首页 > 资料专栏 > 地产 > 地产前期 > 城市规划 > 山西大同鑫城国际城市综合体项目运营发展及初步规划设计建议52p

山西大同鑫城国际城市综合体项目运营发展及初步规划设计建议52p

文峰jia***
V 实名认证
内容提供者
资料大小:5297KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/3/24(发布于天津)

类型:金牌资料
积分:--
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
大同鑫城国际 运营发展及初步规划设计建议
XINCHENG INTERNATIONAL
目录/CONTENTS
项目开发限制条件分析
项目开发运营发展思路
规划调整建议
项目开发约束条件分析 项目开发运营目标分析 项目发展背景因素分析
NO.01
项目开发限制条件分析
项目开发约 束条件分析
宗地条件分析
宗地位置:大同御河西岸华岳路北侧; 宗地四至:东邻滨河路;南邻S2地块; 西邻24米规划路;北邻48米规划路; 使用性质:商业用地兼容居住用地; 出让年限:商业40年;居住70年

用地强度指标 规划面积:239862.27平方米, 其中S1地块37951.17平方米,代征城市道路面积10966.40平方米; 使用性质:S1地块为商业用地(C2),兼容居住用地(R2); 使用强度:S1地块容积率:4.0;建筑密度不大于40%; 绿化要求:S1地块绿地率不小于20%; 建筑规模:S1地块应控制在150000㎡以内; 建筑高度:S1地块不大于50米; 交通设置:地块内各组团的主要车行出入口应布置在地块西侧规划路一侧; 停车泊位:S1地块内拟建项目应按不少于1个/百平方米建筑面积设置机动车停车场 4个/百平方米建筑面积设置自行车停车场

核心矛盾: 容积率与建筑高度 停车位建设条件高 商业居住产品关系
项目开发约 束条件分析
附加开发条件
回迁安置: 安置云中家园、 裕馨宾馆商住楼住户15户,面积1610.19平方米; 安置商业拆迁面积9896.47平方米。 配套要求: 地块配置社区服务管理中心、社区医疗中心及公共厕所

项目开发运 营目标分析
开发目标及相关联因素
规划现状
地上四层沿南向满铺集中商业,商业上层 及地块北侧布置塔式SOHO商住两用公寓
开发目标
前期通过部分产品线实现快速回款,后期再行追 求利润回报,在风险可控的前提下实现利润回报
商业: 最大限度的挖掘地块商业价值,尽量多出可出售商业面积,尽可能实现100%的销售率,但须保证前期部分商业快速的变现 其他产品: 保证产品线整体的市场可容纳性,部分产品可实现快速变现 并部分产品可拔高项目的整体形象,实现项目整体利润的提升
开发目标
取地成本400万元/亩 考虑到项目北侧的市民广场规划,政府不希望北侧布置杂乱
核心矛盾: 可售性商业布置困难 北侧商业价值的实现 商业外产品线的组合 快速变现与利润实现
项目发展背 景因素分析
区域未来整体规划方向
御河生态园
市民文化广场
高档居住区
商业产品定位 其他产品定位 整体规划调整建议 项目整体运营模式
NO.02
项目开发运营发展思路
商业部分的目标解析
商业: 最大限度的挖掘地块商业价值,尽量多出可出售商业面积,尽 可能实现100%的销售率, 但须保证前期部分商业快速的变现
项目北侧保证人流的有序性,难于布置外围人流混乱的集中性大商业 项目的部分商业产品需可在项目开发前期快速的予以变现销售 项目整体容积率4.0,建筑高度限制50米,为保证开发面积,商业不可能为纯街铺
目标解析:含50%以上集中商业形态的可销售的商业产品
整体商业环境分析
东关 商圈
红旗 商圈
大庆 商圈
大同市商业现状:商业网点建设已重新布局,由于2008年2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆最新规划有待进市政府一步明确
现有商业设施初步满足商业活动需求,但缺乏商务主导型商业功能区,无形成中央商务区及国际化、现代化城市综合功能区。 由于拆迁使原市场规划打乱,新商业网点规划建设待政府明确。 东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成。 红旗商圈以万人商贸、时尚前线、亚新大富翁等组成。 大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成

整体商业环境分析
固有商业核心区均面临着不确定的改造,大部分商户经营忧虑,亟待稳定且具备潜力的经营场所
大同整体市场当中,集中商业一般不采用直接销售的方式,而是以持有出租或先自营,选择时点进行返租销售的模式运营。而少量进行直接销售的集中商业,也大部分针对一层来出售 采用直接销售的运营模式的基本为街铺,层数一般不超过两层,少量为三层街铺。其产品一般临街面较长,进深较短(临街面不低于5米,进深不超过20米)

整体商业市场核心研判
专业市场开发商,土地均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。 商铺主要购买群体为投资者,由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强,愿意放租获得长期收益。 可销售商业面积在150-350平米(上下二层),总价在180-600万元内的商铺是市场投资关注区间,市区内一般临街商铺的售价在7000元—15000元/平之间。销售三十年经营权的商铺在12000元/平左右。 商铺求租区域分布明显,一般倾向于首选东关商圈,其次为红旗商圈。 经营者在新开场的租赁成本在2-3元/建筑平方/日之间,成熟市场或良好区域的成本在4-6元/建筑平方/日左右,单位起租面积基本为8-12平方米(使用面积)。 经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况,但均未有进一步明确

商业投资者、经营者及消化能力分析
发现问题
解决问题的思路
收益性
安全性
进入性
流动性
市场
产品
投资者 经营者 关心的四个方面
项目所在地段的商业价值 何种产品对商业价值有提升作用
城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
大同:2008年人均GDP约2300美金,城市化率达到51.14%
800-1500美金
1500-4000美金
4000-8000美金
8000-20000美金
传统商业发展 消费者价格敏感
综合业种的业态 多选择自由购物空间
综合性商业形式 体验式的购物需求
转型商业形式 个性消费
25%
45%
75%
85%
95%
人均GDP+城市化率
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看