于北京东北方向怀柔区雁栖湖公园内,延京承高速20分钟,到达怀柔,再车行20分钟,可抵达项目地块

Part 1:本体审视 项目区位
Part 1:本体审视 所在位置
雁栖湖公园内所处位置
Part 1:本体审视 项目四至
北侧为现状楼
东侧为现状楼 商务度假酒店
南侧无建筑物 为雁栖湖公园,湖面
西侧为现状楼 本公司办公地,原度假酒店
本项目周边成熟;所处度假酒店云集区; 北侧和西侧为单行车道;南侧紧邻现状楼; 主出入口为公园北入口,临主干道,双向四车道

Part 1:本体审视 经济技术指标
北楼公寓
南楼联排别墅
园林景观带
工程阶段:北楼目前正在 施工,主体结构已基本形成;南楼基础结构已基本完工,后续工程正在跟进

Part 1:本体审视 项目规划情况
Part 1:发展方向评断 项目规划情况(北楼首层)
物业类型;公寓 南北错位,8-9层 框架结构,自由组合,可满足客户在功能和户型大小上调整。 产品设计存在问题:大堂横跨柱网,入口设置在侧面;大厅正对的房间受影响;两个区域的动线关系处理,电梯间的位置处理

Part 1:发展方向评断 项目规划情况(北楼二层)
物业类型;公寓 标准层3梯12户 动线比较复杂
Part 1:本体审视 项目规划情况(南楼首层)
物业类型;联排别墅 400平米户型面积较大 开间6.4米,进深18.34米 舒适度较差; 首层无卧室,不能满足养老需求客户; 电梯直接入户,专属性强

Part 1:本体审视 项目规划情况(南楼地下室)
物业类型;联排别墅 全明地下室,窗井采光 无专属地下车库
Part 1:本体审视 本体分析结论
地块规模小

传统的旅游度假区,京城短线旅游地。 位居雁栖湖公园内,坐拥雁栖湖水面,具有项目的唯一性特点。 本区域内红螺湖、红螺寺、慕田峪和山吧等,景观和度假资源属稀缺。 怀柔新城规划使该区域同时幅射产业园区和影视城

与北京市区的车行距离较远。 离怀柔区域中心车行也有一定距离。 交通路况较好,但旅游旺季可能出现交通不畅情况; 心理认知距离也较远

规模
交通条件
区域资源
规划
公寓和联排产品,体量小,舒适度差,周边居住氛围弱

Part 1:发展方向评断 片区发展规划
两个基地 中影集团生产基地 怀柔技术研发基地
两组团 雁栖组团是怀柔最重要的生态型产业基地 庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业,成为怀柔区的对外形象窗口和休闲娱乐基地

两城区 中心区(包括老城区和核心区)承担着怀柔新城的综合服务职能,是全区的行政管理中心、公共服务中心和旅游休闲会议中心。东部新区(包括北房和杨宋)是新城的主要发展方向
三大板块 新城东区板块 庙城板块 红螺山板块
生态发展区:在北京城市总体规划中,怀柔被确定为生态涵养发展区; 城市性质:北京市东部发展带上的重点地区;是北京市国际交往中心的重要组成部分;是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一;重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能;平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业
怀柔的生态发展规划
Part 1:发展方向评断 片区发展规划
Part 1:发展方向评断 背景扫描结论
项目所在地为北京市区和远郊生态度假区的知名景区之间,怀柔区域中心边缘。 怀柔城市规划及项目的区域控规调整将提升区域生态形象认知,利于项目资源价值的挖掘。 交通通达性好,路网发达

Part 1:发展方向评断 区域项目板块
Part 1:发展方向评断 区域物业形态
Part 1:发展方向评断 项目属性界定
北京远郊、怀柔区域边缘 市区与强势旅游版块之间 要求大部分对外销售的 主体基本建设完成 商业(旅游、餐饮)立项的产权项目
Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型
旅游地产开发模型大体可分为四类 第一居所开发模型 第二、三居所开发模型 产权酒店开发模型 商务度假开发模型
Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型
主题:项目建设有明确主题(如高尔夫),围绕主题进行开发 资源:项目所在地周边环境优美,具备旅游价值 区位:距办公商业中心区不超过45分钟行程 可达性:具有良好的交通条件,多种交通工具可选用,临近高速公路、地铁 配套设施:教育设施(幼儿园、中小学)、高标准社区医院 购物中心、商务服务中心、通信设施 完备的体育运动、游乐设施 大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等
案例 佘山高尔夫 深圳华侨城等
第一居所开发模型
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