目录 第一部分：核心结论精要 第二部分：写字楼市场分析 第三部分：商业物业市场分析 第四部分：酒店类物业市场分析 第五部分：项目原生价值初探
第一部分：核心结论精要
【写字楼物业】 特征分析 1. 2003年西安写字楼市场全年销售总面积不足15万平米，2004年总销售面积预计在20万平米左右，销售均价4625元/M2，总体呈供应增长速度快于需求增长速度。 2. 区域分布特征明显，基本形成城区、东西高新这三大板块，尤以南二环最为集中。 3. 国内外知名企业较少，高档写字楼需求不足，本地中小企业多在商住楼里办公，造成市场上高档写字楼供大于求，而低端产品供不应求，市场呼唤满足中小企业的创新品种

4 .主要以小商品批发为主的产业特征形成与其它区域不同的市场需求，区域内中小企业较多，由于对成本的考量和市场供应的缺失，主要在商住楼内办公。 5.周边写字楼价格范围在4300—5500元/平方米，租金范围在40—55元/平方米/月，如西部电力国际商务大厦写字楼均价：5300元/平方米；天彩大厦4300元/平方米—4800元/平方米

策划思考 1. 品种细分趋势明显，品种创新空间较大。如西部电力国际商务大厦既有30-60M2迷你办公超市，还有200-300 M2的时尚景观空间。 2. 中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、律师行等。 3.本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好

4. 周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣的经济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求。如果本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写字楼内客户的转移和新客户的进驻。 5. 酒店式配置、形象良好、面积较小且自由分割的写字楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较多、经济能力有限的市场特点。 6. 解决好停车问题成为本项目的关键要素之一。 7. 平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机

8. 人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引入带来机遇。 9.衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市场势能和引爆点

【商业物业】 特征分析 1. 2003年全市的商业物业销售量为70万平米左右，比去年增长超过50％，增幅很大，平均销售价格7150元/平米。 2. 西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市位居第三位，对于大西北的辐射能力非常强。 3. 主要商圈逐渐开始显现城市副商业中心雏形，对区域周边的辐射能力逐渐增强；新商圈随着居住郊区化也将逐渐形成

4. 业态结构渐趋合理。传统百货业态比重下降，新型业态数量增加。 5. 复合功能型商业开始出现，如骡马市改造项目。 6. 域外品牌鱼贯而入。如家乐福、麦德龙等。 7. 行内人士觉醒，加大调整经营布局力度。 8. 旧城改造如火如荼，如西大街、北大街、骡马市等。 9. 商业物业开发和投资成为一大亮点。 10.中低档小商品为主的批发市场众多，基本形成主题市场经营模式

11. 批发市场首层临街商铺的租金较高，范围在200——500元/月.M2，区域内商铺售价最高为4.5万元/.M2(骡马市商业街地下一层)。 12. 东方星座、帝标亲亲宝贝城等的热销楼盘将城东板块真正推进到商业地产的开发潮流中。 13. 经营品种过于集中，缺乏错位经营，在无形中使得商家的竞争更为激烈。 14. 购物民众未受到足够尊重。环境较差，公共空间设计不够人性化、如休息设施

15. 交通组织混乱，停车位非常缺乏,影响了购物环境,降低了商业价值。 16. 物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城市基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，影响了城市环境和商业效率。 17.批发市场的供应量逐年增加。如国际商业广场（体育休闲产品专业市场）、天彩二期及正在筹建的20万平米“西安服装城”

策划思考 1. 周边大型商业市场众多且逐年放量供应，竞争环境非常激烈，而且对于物流市场需要规模聚集效应，本项目商业规模太小，且属于改建项目，不适合大型市场的建设。 2. 适合私营业主和外来客商的服务配套设施较少，难以满足他们对于中高档次商业的需求。 3. 较差的购物环境和中高档商场的缺乏致使周边一大批白领阶层只能去其它商圈消费

4. 灰空间的商业利用应成为本项目的市场亮点。 5. 经营模式的落后为先进经营理念的导入提供了发挥空间。 6. 消费行为趋向时尚化、个性化、多层次的实际需求，除了旅游、购物之外，餐饮、休闲、娱乐、健身等服务消费也大幅增加

【酒店类物业】 市场分析 1. 旅游住宿设施基本满足需求，中高档涉外酒店的出租率最高（65％）。西安旅游客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张. 2. 商务旅游者所占比例较大，呈逐年上涨的趋势。 3. 酒店式公寓普遍销售较好。如中建世纪领域、世纪经典和高新水晶岛等

4. 多数酒店式公寓项目处于成熟商贸商务区。比如西高新、钟鼓楼区域、小寨商圈。 5. 酒店式公寓和产权式酒店成为旅游和房地产最佳契合点，能够充分利用西安的旅游资源，并极大的推动投资型地产的发展。 6. 产权式销售成为主要销售模式，如长安国际广场和德立邦国际假日酒店等

7. 售价因品质高低差异很大。如高新水晶岛的酒店式公寓均价6000元/ M2，而服务式公寓均价才为4000元/ M2。 8. 酒店式公寓户型从一房到三房，面积从45——200 M2 9. 该类物业的功能配套都比较高档、齐全。如中建世纪领域、世纪经典与高新水晶岛等项目，都具备或接近四星、五星级酒店配套

策划思考 1. 性价比高于普通商住楼，又低于正规写字楼的酒店式商务公寓，同时具备居家办公一体化的特质。这些正是酒店式公寓的独特之处。 2. 实力强大投资客众多，成为产权式物业品种的强有力的市场支持者。 3. 目标消费群体多是具有机动性和强劲成长性的公司和工作室，便捷舒适的酒店式商务公寓，更适合他们灵活机动的生活格调和工作性质。如从事创意、贸易、信息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓“卖脑”行业的中小型公司。
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