2010年昆山城市房地产研究报告
——第一区域事业部
一 、城市概况
三、 城市房地产市场
四、 总结
二、 房地产投资环境
政策与法规环境
政府投资环境
经济环境
规划环境
商品房总体市场
住宅市场
写字楼市场
商业市场
酒店式公寓市场
土地市场
报 告 结 构昆山城市概况
昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越

嘉定青浦
昆山
城市概况——城市区位
沪宁高铁/京沪高铁
航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。 港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。 铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。 公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；
城市概况——城市交通
昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区

城市概况——行政区划
户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。 暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到 2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15万人，预计2010年底将超100万大关

统计数据来源于昆山统计年鉴

城市概况——城市人口
02-09昆山人口走势
“加快基础设施建设，基本建成市域“三纵六横二环五高”的公路主网架，以文化、体育、卫生、社区服务等公共事业配套为重点的城市功能设施框架基本形成”。 ——昆山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006～2010）
基础设施投资额逐年提高，09年增长幅度达到了将近50%。昆山在经济发展速度和经济运行质量不断提高的同时，也加大了基础设施建设的步伐

城市概况——基础设施
基础设施房地产投资环境
二、 房地产投资环境
政策与法规环境
政府投资环境
经济环境
规划环境
昆山房地产政策法规基本依照国家政策以及苏州房地产地方政策实行。 从房地产业发展的整体来看，房地产业政策分为三个时期

1998-2002年：鼓励发展时期。 2003-2004年：规范市场时期。 2005年-至今：频繁调控时期
政策脉络梳理
住房制度改革全面实行。（1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）
应对亚洲金融危机冲击。（中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”）
宽松的政策环境
1998年正值中国应对亚洲金融危机的关键时期，中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”。这一前所未有的明确定位，促使各有关部门和各级政府在土地供应、金融服务、市场管理等各个环节都出台了鼓励发展的宽松政策，房地产业由此得到长足发展

政策脉络梳理——1998-2002年：鼓励发展时期
住房制度改革全面实施5年来，已经成为国民经济支柱产业。但同时也面临着多项问题与矛盾。 为此，2003年至2004年期间，国家相继出台各种相关政策，旨在规范房地产市场行为，促进房地产业持续健康发展

政策脉络梳理——2003-2004年：规范市场时期
房价增速与人均可支配收入增速对比图
2004年，我国商品房价格结束稳步上涨阶段，进入快速上升通道。当年商品房销售价格增速超过城镇居民人均可支配收入增速近4个百分点。 2005年，中央开启以“控制房价过快上涨”为目标的房地产调控大门。此后，商品房销售价格整体趋势向上，但各年增速在相关政策作用下波动剧烈

政策脉络梳理——2005年-至今：频繁调控时期
当前政策解读——417政策
90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

政策要点
当前政策解读——417政策解读
首套房：从“鼓励” 到“支持”
土地：从 “最低”到“最高”
物业：从 “普适”到“区别”
鼓励自住型住房需求；首府比 例20%，享受7折优惠利率

二套房首府比例40%，贷款利率根 据不同情况作评估，可享受8折优 惠利率

控制出让面积，及土地价款首次支 付比例。规定最低土地成交价

鼓励中小户型开发和供应；支持改 善性自住型需求。政策上有鼓励， 无限制

首次购买90平米以上住房的首付比 例为30%；取消7折优惠利率，8折 或者8.5折

提高二套房首付比例和贷款利率； 局部地区可限制购房套数及停批 二套房以上贷款

探索“综合评标”、“双向竞价” 等出让方式，抑制居住用地价格 非理性上涨

“特别房产消费税”将针对大户型、 非自住高档住宅和多套住宅

重点打击投资性需求； 供需增减，稳定价格；精准打击防止过度波动
二套房及以上：从 “抑制”到“限制”
当前政策解读——929新政
政策要点
政策全部内容见9.29国务院发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
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