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南京中惠写字楼公寓别墅项目推广提报61PPT

资料大小:7900KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2018/3/28(发布于广东)

类型:金牌资料
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文本描述
我们的战场 南京写字楼市场上市量与成交量逐渐递减 整体来看,南京写字楼市场一直保持不温不火市场态势 JNHOO观点: 南京写字楼新增房源稀少,主要集中在鼓楼板块和河西地区。主要销售项目有鼓楼板块的和泰大厦、绿地云峰、金峰大厦等;新街口的金轮国际广场、珠江1号;以及河西的南京万达广场等。 2008年南京写字楼成交面积359430.8平方米,销售率与2007年基本持平维持在29%左右,市场表现平平。 2009年高端写字楼新增供应仅约15万平方米,写字楼市场都将以消化存量房源为主,南京写字楼供大于求的关系明显。 南京写字楼投资价值尚不明显,其市场主要靠刚性需求支撑,故整体市场去化缓慢 成交量与上市量双减,写字楼市场出现低迷的状态 整体需求不足,投资热情不高 当前江宁板块在售的写字楼屈指可数,有的项目只租不售 区域未呈现出足够的满足大型纯商务写字楼生存需要的商业市场支撑,写字楼市场较低迷,在售的写字楼集中在岔路口东山附近;江宁科技园与工业园区附近,并且多以研发与工业配套所需的办公物业 科学园区内的办公形式以产业研发楼为主,多数是5层以下大面积,集研发和办公为一体的裙楼。没有可容纳众多企业的纯商务高层写字楼 写字楼集中在岔路口、东山片区 海通大厦目前已全部售罄 南京腾飞创造中心,该项目只租不售,不具一定的可比性 目前三山板块,尚无具有可比的竞争项目,使该项目在区域内的唯一性成为优势;同时,周边商务配套相对较差,仅有托乐嘉地区聚集一定人气,而大中型企业主要集中在科技产业园内,离本板块有一定距离。使该板块缺乏对应的写字楼需求市场 JNHOO观点: 江宁区域写字楼未成气候,缺乏足够的商务环境支撑,现有写字楼多为产品研发与工业配套所需的办公物业,大型纯商务写字楼市场较为低迷,需求量不足。 07年,江宁区域曾呈现出一定程度的写字楼市场繁荣,部分专家预计江宁板块在产业发展的带动下,随着企业的入驻和产业园的不断成熟,板块商务需求将持续释放,写字楼未来市场潜力巨大。但随之而来的08年国际金融危机阻碍了江宁整体产业经济的高速发展,也摧毁了投资者的投资欲望,导致江宁的办公物业现阶段出现全面滞销的局面。后期随着经济环境的好转及投资者信心的逐渐恢复,写字楼市场也将逐渐复兴,但短时间内比较困难。 本案前期所定位的甲级高档商务写字楼概念,在目前的市场和经济环境下,客群范围相对狭小,无法满足目前的销售回款需求,因此必须考虑调整项目的定位,将金字塔尖的客群定位降低,扩大目标客群的涉猎范围,促使销售速度的提升 01年开始,江宁三山板块迅速崛起,代表楼盘有翠屏国际城、复地朗香、瑞景文华、玛斯兰德等。三山板块包括了将军山、翠屏山、韩府山三座原生态森林山体;北依秦淮新河,南拥牛首山,前后曲水环绕,背靠苍翠的三山,通过三条快速大流量通道与主城区相连。在南京的整个别墅市场中,三山板块不仅以别墅物业引领市场,更因其项目集聚、山水美色、便捷交通、板块优势成为南京当前最美的高尚居住区之一。三山板块已形成别墅品牌效应,区域居住功能已经浮现出富人区雏形,这一板块别墅产品的类别比较丰富,双拼、叠拼、独栋等一应俱全,价格也相对经济 目前在售的独栋项目有玛斯兰德、名家别墅、山水华门和嘉瑞山庄。同等资源的条件下,本项目具备环境及价格上的双重优势,但由于房源过少,选择性降低,加之高档独栋别墅的客群本身具有稀缺性,因此后期消化具有一定的难度 JNHOO观点: 由于本案现存别墅量不多,因此整体市场环境的变化对项目的尾盘去化影响不大,现有存量的消化客群多为喜好三山板块环境的忠实客群,而目前三山板块独栋别墅的在售量不多,主要为玛斯兰德、山水华门以及嘉瑞山庄,本案具备一定的环境及价格优势,消化的关键主要在于寻求有效的高档客群挖掘渠道,以及鼓励前期客户的转介绍,当然一定程度的市场推广也是必须的,避免客群以为本案已售罄的情况发生 定位篇 写字楼定位 写字楼产品功能划分建议 问题提出 市场突破点 形态定位 客群定位 项目定位 品牌定位 产品定位 市场突破点 客群定位 项目定位 品牌定位 写字楼策划品牌核心竞争力 南京写字楼战场硝烟四起,如何从众多的高档、中档、变了形的写字楼中脱颖而出? 我们眼前要面对的问题是: 项目现在的定位是否准确? 产品是否成熟? 配套是否符合功能定位? 甲A写字楼?SOHO 酒店式公寓?……? 是否能够服务目标客群的要求? 配套的标准?功能定位? 问题关键:如何结合项目的实际情况,提出项目的核心品牌竞争策略 问题总结:本案产品有自身特色,在区域中是有一定差异性的项目,但如何能突破传统写字楼市场去化率不高,区域客群不足的问题 项目及周边环境等情况,在现阶段无法满足甲级写字楼定位,从哪里找到突破? 价值取向核心 独特消费人群:做年轻人的写字楼 + 独特产品理念:充满活力的写字楼产品+ 独特产品形态:提供与目标人群相对应的新型办公、生活方式 突破点 创业型企业服务 + 个性SOHO产品及服务 项目产品竞争优势不明显,区位市场不成熟,如何解决竞争问题? 经过对比分析可以看出,本项目有做SOHO的产品基础,但仍需后期品牌策划提升其产品价值 核心客户: “高速发展中小型公司”——在市场环境下自由竞争的,大部分靠脑力劳动来 打拼的创业型公司 公司规模:通常为20人以下的中小型工作室 工作方式:主要是充当乙方,代表一种新的生产关系,弱化上下级刑政关系,强化经济关系中的甲方、乙方关系 行业分布:主要是创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、软件开发、设计、摄影、 漫画、音乐等新兴行业(与海通大厦主力客户群一致) 行业基础:网络经济的诞生和计算机家庭化,弱化了传统的客户维系模式及对办公地点、交通的苛刻要求。 经济实力:新公司刚起步,资金有限,对购买或租住大型写字楼住宅的资金和心理准备均不足。 租住偏好:他们年轻、充满活力,喜欢租住中小型公司相对密集的地段,希望购买总价相对较低、月租金较低的SOHO。 新生活态度:公司成员不再将工作当作一种养家糊口的手段,而是展现自我的工具;工作不是一种负担,而是带有娱乐和游戏的性质。 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看