银鹭万树城项目
2008年度营销策划方案
凌峻（东南）房地产策划代理有限公司
2008年3月

目录
前 言3
第一部分：分析篇4
一、市场背景5
二、项目分析9
三、核心思考13
第二部分：策略篇14
一、年度目标15
二、整体策略16
三、主题重塑19
四、服务工程28
第三部分：执行篇32
一、2008年度推货计划33
二、营销阶段及主题35
三、销售价格建议36
四、推广费用部署36
五、活动执行部署41
六、阶段性营销推广43
七、营销总控计划表50
结 束 语52
附件一：各阶段活动具体操作思路53
附件二：项目现状分析资料汇总55
附件三：项目销售分析60
前 言
2008年，形势在起变化

市场供不应求格局将改变

淮南房地产市场发展速度将受宏观调控制约

我们必须有新的观念和正确的眼光来看待新形势

2008年，任务极为艰巨

9个月销售20万平方米！
如能完成，该速度在全国也堪称罕见！
形势变化，任务艰巨

因此，从现在开始，我们必须有更敏锐的市场嗅觉，更强的营销措施，更快的执行速度！
市场宏观形势无法左右

我们成功的关键在于，对项目重新塑造的高度共识和对执行措施的坚决程度

所以——认清形势，找出问题，提出措施，从现在起，行动起来！
第一部分：分析篇
一、市场背景
国内市场
宏观调控持续加强：调控政策日趋成熟，针对性和操作性日益加强。08年宏观调控进一步升级势在必行，一方面体现在继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出更有效的调控政策。延续以往调控政策的趋势，08年房地产调控效果将更加显著

供求市场关系转变：随着房价持续上涨，以及政策调控导致购房成本在逐步增高的同时收益明显降低，使消费者更趋于理性，购房热情日趋减退，供求关系逐步由卖方市场向买方市场过渡

大城市市场影响加剧：随着深圳、广州、上海等一线城市价格回调，消费者的购房信心开始动摇，并且开始有向二、三线城市蔓延的趋势

小结：全国房地产大气候环境短期内无法实现根本好转

淮南市场
房价相对较高：由于淮南房地产市场起步较晚，但房价起步较高。同时居民收入相对较高，因此目前房价已上涨到（相比国内同类三线城市）比较高的位置

成交开始波动：虽然淮南市场仍处在一个发展期，但是市场成交仍然不可避免地受到宏观调控和大环境市场趋势的影响

竞争格局凸现：在土地资源在被充分利用的情况下，
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看