目录： PART 1：市场调研 PART 2：项目分析 PART 3：核心价值 PART 4：目标客群 PART 5：推广策略 PART 6：广告表现 Part 1- 市 场 调 研 一、南宁市房地产状况分析 二、青秀区市场状况分析 三、凤岭板块市场状况分析 南宁房地产市场特征概述 一、南宁市房地产状况分析 ⑴供大于求局面持续扩大，买方市场特征明显 9月南宁市商品住宅供求比为0.61，买方市场的特征和倾向性开始越来越明显，定价权和推盘时间已经不完全操控在开发商手上，但是现在也还没有完全被消费者操控 ⑵楼市进入调整第一阶段，房价、成交量将呈现波动震荡特征 本月住宅新增供应量主要集中在青秀的凤岭板块、新城区板块，江南区城南板块和西乡塘区的大学路板块，而且板块内的同一地段的楼盘几乎是同时推出，因此由于局部板块的供应量急剧增加价值存货量的积压，导致在同一板块同一地段项目上演巷战，而且这一巷战特征已经从凤岭蔓延至全城。 上月南宁市商品住宅成交2540套，比上月增加74套，成交总金额达到9.34亿元，比上月减少0.7亿元；完成销售面积达26.44万㎡，环比增加0.16万㎡，成交量与上月持持平，与去年同期相比降幅达到47.08%。9月南宁市商品住宅成交均价为3908元/㎡,环比下降了3.79%；与去年同期相比上涨了19.80% 良庆区本月无新增供应量 9月 主要集中在城南板块 主要集中在大学路板块 凤岭板块、新城区板块占青秀区整个供应量的92.19% 8月 ⑶开发商供应与消费者需求呈现脱节，刚性需求特征明显 A、“两低”（低总价、低首付）成为购房主诉求 刚性需求置业者能承受的房屋总价在40万以下，其中成交价格最多的价格区域为30-40万，在当前楼市调整时期，一些“两低”（低首付、低总价）楼盘深受刚性置业者的欢迎。 B、紧凑实用户型受刚丝热捧，大户型产品面临销售困境 我们发现，成交量几乎集中在90平方米以下住宅，这意味着现阶段置业的大多是首次置业者，二次置业者依然处在观望期。 二次置业者的观望并非单纯是因为二次房贷政策的影响，关键还是房地产市场的前景不明朗所致，这也就导致了目前市场缺乏全面回暖的动力。 建议绿海云天在产品规划时，要综合考虑市场的需求，向刚性需求人群倾斜 ⑷购房者虽然看房踊跃，但是入市的积极性仍然欠缺 在目前楼市所处的下降通道中，尽管各项优惠纷呈、促销活动名目繁多，消费者仍会抱有持续观望的心理。 更何况股市出现大幅下跌，国际国内经济形势不容乐观，致使人们未来的生活充满了更多不确定性，这也在一定程度上左右着人们的心理预期和置业行为。 “买涨不买跌”已经成为了国人的消费规律之时，开发商的重拳出击，却显得有些找不到受力点。相比于一线城市开发商大胆地降价，南宁开发商有些犹豫不决，虽然南宁市场刚性需求强烈，但受全国降价预期影响加上南宁房价与居民收入严重失调，我们认为现在的南宁房价需要回归价值，才能迎合到最广泛的消费群体和消费的基础上 南宁房地产市场小结与预测 ⑴南宁购房者多处于观望阶段，楼市普遍低迷 今年南宁购房者多处于观望阶段，楼市普遍低迷。金九黄金时段，面临这个卖楼的好时机，南宁多数楼盘8月份都已经开始为这场销售战做准备，举办各种活动、进行预约、制定促销优惠等等，力图拿下 “金九银十”的头彩。目前已经进入银十第二周了，市场反应仍然比较冷淡，多数购房者仍持观望态度 ⑵刚性需求特征明显，总体房价将走向平稳 虽然南宁市场刚性需求强烈，但受全国降价预期影响加上南宁房价与居民收入严重失调，我们认为现在的南宁房价需要回归价值，才能迎合到最广泛的消费群体和消费的基础上。在未来南宁总体房价将走向平稳 ⑶继续看好南宁房市 南宁作为广西仅有的国际性大都市，决定了它拥有广阔的未来发展前景，外来投资与城市化进程的加快，势必给南宁房市带来一个新的发展机遇；同时国家刚刚实施了下调“两率”政策，对房市的回暖起到了积极的作用 二、青秀区市场状况分析 青秀区市场板块分布情况 目前青秀区市场可以分为 新城区板块 南湖板块 凤岭板块 仙湖板块 半岛板块 ⑴各版块市场特征状况 A.凤岭板块——利海快马加鞭，区域人气上升 B.半岛版块——力争金九，好时不好市 民发大观天下、半岛东岸从、南国大厦都举办了一系列活动，力争挽回当前冷淡的楼市，但市场反应并不理想。 C.新城区版块——供货充足，折扣引导市场 本区域的楼盘都属于高价运行的老盘，万昌上海滩公馆、麒麟山、荣和中央公园都保持着充足的供货量，在市场不景气的情况下优惠折扣方式又一轮的推出，但市场的反应却越陷平淡。 D.仙湖版块——新盘上市，老盘消化旧货 飞扬世代、龍胤凤凰城、联发尚品2期等老盘试图利用一口价特惠房刺激消费，消化旧货，但在经济动荡的时期，购房者并不买账 ⑵供求比分析 本月青秀区商品房住宅供求比为1：0.22，区域内由于各大项目加推住宅，导致供颖剧增加，在需求严重萎缩的情况下，供过于求在所难免 ⑶供应量分析 A.凤岭板块、新城区板块等大盘向市场集中放量供应持续增长 本月青秀区新增住宅供应量为30.19万㎡，环比增加了1.14%,同比减少55.65%；自从今年4月份以来，该区域供应一直保持稳步增长，开发商于06/07年所取得的土地将在下半年和明年向市场集中放量，造成了区域内供应增多，预计这一趋势仍将保持。 B.区域内同质化较严重，未来产品供应将出现分化 从推向市场的供应量来看，区域内产品同质化严重，明显地看到区域内中低端楼盘占据绝对主力，产品同质化严重并且均地处同一地段，相隔不远，各大楼盘星罗密布。因此在需求客户锐减的情况下，为争夺有限人群，青秀区众多同质化楼盘激烈竞争不可避免 ⑷成交量及成交价格分析 成交量严重萎缩，区域楼市呈现量跌价涨现象 上月区域内住宅共达成交易6.07万㎡，环比减少8.37%，同比减少56.29%；住宅成交均价为4747元/㎡,与上月相比上涨4.63%，与去年同期相比上涨35.32%。总体而言，区域市场出现价涨量跌现象。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看