四季花城2期 2007推广计划 目录 市场 人群 产品 整合 不谋全局者 不足谋一域 2007上海：城市 让生活更美好 浦东 (陆家嘴) 浦东 (高桥) 浦东 (上南三林) 杨浦 虹口 闸北 普陀 黄浦 卢湾 静安 长宁 徐汇 青浦 松江 闵行 南汇 奉贤 金山 宝山 嘉定 以价格 突围 热点版块 持续升温 浦东 [2] 闵行 [4] 松江 [3] 宝山 [10] 嘉定 [2] 金桥[1] 张江[1] 颛桥 [3] 莘庄 [1] 九亭 [2] 松江新城 [1] 上大 [1] 西城区 [4] 高境淞南 [1] 大华 [1] 共康泗塘 [2] 罗店 [1] 南翔 [1] 丰庄 [1] 数据来源：租售情报网 西城区的现状就像6年前的莘庄， 5年前的七宝，3年前的三林 这里感觉有点远，但地铁已经开通，两条轨道线路在建，宝山新城的核心城区——西城区 2007年底将基本形成 这里配套不够成熟，但北上海商业广场开业之后，易初莲花、苏宁电器等大卖场已相继入驻 这里看似落相，但在售楼盘众多，生活配套在建，不用很久，定会热闹起来 万科、凯德置地、康桥、上投、保集、三林万业等品牌楼盘，价格也不算高…… 宝山西城区 竞争尤为激烈 康桥水都 离地铁共富新村最近，独厚的出行位置 柏丽华庭 离北上海商业广场最近， 07年开通后步行去地铁只需5分钟 福地苑 5200亩超大规模，中远两湾城品牌 保集欧郡 均价6000元/平米，价格优势，7项高科技环保节能系统 市场结论 城市边缘化加快步伐 宝山磁力逐渐加大 “小城市” “小房型”竞争日渐激烈 四季花城2 定性思考 解构产品 人群特征 人群是一切的基础 同样的阶层，同样的时代， 同样拥有80万，因为不同的追求，选择大不同！ 物业 社区 环境 生活品质 地铁 社区 地铁 相同总价的不同消费心理 朱小姐（公寓客户） 以前就听深圳的朋友说他住万科的房，对万科物业赞不绝口，正好宝山有了万科四季花城，老公在宝钢上班。之前比较了康桥水都，觉得那边物业差，环境也没这边好，在这边我宝宝在小区里玩很安全的，车是进不来的，保安也很尽责，在这里住着很好 刘小姐（复式客户） 选在这里是个偶然，那时在虹桥黄金广场看到你们派发DM，一看是万科房子的我们就过来了，结果一进来就觉得这里环境非常好，二天就下订了。万科我们是一直都知道的品牌，信得过物业好，现在在这里住着很舒服 张阿姨（公寓客户） 你们现在来好了，之前这里什么都没有，出行很不方便，现在班车、易买得什么都有了，生活方便很多了。房子是女儿为我买的，现在她也在二期买了房。我觉得这里保安保洁太辛苦了，他们真的很不错 祝小姐（别墅客户） 来这里之前就听朋友说万科的物业好，进来一看果然环境非常不错，我觉得住房子后期的服务跟进很重要，这里小区管理好，保洁也好，住在这里安心又舒适 客户类型印证: 他们更看中家人生活的 品质的要求, 因此选择 万科 重视生活品质的提高，家人是他们的生活重音，满足他和家人的需求是他们的期望 新上海人的比例会增加，对区域的观念较为淡薄，愿意为生活舒适而舍弃一部分距离 他们年纪较轻，见多识广，更容易接受新消费观念，需要一个证明自己的标签，即使是一个人也要有一个很好的居所 他们要的是一个较优越的生活环境，家是家人的总和，他们要的是一家人的优越！ 花城的客户—— 已经购买了2期1区的100多组客户中， 我们随机抽取了近10%客户进行了电话访谈 客户电话访谈统计 购房动机 自住客户占到绝大多数，其中77.5%为自住客户，仅12.5%为投资客户，自住客户中，改善居住条件的占到50% 自住 投资 置业次数 初次置业占到25%，二次置业占到62.5%，三次置业占到12.5% 初次 2次 3次及以上 得知渠道 朋友推荐占到62.5%，报纸广告占到37.5% 在四季花城的推广中，老客户推荐和广告起着同等重要的作用 朋友推荐 报纸广告 哪个卖点最打动他们 重视品牌的占32%，认为万科能给其带来身份感，小区有档次 重视物业的占17%，认为家人在此生活有安全感，比较放心 重视性价比的占17%，认为这是万科性价比较高的选择 重视近学校的占12%，孩子就是一家人的中心 重视户型的占12%，喜欢精装修的占5%，喜欢地段的占5%， 品牌 性价比 物管 学校 户型 地段 精装修 他们对目前居住状态的描述 自己的最后物业 一家人住这，很好 给自己一个好的居住氛围 别墅之前的最佳选择 住得很舒服 让人羡慕的家 一生只搬一次家 目前最满意的小区 他们对什么样的广告和色彩感兴趣 直接有产品的信息 热烈的颜色 开心的感觉 可参与性强的真实性强的 健康的 红色，挺好，想起了过节 让老客户讲述产品的方法，可以接受 广告表现优质是需要的 品牌懒人 ——选择低总价品牌楼盘 代表人物：小张 精力充沛对未来充满信心 年龄：26 购房需求：90平米左右2房 购房心理： 刚出来工作没几年，中环线的房价实在承受不起 买就要买品牌产品，服务好，省事儿 平时工作忙，也没时间搞装修，万科“全面家居解决”方案能让我交房即住房，省掉了1-2个月装修的时间，省心也省掉了费用。 现在看来花城的地段是偏了点，不过地铁马上就要开通了，再有小区有班车接送到站头，上下班的问题解决了 四季花城2期 品质客户1： 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看