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电影角色:前哨者—Arthur 营销角色:市场团队 Arthur在其团队中负责保持警戒、放哨,保障任务顺利进行。 市场团队在营销开展前及整个过程中,负责观察市场动作,给予前进方向及指引
电影角色:筑梦师—Ariadne 营销角色:开发团队 Ariadne,建筑学院在读生,负责构筑整个任务中的梦境。 开发团队是整个营销战略的核心,由其负责的建筑及情境力营造,直接决定目标客户的信任度
电影角色:装扮者—Eames 营销角色:策划团队 Eames,发现并引导目标的潜意识,在任务完成后伪造意识填补。 策划团队在整个销售环节中发现客户的内心潜意识,并通过种种形象表现及营销事件辅助完成意念植入
电影角色:阴影—Mal 营销角色:竞争对手 Mal是Cobb的阴影,是阻挠他任务的破坏者。 竞争对手是项目在销售中的阴影,他们会在我们营销的每一关键环节出现,并影响任务达成
电影角色:目标—Fischer 营销角色: 目标客户→那些具有别墅梦想的人 Fischer是整个任务的目标,完成对他的意念植入,就代表胜利。 目标客户是我们每一次营销的主体,通过各环节的跟进,达成他们对项目意念的认同则意味着成功
目标
梦前背景分析 完成角色:前哨者 执行团队:市场部
政策 4月17日 “国十条” 市场表现 2个月观望期,8月全国楼市回暖,9月房价“抬头”;9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1% 政策执行不到位,房价持续上涨
政策 9月29日 “二轮调控”:限购令、差别化信贷 暂停三套房住房贷款;首套住房首付30%,二套首付50%,利率1.1倍 市场表现 10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米,较9月份上涨0.66% 经济表现 前三季度GDP同比增10.6%,10年经济目标达标;9月份CPI同比涨3.6%,通胀明显
10月19日起 央行加息 抑制流动过剩 10月20日起,利率上调0.25,是中国3年内的首度加息 11月3次上调存款准备金率,
2010年,持续高密度调控
宏观调控
政策回顾
持续的叠加调控政策,多数城市成交量下降;
成交量:
各大城市房价小步回调,政策对房价的影响暂不明显
成交均价:
政策叠加,成交受限,价格步入小幅调整阶段
宏观调控
全国市场表现
整体别墅市场11月进入观望
宏观调控
苏州别墅表现
2011年,国内通胀仍将持续: 2011年,抑制流动过剩将是国内经济主基调; 2011年,在经济运行相对良性的前提下,楼市信贷调控、限购令执行仍将持续从严; 对于别墅,通胀下寻求保值与限购下购房一步到位是机遇,持续的信贷压力是挑战
新源观点:
2011年前,青剑湖只是湖! 2011年后,青剑湖不只是湖!
六湖一园一山,青剑湖的水资源不具唯一性
苏州别墅
板块划分
自然湖泊之外,国际化城市属性
苏州别墅
资源属性
产品属性
国际风格,居住兼休闲功能
客户取向
高知客群,跨区型购置
位居三甲,仅次于双湖与市区 双湖>市区>青剑湖>石湖>太湖=木渎>阳澄湖>春申湖
备注:独栋产品稀缺,以联排产品作为参照考量区域价值认知
区位价值
成长价值
全城瞩目 苏州“新双湖”绽放
苏州别墅格局中,青剑湖的价值:
是湖之外的价值; 依托国际化园区,起点高,认知高,高知客群多,客户辐射半径广; 是国际城市与自然资源完美结合的别墅区
新源观点:
雍景湾项目的价值?
地段价值
园区北副中心,新兴低密度居住区
5分钟国际化生活置换 城市与城际交通完善
城市大交通
沪宁城际铁路:距离本案5.5KM,对上海客源的吸引力大大增加
区域交通干道
北环东延:大大缩短了园区与苏州新区、相城、市区的时间距离,扩大对苏州各区域客源的辐射半径 星湖街、星华街,3分钟直通园区CBD:东西312国道,阳澄湖大道
公交系统
87、129、169、161、238: 可直通火车站,园区CBD,市区
关键词二:国际化生活
交通价值
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