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2001~2004年，罗湖、福田、南山区价格基本处在1.5-2万区间内；盐田在1-1.3万区
间内；龙岗、宝安在6000-7000元区间。 2005年关内别墅均价已经接近2万。 2006年关内主要别墅项目均价突破3万。 2007年别墅均价金子塔顶端项目香蜜湖1号和华侨城东方花园预计报价50000和66000
一次重估，对别墅价值的重新认识
在深圳，均价10万是对市场原有价格体系的完全突破。它是：
一次革命，一次产品品质的革命
一次暴乱，市场营销影响力的暴乱
一个标杆，楼盘综合素质的全国性标杆总价2200万
价格传奇
深圳近年别墅价格走势
2200万一套的别墅在深圳市场已经不新鲜，华侨城、香蜜湖、观澜湖的独栋别墅已普遍在2000万以上，甚至高层顶层大户型都有少数突破2000万一套
目前深圳楼市中已有大量TOWNHOUSE售出1500万以上的高价 双拼别墅售价更是惊人，2000万以上一套非常普遍。 而独栋别墅售价则普遍在3000万元以上，观澜湖的一栋别墅楼王甚至卖出了1.0098亿元的天价！”
20瓶百年法国顶级红酒，400瓶法国路易十三布莱克珀尔cognac
从奢侈品消费的角度来看，2200万人民币是一个非常普通的数字。它只等于：
半架“首相一号”私人飞机
一艘100尺的豪华游艇
2辆顶级宾利，3辆顶级法拉力跑车
两幅张晓刚的中国当代艺术画2200万的价值体系
价格传奇
我们值不值2200万？
价格是价值的表现，从红树名湾现有的资料来看，红树名湾暂时还不值3000万
根据业内人士核算，豪宅使用最顶级的配置后成本应该仍不到3万/平米，红树名湾的实际成本应该不超过1000万/套。 从目前深圳客户对豪宅利润率接受程度来看1500万是可接受的范围。 其他部分看产品实际呈现出的效果而定
百思勤/成全共同研究认为，住宅（豪宅）的价值主要由4个方面组成。报告结构
价格传奇豪宅市场探源
第一章豪宅市场探源
06年深圳豪宅市场研究
豪宅新趋势
豪宅新趋势
竞争对手研究汤臣一品
上海市场世茂佘山庄园
上海市场上海豪宅市场趋势
文化传家
新世家
族徽
族训
族规
族谱
软性
硬性
配套
建筑
安防系统
祠 堂
密 室
上海市场首府
北京市场荣尊堡
北京市场北京豪宅市场趋势
北京市场豪宅新趋势近年别墅供应量在增加
从左上表可以看出2004年以来深圳别墅市场出现供应量大量上市。 从下表可以看出，04年以前别墅市场供需稳定且平淡，05年后别墅市场出现供需两旺迹象
深圳豪宅市场研究
从历年别墅供求情况来看，深圳别墅市场正处于高速成熟期
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近年别墅价格在飞跃
深圳豪宅市场研究
2000年以前曾零星出现过均价20000以上别墅项目； 2004年来，20000以上均价项目已经逐渐成为别墅市场的主流
从历年价格来看，04年后豪宅级别墅已经为市场所接受
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近年别墅项目数量在增加
深圳豪宅市场研究
深圳早期（92年~00年）别墅项目主要集中在银湖、大南山、大鹏湾地区；开发体量有限。 深圳中期（01~04年）别墅项目重要集中在沙头角和大华侨城片区，整体项目数量开始集中开发； 近两年深圳别墅主要集中在香蜜湖、大小梅沙、龙华—观澜、横岗、西乡、西丽等片区，分布广开发量大
从历年别墅项目投资开发数量来看，深圳别墅市场已经具有极大的投资规模
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产品仍以标准化生产为主
深圳豪宅市场研究
目前深圳市已出现别墅项目近70个，其中只有天琴湾等个别项目在单体别墅打造上考虑非标准化生产。 深圳别墅在项目整体产品研究上投入极大也产生了很多特色产品，如第五园等；但都在项目中实行批量生产，缺乏顶级奢侈品的稀缺和个性化元素
标准化批量生产是深圳别墅市场的普遍现象
配深圳标准化生产别墅图价值打造上部分盘有特色
深圳豪宅市场研究
华侨城的综合旅游地产开发； 万科第五园对中国文化价值的把握； 观澜高尔夫大宅对高尔夫价值的把握和运用……
价值营造方面深圳部分楼盘走在全国前列
配华侨城等图
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最新豪宅价格情况
深圳豪宅市场研究
深圳顶端豪宅项目均价基本整体突破30000元/平米，顶端别墅均价已突破均价60000元/平米； 观澜湖及华侨城有个别别墅价格在10万以上或接近10万，是个体行为不是项目整体行为，但已经为单价10万/平米进行了市场探底； 只要别墅质素足够高，10万以上均价的别墅在深圳已有成交
06年楼市价格涨幅空前，但未有项目整体均价达到10万
从最近在售一手楼及三级市场销售及报盘价格来看，顶级产品的整体均价在6万左右，距离10万仍有一定距离
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最新豪宅销售情况
深圳豪宅市场研究
从右表可以看出，在均价5万以内的豪宅销售率与价格并无明显的关系，说明： 1、价格不是妨碍深圳豪宅销售速度的主要因素； 2、深圳豪宅市场已经接受了豪宅均价可以突破5万的价值认知
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深圳豪宅市场研究
Trends
A/从历年别墅供需及价格情况看，深圳豪宅级别墅市场已经初具规模
B/从06年销售统计看，深圳别墅项目均价66000已可被市场接受，已有个别案例均价突破10万
C/市场存在部分质素很好的项目，但项目数量有限
D/市场存在部分质素很好的项目，但它们仍有很 多不足
Poit
有市场基础
有发展空间
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