远洋天地2009年营销工作设想 前 言 08年远洋天地正式揭去了它的神秘面纱，以“和平区地标，长白岛门户，百万平米复合业态水岸景观大盘”的高姿态迈进沈阳房地产市场。 08年房地产市场可谓风起云涌，面对金融危机所带来的市场低靡，面对中海、首创等大品牌开发商的登场，长白岛明年会怎样？项目在明年强手如云的市场中又该如何应对？ 元月１日下午４时许，温家宝来到海尔进行考察—— 张瑞敏告诉总理说：“面对这场金融危机，我们认为，不仅要‘过冬’，还要学会‘冬泳’。” 温总理表示赞同并说：“对，面对寒冷，我们不仅不能逃避，还要勇敢地‘游’过去。” 学会冬泳 二零零九年一月十四日 远洋天地2009年营销工作设想 我是谁 我在哪 走向哪 怎么走 阶段营销策略 媒体渠道建议 09年营销目标 核心问题思考 竞品推广分析 营销推广核心 项目形象包装 品牌梳理分析 板块价值思考 项目价值梳理 目标客群分析 08年营销总结 宏观市场分析 区域竞争分析 滞销产品策略 一、08年项目销售总结 二、08年宏观市场分析 三、区域竞争分析 四、滞销产品策略 总体销售及库存情况 08年销售指标： 4个亿 回 款 率： 66% 08年完成销售：33842 万 08年度回款完成：29972万 回 款 率：88.6% 销售完成：84.6% 截止至12月31日，销售完成情况 总体销售完成情况 已销售产品对比 分析： 小高层： 小高层作为本项目的优质资源，在本年度推出后，得到了较好的市场反馈，在推售资源量较大的情况下，销售接近43%； 高层： 高层作为本项目的中档次产品，承担着提高销售量、加速回款等重要任务，但从销售现状来看，高层本年度并没有完成此项任务，销售仅完成了推货量的23% 08年内部滞销产品分析 08年度广告推广语 UPPER CLASS 上流天地间 上流，具有归属与荣耀的双重象征，划定目标客群圈层； 取案名中“天地”二字，天为尊，地为贵，天地之间，尊贵之选； 在自然的天地、世间的天地、人生的天地中，人生高度已近巅峰 08年推广阶段划分及主题 08年推广阶段划分及主题 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 阶段主题 昭示长白新秩序 ①形象恢复期主题： 居住价值的探讨， 昭示长白新秩序 观摩， 久违的考究 世界观，同步你的生活 （原定阶段主题） 三好桥头 执掌长白 形象期 强销期 持销期 推广线 开盘期 众望所归 ①内部认购 ②售楼处开放 ①样板区开放 ②产品说明会 ①南宁幼儿园签约 ②车库车位、部分商网发售 ③二次开盘 销售上： 在08年下半年金融风暴影响下，市场一片低靡，但远洋天地在销售任务上基本完成了预计的销售任务； 从项目销售情况看，小高层作为项目优势资源产品由于盲目的追抢０８年销售任务，导致推量过大，利润损失过大； 一期建完未推出的1#2#6#1７#18#楼宇与之前推出的产品基本相同，如果按照这个思路推想，在09年项目的产品线依然很单一，竞争优势很难取得； ０８年滞销产品劣势明显，内部产品挤压严重； 推广上： 经过一年多的推广，基本建立起中高端楼盘的形象。 08年部分节点未按照预期的计划进行连贯推广，导致与销售未能紧密的结合； 项目产品细节卖点在仓促的推广中，未能充分的展现高品质的价值感。 品牌价值塑造不够深入，品牌文化的市场影响力需要进一步提升 小结： 营销推售思路必须有针对性，产品价值挖掘需更深程度，区域价值策略有待发掘，推广渠道应更具深度，品牌嫁接作用突出 一、08年项目销售总结 二、08年宏观市场分析 三、区域竞争分析 四、滞销产品策略 全国市场 国房景气指数步入不景气区间 前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米同比增长为20.3%，比2007年的21.5%回落。办公楼施工面积8150万平方米为8.3%， 比2007年的12.5%明显回落 [数据来源：国家统计局] 全国70个大中城市房屋销售价格指数表明房价涨幅逐月明显回落 08年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，4月份为10.1%、 5月份为9.2%、 6月份为8.2%、 7月份为7%、8月份涨幅为5.3%、 9月份同比涨幅 为3.5%，而10月已降至1.6% [数据来源：国家统计局] 全国市场 成交量降幅较大，房价稳中有降 前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。 但成交量却比较低靡。少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市 [数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统] 全国市场 【资料来源：上海易居房地产研究院】 在全国房地产市场普遍调整的情况下，东北地区房地产市场也陷入调整，市场观望气氛较为浓重，但相比全国其他区域，东北区域房地产市场调整幅度较低，开发商信心也明显较强 拿地计划： 仅有26.8%的受访企业在 明年有拿地计划 持币观望现象明显 全国市场 全国市场小结 金融危机对全国房地产市场的影响，体现在我 国南部地区相对明显，东北地区则较为稳定 此次市场低靡，对于全国性品牌开发商而言压 力较大 1、2008年各区土地成交指标 08年，土地出让面积、土地总建筑面积、土地商业建筑面积和土地总价四项指标仅接近07年的1/3， 土地出让地块、土地居住建筑面积接近07年的1/2。而楼面价格却比上年度高出6.06% 2、2008年新开工及施工指标 2008年，沈阳商品房新开工面积与施工面积比例明显大幅度下降,09年将会持续下降. 3、2008年供求指标－预售与销售比 08年较07年全市商品住宅批准预售面积下降13%，住宅销售面积下降22% 08年，沈阳市全市商品住宅批准预售与销售的比例仍保持上升态势. 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看