摘要
2014 年国家发改委针对物业服务收费标准做出重大政策调整，非保障性住
房物业服务收费标准由政府指导价变为物业服务企业和业主协商定价。这一政策
对物业服务企业产生了什么样的影响，尤其是事关行业整体发展水平、占总数
97%的中小型物业服务企业。本文拟从经营风险视角探讨企业当下风险状况，为
保障政策顺利实施及中小型企业良好运营提供建议和指导

本文基于项目周期理论，将物业服务管理项目划分为早期介入、前期管理、
日常管理以及退出四个阶段，采用问卷调查及专家访谈方法从外部因素以及内部
因素两个方面识别不同阶段的物业服务企业经营风险。在风险评估阶段引入蒙特
卡洛模拟，以大量数据为基础模拟企业未来的经营风险。通过模拟发现：在外部
因素上，市场竞争风险是中小型物业服务企业面临最大的经营风险，其次为市场
壁垒风险和政策风险，物业发展前景风险及法律法规风险较小，其中市场风险对
企业经营影响最大。在内部因素上，规划设计风险、房屋质量风险、物业费收缴
风险、建设施工质量风险、管理制度风险以及沟通风险是企业面临的较大的经营
风险，除了管理制度风险，其它风险对企业影响较大，是风险管理中关注的重点；
其次为车辆管理风险、消防风险、高空坠物风险、治安风险、水电暖代收代缴风
险，宠物管理风险、危险品管理风险、人员操作风险在日常中发生概率较低，物
业服务企业可以相吁少这方面资源的投入。从项目周期阶段上来看，日常管理
阶段中的风险对企业经营影响最大，其次为早期介入阶段、前期管理阶段，退出
阶段中的风险对企业影响最小

在物业服务费用协商机制下，中小型物业服务企业难以把控外部因素，但可
以通过关注市场环境动态及时调整企业发展战略和经营方式，以减少企业的市场
和政策风险。对于影响企业经营的内部因素，物业服务企业应该着重高发风险，
对风险小的领域减少相应的资源投入。其次，加强企业内部操作、严格控制企业
内部各环节、建立风险管理部门或者购买保险等措施也可以有效防范和规避风险

关键词：中小型物业服务企业，经营风险，风险识别，风险评估
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