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1.1 长沙别墅市场分析
从目前的长沙市场别墅分布区域来看，主要形成了四大板块，他们是麓南板块（项目所在区域）、麓北板块、星沙＆金鹰板块、城南板块
1.2 长沙别墅市场版块一览
麓南版块分析：
区域位处长沙城市西南，将来极有可能发展成为长沙真正的纯别墅区。 绝佳的自然景观资源（原生态）及历史人文背景（文脉），岳麓书院千古绝唱，爱晚亭，橘子洲，千年文脉沉淀于此，现在更是长沙乃至湖南的教育中心，湖大、师大、中南大学国内排在前列的大学汇聚与此。 目标群体： 高级教师、教授、医生以及众多高学历人群，构成了该区域持续发展的坚实基础。 代表楼盘： 麓山别墅、汀湘十里、岳簏山公馆、阳光100均为长沙楼盘的代表
1.3 河西别墅市场研判
A、“睡城被激活” 河西迎来新的“二次发展期”； 投资热浪持续高涨，各大产业争相进驻，苏宁、步步高、安居乐、必胜客等商业旗舰抢滩之后，香港佰富利、广东联泰、浙江金昌、新疆永升、温州芭菲特、湖南翔龙等产业巨头开始纷纷扎营。随着众多行业的纷纷入驻，政府的扶持和将会逐渐改变河西的现状，而这些企业带来更多的高素质人才将在这里工作居住，住宅的需求量也将大幅增加
河西由于丰富的山体自然资源及大学城而具备良好的人居环境，也为别墅开辟出一片独立领地，北部有南山苏迪亚诺、卓越蔚蓝海岸、长沙玫瑰园等，南部有香格里麓山别墅、星语林汀湘十里、岳麓山公馆等大型别墅楼盘，潜在的项目中还有大量别墅将要推出市场，经过近两年发展，河西开发热度可用雨后春笋来形容，河西成为别墅开发最热的区域之一
B、“雨后春笋”般的河西别墅开发热潮
C、“你刚唱罢我登台”河西别墅面临巨大的同质化竞争
07年长沙别墅会有一个集中的放量，新入市项目至少有八个以上，其中有不少是价格高端的顶级别墅产品。大量品牌开发商陆续进入长沙市场，土地成本、建安成本、管理成本等都比本土开发商高，高成本最终转化为高价格，在他们的带动下，周边楼盘价格会不断提升。而在河西别墅项目供应量中，集中以独栋，联排为主，价格在4000-7000元之间，因此可以说2007年的河西别墅市场，处于竞争胶着状态中，本案因此面临着价格与配置的两面夹击中
1.4 麓山 SWOT 分析
优势点（Strength） 交通：本项目位于河西麓南片区二环线内，距离市中心仅20分钟车程。 氛围：所在区域有较浓厚的历史积淀和人文氛围。 环境：地块周边环境较好，山体保留了原生植被。 品牌：项目已由其他开发商运作了两期，已经有一定的知名度，蓄积了不少客 户，卓越品牌拉伸后续价值 产品：后期卓越将优化产品设计，形成独具欧陆风格的山地、坡谷别墅社区。 产品形象将走向高端，价值必大幅提升
劣势点（Weakness） 配套：周边教育配套、现有配套相对匮乏，存在认知劣势； 成本：拿地成本对于A1A2项目较高，处于相对劣势。 形象：前期产品市场形象低，质量一般，主要靠中低价位争取客户。 地块：软环境不足，未形成居住氛围；
机会点（Opportunity） 卓越品牌积累，以及长沙蔚蓝海岸的运作，将与之联动形成品牌合力，带来巨大附加值。 别墅审批控制严格，未来稀缺价值将带来价格大幅度提升，将为本案带来消费动力。 版块升值潜力必将吸引更多本地和外地客户的投资关注。 后期产品的高端的路线，相对于一期品质提升空间很大。 长沙缺乏一个引领城市别墅项目的代言产品，缺乏城市新富人群的形象以及圈子营造；
威胁点（Threat） 区域市场放量增大，长沙人口比例及经济实力不高，竞争激烈； 区域产品建筑形态趋于同质，也将对本案形成威胁
1.5 与直接竞争对手的比较分析
总结 在与竞争对手近距离对比之后，本案的竞争优劣势更加鲜明。 1、品位 本案的规模和山地、坡谷形态都将使塑造“舒适、品位”的有利保障，在拥有山地、原生景观、临城等优势之后，将构成高品质居住条件。 2、品牌 在狭路相逢的胶着状态下，任何优势都需要放大。本案具备卓越背景和美誉度，需借助品牌的号召力和时尚感，缔造属于本案特殊的品牌印象。 3、精神附加值 对于二次置业人群来说，存在着精神认同的需要，因此在“形而上”的塑造中存在着发挥空间
1.6 目标客群分类
横坐标：地产消费人群的共性研究（消费趋势） 纵坐标：地产消费人群的个性研究（人群细分）
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