唯我.皆失色 营销推广策略 报告纲要 本项目属性再阐述 定义豪宅 项目理解 项目营销解析 推案策略 项目属性再阐述 关键词 中国 ，厦门 ， 鼓浪屿 ， 海景豪宅 引言 豪宅操作模式 欲望 Desire 稀缺 Rare 时尚 Fashion 身份 Status 豪宅关键词： 豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大 豪宅营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次 豪宅营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常 豪宅营销模式 为什么LOUIS VUITTON 每一次Logo颜色或形式的改变， 都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？ 品牌 品质 品位 欲望 为什么Rolls Royce 每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车， 会让全世界众多富豪望眼欲穿， 拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是非必需的，是超越物质需求的 精神满足 欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性 欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求 非理性精神需求 追逐时尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊贵至尚的地位 时尚感 稀缺感 身份感 城市豪宅的购买——受欲望所驱使 故此，豪宅的营销——迎合客户的 欲望需求 豪宅成功营销动作： 时尚感 稀缺感 身份感 营造 房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段 区域质素的优良决定豪宅的营销方向 区域特征 区域发展阶段 豪宅成功营销方向 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期 区域发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，区域价值已被充分认可 区域“少年”期 区域“成年”期 “告诉别人她会长得很美 ” 重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ” 利用成熟区域价值，将项目细节全面放大 营销方向 营销动作 时尚感 身份感 稀缺感 定义区域 定义产品 细节放大 豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作 豪宅营销模型 项目理解 位置：厦门市思明区民族路南侧； 占地面积：5263.709平米； 建筑面积：38018.47平米； 住宅面积：29542平米； 容积率：5.64； 绿化率：30%； 户数：共160套； 资源条件：本项目位于厦门市思明区紧挨世界著名 景区鼓浪屿景区，是厦门市西海岸规划控制中保留的唯一直接临海景的高尚住宅，同时也是厦门富人区气质最为纯粹的地方 项目概况 介入背景与目标 市场影响：全国主要城市及厦门市场2009年第三季度出现价涨量跌； 区域价值：当代.天镜是位于城市中心的传统豪宅片区之一，紧挨世界著名景区鼓浪屿，被客户和市场所广泛认可； 市场相对竞争：云顶至尊及海峡国际社区两个项目现阶段为厦门高端项目，存在部分富人客户提前分流；裕景中心项目存在潜在威胁； 本项目既定目标： 树立项目高形象及高知名度； 充分提升项目品牌及发展商品牌； 项目背景 得到客户高度认可，成为厦门豪宅标杆项目； 项目拥有较高美誉度与良好客户口碑； 项目项目最终实现利润最大化 本公司操作目标 介入时间： 当下 介入方式：策划销售代理 四、项目SWOT分析 S1：接近轮渡区域，近享中山路商圈商业配套 S2：眺望鼓浪屿，顶级风景，“鼎”层崇荣 S3：岛内市中心，稀缺一线海景纯住宅社区 S4：多所名校环绕，这是一个城市的文化积淀人文区 S5：150米高的现代风格建筑，老市区，新味道 O1：岛内老城区真正意义上“繁华与宁静”兼得的位置，绝无仅有； O2：厦门岛内中心地带，海景区域开发有限 O3：厦门地产市场回暖，厦门房地产走出低谷，迈入健康发展的轨道 O4：海西建设，厦门城市发展提升房地产价值 机会点 优 势 劣 势 威 胁 点 W1：位于厦港老城改造区，房屋老旧，影响项目品质感 W2：西北方向，海景景观被外贸宿舍等多层住宅遮档，导致低 ‘ 楼层住宅景观面较差 W3：项目本身占地面积小，难以形成大盘气势 W4：项目本身配套种类少，降低项目档次 W5: 产品规划不完全具备豪宅条件 T1：规划建设的福隆集团办公大楼，影响楼盘景观面和私密性 T2：鹭江海景已经销售尾期，但其楼盘形象定位为中档， 影响本区域的档次 T3：厦门楼盘多以海景为主打产品，以海景提升附加值的空间 有限 项目SWOT分析 项目营销方向确定与执行 鼓浪屿区域地处城市中心，拥有绝佳自然资源，是厦门市发展成熟的传统豪宅区 区域特征 区域发展阶段 成功营销方向 区域“成年”期 利用成熟区域价值，项目细节全面放大 放大鼓浪屿地块价值，利用千万楼王拍卖所引起的关注，炒作鼓浪屿旁厦门顶级豪宅的概念； 在全方位精心打造产品的同时，放大大堂的展示，奢侈大堂、挑空楼梯间、豪华装修、顶级配置； 放大尊贵服务展示，注重每一个可以为客户提供的细节服务 当代天境 项目营销解析 完成项目营销动作 时尚感 “豪门夜宴千万楼王拍卖活动” 冠名高尔夫比赛 举办当代.天境鉴赏酒会 国际游艇展 社区周边老建筑改造 炒作项目土地价值 此后，城市再无如此规格之土地…… 完成项目营销动作 稀缺感 楼梯拥有10米大堂挑空； 一对一的高品质物业服务 售楼处入口前规划设计私家林荫路，气势恢宏，路的尽头开启一个阶层 身份感 客群定位 认可中山路成熟生活氛围的 认可鼓浪屿充沛景观资源的 认可鹭岛西岸良好投资前景的 认可老城区舒适居住环境的 认可成功大道便捷交通条件的 此外 资本决定一切 他们站在金字塔尖 随着 收入和财富的增长： 使他们行为低调，不善于张扬 随着 极度的追求生活品质 ： 使他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在 THE BEST签名的权力 随着丰富的生活阅历： 使他们希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验 本项目客户特质 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看