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世联北京东方盛威香山项目营销策划报告86PPT

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更新时间:2018/4/2(发布于北京)

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文本描述
China 墅居西山,完美收官 ——东方盛威香山项目营销策划报告 世联地产 200809 项目区位:香山脚下,北京植物园一路之隔 绝对的西山核心,绝版的山体生态资源 基本经济技术指标 可用地面积: 33562.46㎡ 总建筑面积: 43586.94㎡ 地上面积: 28081.54㎡ 地下面积: 15505.40㎡ 总可售面积: 25339.88㎡ 配套面积: 5275.61㎡ 容积率: 0.84 绿化率: 30% 建筑控高: 9米 指标解析:小规模/纯别墅社区 资源解析:坡地/半山别墅/南侧环境相对嘈杂 规划解析: 优势:以独栋产品为主;独栋及双拼产品相对独立; 独栋面积区间600——1000㎡,双拼在500㎡以上,产品均 质; 整个社区只有51户,充分保证业主圈层纯粹 劣势:受容积率影响,建筑密度过高,无法形成组团; 社区道路只解决交通问题,难以实现人车分流; 别墅产品楼间距离过小,难以确保独院空间,且私密感无 法保证; 园林设计受空间约束难以打造集中园林及景观节点; 建筑单体层数过多,内部空间及舒适度打造存在难度; 区域:西山/香山脚下/北京西部传统豪宅区/市场认知度极高 指标:0.84容积率/仅51套左右可售/3000㎡会所/高差22米 产品:独栋别墅600㎡以上/双拼别墅500㎡以上/带2层地下室 风格:现代风格/与西山既有风格认知存在差异 长于传统豪宅区域/可销售量极少/具备豪宅属性 项目理解: 中关村 东部 亚运村 西 山 京昌 亚北 顺义别墅区 通州 亦庄 西部政府集中区 京石 别墅板块依托因素 资源: 山景:西山风景区; 水景:温榆河与潮白河流域风景区; 交通: 交通干线:京通快速路、京顺高速、立汤路、八达岭高速、 京昌高速、京石高速、经开高速、京沈高速、京津塘高速等 西山之于北京 西山别墅区秉承西山区域传统贵族气息,依托稀缺景观资源,形成占有极度稀缺资源的北京顶级别墅板块认知 西山别墅市场沿革 五环全线通车 2003 2004 2005 2006 香山艺墅 2002 西山美庐 西山美墅馆 檀香山 御墅临枫 香山清琴 庐师山庄 香邑山 2007 香山81号院 圆明园 花园别墅 2001 清琴双拼 香山甲第 御园 自在香山 金隅山墅 闵庄路通车 We House 2008 西山林语 颐和园筑 1、以2002年香山艺墅为起点,正式拉开了西山别墅区的序幕; 2、随着2004年西山美庐的登场,西山别墅区逐渐为高端客户所认知,市场整体上市量及销售量快速增长,市场发展进入了鼎盛时期; 3、进入05年下半年,西山别墅区逐渐外扩,泛西山板块形成;与此同时,受政策影响,类别墅产品开始出现,西山别墅区进入……时代,独栋产品稀缺性凸显,价值大幅提升(从2005年下半年起,西山独栋产品大幅上涨,地上单价从22000元左右上扬至38000元,部分西山美庐的楼王级产品更是突破50000元); 4、在刚性需求和供给严重不足的情况下,板块内别墅产品,尤其是独栋产品将更为稀缺; 西山别墅区供应趋于饱和,板块内传统别墅产品稀缺性凸显 西山市场现状 顶级西山豪宅销声匿迹,外围准豪宅渐成市场主流 阳光100 香山艺墅 西山美庐 檀香山 半山枫林 西山美墅馆 自在香山 御墅临枫 庐师山庄 御园 诸子阶 颐和园筑 香山甲第 燕西台 香邑山 西山核心区至本项目入市时已成空白,当前平台价格在40000元/平米以上 泛西山片区依托西山资源,在产品上发力,当前平台价格在20000—40000元/平米 香山清琴 顶级西山豪宅销声匿迹,外围准豪宅渐成市场主流 西山淡市表现 整个西山别墅市场受大势影响较小,主要和供应有限及特殊的产品形式有关; 区域标杆——香山清琴项目更是有了逆势而上的骄人市场成绩; 可以看到,整个西山区域的别墅市场放量基本都来自标杆项目,而外围泛西山板块内的别墅项目则在淡市面前走势疲软 自在香山,具备建筑形式的优势,地段/产品属性缺乏一定支持 御园,产品品质/品牌/园林拥有较高认可度,地段/建筑形式成为掣肘 诸子阶,交通优势明显,依托西山资源,典型的城市别墅,产品/资源欠缺 群龙无首,泛西山混战 西山的完美收官: 一直以来,中国的皇脉所在,皇权象征; 当泛西山成为供应主流,谁来解读西山真正的豪宅标准! 解析西山豪宅 为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变,都会重复赢得时尚界的疯狂追捧? 品牌 品质 品位 故事,传承 为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车,会让全世界众多富豪望眼欲穿,拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ? Not Just For But 什么是真正豪宅: 项目操作的思考路径 世联对于目标的理解和设定 项目解读,我们与豪宅的距离 高端客户解读,发掘客户需求 基于客户需求和营销创值的策略总纲 世联对于目标的理解与设定 背景分析 1. 08年北京房地产市场经历有价无市到量价齐跌; 2. 受次贷危机,全球经济经历低谷; 3. 928新政以来,银根紧缩,政府对房地产市场的调控从未放松 保证项目在当前市场条件下的操作安全 目标1: 目标理解 目标理解 已知基本条件 1. 本项目规划、产品确定并于本月开工; 2. 可售资源仅51套; 3.发展商资金压力不大, 追求价值最大化 目标理解 真正的香山脚下,再没有人比我们更近 西山最后的山居别墅用地,后无来者 皇脉所在,圈层典藏 世界的北京,唯一的西山 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看