2011年初淮南房地产市场调研报告
2011年3月
本报告所分析的问题
对矿资源城市的理解 对产业发展现状的理解，房地产行业影响
淮南房地产市场研究与预测
淮南城市结构与分析
山南区域楼盘调研与分析
淮南——因“煤”而发展起来的资源型城市
2002年起，国家开始开放煤炭资源市场。由于能源的稀缺价值日益突显，城市经济有了极大飞跃；城市也随之快速发展
清末民初
1930～2001
在淮南发现煤矿，并开始零星的采掘
1930年，国民政府在九龙岗设淮南煤矿局，标志着现代“淮南”的开始 由于对资源的粗放使用和浪费，煤炭资源价值未能体现，城市经济和城市发展速度相对缓慢
2002年至今
近年来，能源经济的变化极大地刺激城市经济快速增长
长期以来，煤炭产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢 进入02、03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展 但目前经济总量仍较低，处于省内中下位置
04-10年淮南市三产结构比例变化
“煤、电、化” 是淮南市的绝对主导产业
三产结构中，第二产业占据主导地位 第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89％
城市居民收入迅速提高，为房地产发展积淀良好基础
04～10年人均可支配收入（元）
2010年安徽主要城市及国内主要煤炭城市人均可支配收入对比
居民收入水平长期处于较低水平，随着近年经济高速发展，居民收入快速提升，生活水平大大改善 居民人均可支配收入已从01年省内的最后一位迅速上升至第五位，其中2006年全省增速第一，也远高于国内主要煤炭城市 居民收入迅速提升，将激发其消费需求，有效支撑房地产市场的发展
作为淮南经济支柱的煤、电行业，得益于煤价上涨，行业经营状况大为改观，使得行业内职工收入大幅上涨，远高于淮南其他行业 淮南的消费力主要集中于这些行业
收入水平行业差异大，煤、电等行业职工收入水平较高
居民消费与收入同步增长；居住消费可提升空间大
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
近年，淮南居民消费与收入增长率变化基本同步 淮南居民消费，食品消费占比较大，消费水平较为初级 9％的住房支出比重与当前的收入水平不符，居住消费可提升空间大，过去受到压抑的居住需求将被激发
04～10年淮南居民收支情况
资料来源：淮南统计年鉴2010
城市经济背景小结
过往欠帐多：淮南因煤而生，由于长期以来煤炭价格不高，经济一直低位低速增长，城市建设落后，发展欠账多 近年增长快：煤炭价格飞涨，刺激了淮南经济和产业的高速增长；然而城市基础设施投入增速缓慢，城市建设对房地产的带动作用有限 宏观需求大：市民收入有了较大提升，对改善落后的居住条件的需求极为迫切 行业差异大：收入增长的行业差别使得城市各个行业职工的住房消费能力有较大的差异，煤、电等相关行业职工的购买潜力相对较大
城市长期的低位发展积压了大量住房需求，近年来经济快速增长使得以矿、电等行业职工人均收入大幅提升，住房需求将逐步释放。项目依托与矿、电业的特殊地缘关系，将极大受益于这样的市场环境。仍而由于城市建设投入不足，对类似项目这样处在城市边缘区的项目的发展，将有着更高的建设要求
本报告所分析的问题
对矿资源城市的理解 对产业发展现状的理解，房地产行业影响
淮南房地产市场研究与预测
淮南城市结构与规划分析
山南区域楼盘调研与分析
城镇结构：其他区域以煤炭采掘为主，是淮南的经济支撑, 但居住适宜性较弱
周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境脆弱，城市建设落后，居住适宜性较差 淮南经济的单一性，使得其经济支点零散分布于各个矿区，共同支撑淮南经济的发展
田家庵
潘集
八公山
凤台
谢家集
山南新区
城市发展：受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势
西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；增强城市服务功能，提升城市品质
南拓：在舜耕山以南山南新区
东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地
北联：加强主城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和凤台县的城镇发展
城区北部被淮河阻隔；东部为工业区，且有铁路分割；向西受煤层塌陷区的阻碍；向南又被舜耕山阻挡，各个方向的空间都遭遇障碍，需要寻找新的发展空间 为了维持经济高速发展，突破城市发展空间的瓶颈问题，政府提出新的空间发展战略，重点是“南拓”，希望通过跨越式发展山南新区，开拓出城市发展的新空间
资料来源：淮南市城市总体规划（2005-2020年）
城市发展：由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变
原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设 原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间 原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移
原因1：山南新区脱离原有城区发展，跨越式发展前期需进行大规模的基础设施建设，其发展成熟将是一个长期过程
山南新区发展用地充足，但与老城的联系被舜耕山隔断，仅有三条通道联系，获得老城区的支撑少，前期需进行完善的基础设施建设，而山南新区面积达60KM2，基础设施建设的成熟需要较长时间，其大规模发展将是一个长期过程
山南新区
舜耕山
田家庵区
原因2：淮南人口主要依托自然增长，人口增长缓慢，山南新区发展将经历较长的人口积累过程
与周边的合肥、蚌埠等城市相比，淮南产业结构、城市功能单一，因此对周边地区的人口吸引力不大，人口增长主要依靠自然增长，增长缓慢 山南新区的发展需要有相应足够的人口支撑，但山南新区与原有城区割裂，近期又缺乏足够的产业支撑，其人口积累过程将经历较长时间
2005、2010年淮南人口机械增长
原因3：淮南当前仍主要依托淮矿发展，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响
淮矿是淮南的支柱企业，2010年完成工业增加值占了淮南的约60％ 整个淮南与淮矿相关的人口约占了城市人口的一半左右 当前淮南的发展主要依托淮矿，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响
2010年上半年淮南市各行业对全市工资水平的影响
09、010年淮南、矿业集团完成工业增加值
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